상가건물 임차인의 대항력과 적법한 사업자등록의 의미 

   상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 소정의 대항력과 우선변제권을 가지려면 상가건물을 인도받고, 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 한다. 이 때 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건을 뿐만 아니라 존속요건이므로 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 하는데, 이 때 중요한 것은 당해 사업자등록이 적법한 사업자등록이어야 한다는 점이다.

   실제 사례를 통해 이를 이해해 보자.

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   a는 2003. 1. 14. b로부터 甲상가건물의 乙점포를 보증금 1억3천만 원, 기간 2년으로 정하여 임차하고 그 무렵 위 보증금을 모두 지급한 후 乙점포를 인도받아 스넥코너를 운영하면서 2003. 3. 22.경 임대차계약서에 확정일자를 받고, 2003. 4. 1. 사업자등록까지 마쳤다. 한편, b에 대하여 1억5천만 원의 대여금 채권을 가지고 있던 c는 b로부터 위 대여금채권의 담보조로 乙점포를 임차받기로 합의하였는데, 2003. 5. 26. 乙점포가 a에게 먼저 임대된 사실을 알고 b에게 항의하였다. 이에 b는 a와 乙점포의 원만한 운용방법을 논의하였는데, 결국 a는 b, c와 합의하여 2003. 5. 27. c에게 乙점포를 전대, 인도해주고 자신의 스넥코너 영업을 그만두게 되었고, 다만 c로부터 乙점포의 스넥코너 운영수익 중 일부를 전대차의 월차임으로 지급받았다. 한편 b는 2003. 4. 25. d로부터 26억 원을 대출받으면서, 같은 날 d에게 甲상가건물에 대해 근저당권설정등기를 경료해 주었는데, b가 위 대출금채무를 변제하지 못하자, d는 甲상가건물에 대한 경매를 신청한 후 2004. 5. 6. 20억 원에 낙찰받았다. 그 후 경매법원은 a를 3순위로 하여 1억3천만 원(대항력 있는 임차인으로 보았다.), d를 4순위로 하여 1억8천만 원을 각 배당하는 배당표를 작성하였고, d는 a에 대한 배당이의의 진술을 한 후 배당이의의 소를 제기하였다.

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 ​  이 사건에서 법원은, “상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인의 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다.”고 판단하여 a는 대항력 있는 임차인이 아니라고 판단하여 d의 청구를 인용하였다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).

   사안을 좀 더 살펴보면, 乙점포의 임차인인 a가 사업자등록 후인 2003. 5. 27. c에게 乙점포를 전대하고, 그 무렵 스넥코너 영업을 그만두어 사실상 스넥코너 영업을 폐업함으로써 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가건물임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록으로 볼 수 없게 되었고, 한편 위 점포를 전차하여 스넥코너 영업을 한 c는 그 명의로 乙점포에 대하여 사업자등록을 한 바 없으므로, a는 乙점포에 대하여 대항력 및 우선변제권을 상실하였다는 결론이다.

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   참고로 이러한 법리는 주택임대차의 경우에도 마찬가지로 적용되는데, 주택임대차의 경우 전대차 등의 사유로 임차주택을 간접점유하고 있는 임차인의 주만등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라고 볼 수 없어 그 주민등록만으로는 대항요건을 구비한 것으로 볼 수 없다. 즉 이 경우에도 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결).