임대인의 단전, 단수조치의 타당성 검토 

임차인이 차임을 연체하는 경우 임대인은 임차인과의 계약을 해지하고 인도소송을 하는 것이 보편적이다. 그러나 임대인은 보다 빠르고 간명하게 임차인을 압박해서 임차건물을 인도 받기를 원한다. 그러한 일련 과정에서 임대인은 임차건물에 대해 단전, 단수 조치를 강구하는 경우가 있다. 실제 이와 관련하여 임대인들로부터 일방적인 단전, 단수가 적법한 행위인지에 대한 문의를 생각보다 자주 받는다. 변호사에게 문의 한다는 것 자체가 스스로 생각해 볼 때 법적으로 문제될 수도 있다는 생각을 떨쳐 버리기 힘들기 때문인 것으로 보인다.

결론부터 말하면 임대인이 임차인에 대하여 일방적인 단전, 단수를 하는 경우 경우에 따라 불법행위에 해당하고 임차인에 대한 업무방해죄에 해당할 수 있어 주의가 필요하다. 다만 단전, 단수를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 임차인이 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 상당성 있는 경우 임대인의 단전, 단수는 적법할 수도 있다.

이와 관련해서 우리 판례 또한 여러 가지 사정을 종합적으로 고려해 구체적 타당성에 입각하여 사안을 판단하고 있다. 두 가지 사례를 비교해 보자.

첫 번째 사례를 살펴보면, ① 약정 임대차기간이 이미 만료되었고, ② 임대차보증금도 연체차임 등으로 공제되어 모두 소멸한 상태에서 영업을 하고 있는 주점이 월 1천만 원씩의 차임지금을 연체하고 있어 임대차기간 만료 전부터 계약해지의 의사표시를 하고, ③ 약정 임대차기간 만료 후에는 2회에 걸쳐 연체차임의 지급을 최고함과 아울러 단전, 단수조치를 예고한 후에 1회의 단전, 단수조치를 한 경우이다. 이 경우 임대인의 행위는 자신의 궁박한 상황에서 임차인의 부당한 의무 불이행에 대해 불가피하게 취한 조치로서, 임차인의 권리를 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해하거나 제한하는 것으로 사회통념상 현저하게 타당성을 잃은 것으로 보이지 아니하며, 그 동기와 목적, 수단과 방법, 그와 같은 조치에 이르게 된 경우 등 여러 가지 사정에 비추어 볼 때 형법 제20조의 정당행위에 해당하는 것으로 볼 수 있다고 판단하였다(대법원 2007. 9. 20. 선고 2006도9157 판결).

그러나 이와 달리 ① 약정 임대차기간이 7개월 이상 남아 있고, ② 임대차보증금이 7천만 원 이상 남아 있는 상태에서 주점이 월 3백만 원씩의 차임지급을 연체하고 있다는 이유로 계약해지의 의사표시와 단전, 단수조치의 경고만을 한 후에 2회에 걸쳐 단전, 단수조치를 한 경우, 이는 임차인의 권리를 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해하는 것으로 사회통념상 현저하게 타당성을 잃은 것으로 형법 제20조의 정당행위에 해당하는 것으로 볼 수 없다고 판단하였다(대법원 2007. 9. 20. 선고 2006도9157 판결).

이와 같이 임대인의 단전, 단수조치가 적법한 행위인지 여부는 여러 가지 요소를 종합적으로 고려하여 판단해야한다. 단전, 단수조치가 효과적으로 임차인을 압박하는 수단이 될 수 있지만 자칫 섣불리 시행하는 경우 불법행위가 되어 임차인에게 손해배상책임을 질 우려도 있고, 형법상 업무방행죄로 처벌될 수도 있어 신중한 접근이 요구된다. 따라서 단전, 단수조치를 고려할 때에는 반드시 법률전문가의 검토를 받아 그 적법성 여부를 면밀히 검토해야 한다는 결론이다.