상가 점포에 대한 매매계약이 무효가 되는 경우

 여러 개의 점포가 군집되어 있는 쇼핑몰과 백화점의 각 점포 하나하나는 각기 독립된 하나의 부동산으로 분양되고 매매되는 경우가 많은데 이를 구분점포라 한다. 원칙적으로 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적, 물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상, 이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 하는데, 상가건물인 경우 이러한 원칙을 다소 완화하여 ‘경계를 명확히 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것’, ‘구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것’이라는 조건 등을 만족하는 경우 구분소유권을 인정하고 있다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2 참조).

   이러한 구분점포에 대한 매매에 있어서도 매매의 기본원칙이 적용되는바, 구분점포의 소유권 취득이 원시적으로 불능인 경우 구분점포에 대한 매매계약은 무효가 된다. 다만 구분점포에 대한 매매계약이 무효인지에 대한 판단은 구분점포의 구조상, 이용상 독립성이 존재하는지 여부에 따라 판단되고, 이는 매매계약 당시뿐만 아니라 매매계약 이후에도 구분점포의 요건을 갖추고 있는지 여부에 따라 결정된다. 이와 관련하여 실제 사례를 소개한다.

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   a는 2009. 5. 7. b로부터 甲상가 지하2층에 있고 이미 구분등기된 101호(전유부분 면적 6.51㎡)를 1억5천만 원에 매수하기로 하는 내용의 분양계약을 체결하였다. a는 그 무렵 해당 점포에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, b에게 해당 매매대금도 모두 지급하였다. 101호 점포의 바닥에 “28-o o o"이라는 건물번호표지가 새겨진 금속판과 경계표지로 보이는 ”+“ 또는 ”ㅏ“ 모양의 금속판이 부착, 설치되어 있으나 위 경계표지 재료의 색이 甲상가 지하2층 바닥에 부착되어 있는 띠 모양 부분의 색과 명확히 구분되지 아니하고, 점포의 경계표지나 건물번호표지가 상당부분 손상되어 있었다. 위 101호는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2가 적용되는 구분점포이다. 이 사안에서 a가 분양받은 101호가 구조상, 이용상 독립성을 갖추지 못해 구분소유권의 객체가 될 수 없어 101호 분양계약이 무효인지 여부에 대한 다툼이 있었다.
 
   이 사건에서 법원은, “구분건물의 소유권 취득을 목적으로 하는 매매계약에서 매도인의 소유권이전의무가 원시적 불능이어서 그 계약이 무효라고 하기 위해서는 단지 매매 목적물이 ‘매매계약 당시’ 구분건물로서 구조상, 이용상 독립성을 구비하지 못했다는 정도를 넘어서 ‘그 후로도’ 매매 목적물이 당사자 사이에 약정된 내용에 따른 구조상, 이용상 독립성을 갖추는 것이 사회통념상 불가능하다고 평가될 정도에 이르러야 한다. 여기서 이용상 독립성이란 구분소유권의 대상이 되는 해당 건물부분이 그 자체만으로 독립하여 하나의 건물로서의 기능과 효용을 갖춘 것을 말한다. 이와 같은 의미의 이용상 독립성이 인정되는지 여부는 해당 부분의 효용가치, 외부로 직접 통행할 수 있는지 여부 등을 고려하여 판단하여야 한다. 특히 해당건물이 집합건물법 제1조의2의 적용을 받는 ‘구분점포’인 경우에는 그러한 구분점포의 특성을 고려해야 한다.”고 판단하였다(대법원 2017. 12. 22. 선고 2017다225398 판결).

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   사안을 좀 더 살펴보면, 101호가 있는 甲상가 지하2층은 일체로 임대되어 백화점 식품관으로 이용되어 있어 그 임대기간 중에는 점포별로 구획과 차단시설도 없고 경계표지나 건물번호표지도 설치되어 있지 않으나, ① 경계표지와 건물번호표지의 설치 용이성을 고려할 때 임대기간 종료 이후에도 종전과 같은 상태를 유지하리라고 단정하기 어렵다는 점, ② 101호는 집합건물법 제1조의2가 적용되는 구분점포라 완화된 구조상 독립성이 인정될 여지가 충분한 점, ③ a는 甲상가의 현황을 알고서 분양계약을 체결한 점, ④ 집합건물법의 입법 방향이 구조상 독립성을 완화하는 추세인 점 등을 고려할 때 장차 구분건물에 필요한 점포의 경계표지나 건물번호표지를 갖추는 것이 사회통념상 불가능하다고 보기 어려운바, a와 b간의 101호 분양계약은 유효하다는 결론이다.