공장저당설정과 저당권의 범위

  공장의 소유자가 공장에 속하는 “토지”에 설정한 저당권의 효력은 건물을 제외한 그 토지에 부가되어 이와 일체를 이루는 물건과 그 토지에 설치된 기계, 기구 기타의 공장의 공용물에도 미친다. 마찬가지로 공장의 소유자가 공장에 속하는 “건물”에 설정한 저당권의 효력은 그 건물에 부합된 물건과 건물에 설치된 기계, 기구, 공용물에도 미친다(공장 및 광업재단 저당법 제3, 4조). 이러한 법리는 공장에 대한 저당권의 효력은 공장저당 목적물에 부합된 물건과 종물에 당연히 미치는다는 의미로 주물의 상용에 이바지하는 관계에 있고 주물 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 종물은 주물의 처분에 따른다는 민법 원칙과 그 궤를 같이한다(민법 제100조 및 제358조).

   그러나 당초 저당의 목적물이 되었던 기존 공장건물을 철거한 후, 나대지에 신축한 건물은 기존 공장건물의 부합물이나 종물이 아니며, 공장용지에 설정한 저당권만으로는 당연히 공장용지상의 공장건물에 대하여 저당의 효력이 미치는 것은 아닌바, 공장 및 광업재단 저당법을 확대해석할 수는 없다. 이와 관련하여 실제 사례를 소개한다.

   a은행은 2007. 11. 23. b에 대한 대출금채권을 담보하기 위하여 b 소유의 甲공장용지에 관하여 근저당권설정등기를 마친 다음, 2008. 4. 25. 위 저당권의 공동담보로 甲공장용지 상의 乙동건물 및 丙동건물을 추가하는 저당권변경등기를 마쳤다. 그 후 a은행은 2010. 1. 14. 위 공장저당권의 공동담보로 丁동건물을 추가하였다. c는 2011. 12. 16. b로부터 설비이전공사 및 기존 丁동건물 등을 철거하고 그 자리에 공장 2동 건물을 신축(이를 ‘이 사건 신축공사’라 한다)하며 위 신축건물에 새로운 기계설비를 시설하는 공사계약을 체결하였다. c는 2012. 1.경부터 이 사건 신축공사를 하다가 2012. 9. 17.경 b의 부도로 인하여 공사대금을 지급받지 못하게 되자 공사를 중단하였는데, 일부분만을 완성하였다(이를 ‘이 사건 신축건물’이라 한다). b는 위 일부분을 신축하기 위하여 2012. 4. 27. 건축허가(허가명은 ‘증축’허가로 되어 있으나, 실질은 ‘신축’허가이다)를 받았다. 위 2012. 4. 27.자 건축허가의 내용은, 위 공장저당권의 목적물 중 기존 丁동건물을 철거하고 그 자리에 공장2동 건물을 신축하는 것이다. 한편 2012. 5. 14. 기존 丁동건물에 관하여 2012. 4. 27.자 멸실을 원인으로 한 멸실등기가 마쳐졌다. 위 공장저당권의 목적물 중 甲공장용지 기존 乙, 丙동건물에 관하여 2012. 9. 26.자 강제경매개시결정이 내려진 다음, a은행의 위 공장저당권에 기한 임의경매신청에 의하여 임의경매개시결정이 내려졌다. c는 2013. 2. 25. c의 이 사건 공사로 인한 신축건물의 기성고는 80% 정도에 이르고 위 기성고에 대한 공사대금채권액은 10억 원에 이른다는 이유로 이 사건 신축건물에 대한 채권을 피담보채권으로 하여 유치권신고를 하였다. 

   이에 a는 이 사건 신축건물은 위 공장저당권의 목적물인 甲공장용지에 있는 공장의 전체효용을 위하여 설치된 것으로 甲공장용지의 부합물에 해당하므로 이 사건 신축건물은 이 사건경매목적물에 포함된다는 점에서 c를 상대로 유치권부존재확인의 소를 제기하였는데, 이에 대해 c는 이 사건 신축건물은 기존 丁동건물을 철거하고 생긴 나대지에 신축한 건물이므로 이 사건 신축건물에 대해서는 이 사건 경매개시결정에 의한 압류의 효력이 미치지 않는다는 이유로 a의 소는 이 사건 경매목적물이 아닌 이 사건 신축건물에 대하여 유치권의 확인을 구하는 것으로 확인의 이익이 없다고 항변하였다.

   이 사건에서 법원은, “이 사건 강제경매개시결정의 효력은 등기된 토지와 건물 및 그 부합물 또는 종물에만 미치고, 이 사건 임의경매개시결정의 효력은 위 공장저당권의 목적물(甲공장용지, 기존 乙, 丙, 丁동건물) 및 그 부합물 또는 종물에만 미치는 점, 이 사건 신축건물은 기존 丁동건물을 포함한 부분을 철거하여 생긴 나대지에 신축된 미등기건물이므로, 이 사건 신축건물이 甲공장용지의 부합물이라거나 종물이라고 할 수 없는 점, 이 사건 신축건물은 기존 乙, 丙동건물과는 완전히 분리되어 신축된 별개의 독립된 건물이므로, 이 사건 신축건물이 기존 乙, 丙동건물의 부합물이거나 종물이라고 할 수 없는 점 등을 고려하면 이 사건 경매개시결정의 압류의 효력은 이 사건 신축건물에까지 미친다고 할 수 없다.”고 판단하여 이 사건 경매와 무관한 이 사건 신축건물에 대하여 c의 유치권이 부존재하다는 확인을 구할 이익은 없다고 하여 a의 청구를 기각하였다(대구고등법원 2017. 11. 24.선고 2016나23534 판결).

   즉 저당권은 법률에 특별한 규정이 있거나 설정행위에 다른 약정이 있는 경우를 제외하고 그 저당 부동산에 부합된 물건과 종물 이외에까지 그 효력이 미치는 것은 아니다. 따라서 공장건물은 공장용지에 대한 저당권 설정 이외에 별도의 공장건물에 대한 저당권 설정에 의하여 저당권의 목적이 된 것이고, 기존 공장건물을 모두 철거하고 신축한 새로운 공장건물은 별도의 저당권 설정이 없는 한 저당권의 목적이 되지 않아 경매대상이 아니라는 결론이다.