소송비용과 3년 도과 미납관리비도

임차보증금에서 공제된다

 임차인이 월임대료를 일정금액 이상 연체하거나 임대차목적물을 무단 전대를 하는 등 임대차계약해지 사유가 있는 경우 임대인은 임대차계약을 해지하고 인도소송을 제기할 수 있다. 이 경우 임대인은 임대차보증금을 임차인에게 반환해 줌과 동시에 임대차계약 목적물을 인도받을 수 있는데, 반환해야 할 임대차보증금에서 임차인이 연체한 월임대료, 미납관리비, 원상복구비용 등은 공제될 수 있다. 이와 관련하여 문제가 되었던 부분은, 위 공제할 수 있는 돈에 인도소송비용(변호사 수임료, 인지송달료 등)과 3년이 도과한 미납관리비가 포함되는지 여부였다. 

   이와 관련하여 실제 사례를 소개한다.

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   a는 2009. 12. 1. b와 사이에 甲건물을 임대차보증금 1억 원, 월차임 450만 원, 임대차기간은 2009. 12. 1.부터 36개월로 정하여 임대하는 계약을 하였고, b는 그 무렵 a에게 1억 원의 임대차보증금을 지급하였다. b는 2010. 12. 30. c에게 위 1억 원의 임대차보증금 반환채권을 양도하고, b로부터 그 양도통지 권한을 위임받은 c는 2011. 1. 6. a에게 위 채권양도의 통지를 하였다. a는 2011. 6. 16. b를 상대로 건물인도 차임지급을 구하는 소를 제기하여, 2011. 10. 28. 위 임대차계약이 b의 차임연체로 인하여 a의 해지로 종료되었음을 이유로 b는 a에게 甲건물을 인도하고, 인도 시까지 차임 내지 차임상당의 부당이득금을 지급해야 한다는 판결이 선고되어 확정되었다. 그 후 a는 위 소송에 관한 소송비용액의 확정을 신청하여 b가 a에게 상환하여야 할 소송비용이 3백만 원으로 확정되었다. 이후 c는 a에게 임대차보증금 반환청구를 하였는데, a와 c간에 위 소송비용 3백만 원이 임대차보증금에서 공제되어야 하는지에 대한 다툼이 있었다. 
 
   이 사건에서 법원은, “부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 임대차목적물인 부동산의 인도 및 연체차임의 지급을 구하는 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용 및 차임지급의무 불이행으로 인한 것이어서 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 이를 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다.”고 판단하였다(대법원 2012. 9. 27.선고 2012다49490 판결).

   위 판결의 법리에 따르면 a가 임차인인 b를 상대로 甲건물의 인도 등을 구하는 위 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용 및 차임지급의무 불이행으로 인한 것이어서 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 a가 반환할 1억 원의 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다는 결론이다.

   한편 임대차계약관계에서 임차인이 관리비를 미납하는 경우, 미납관리비 또한 임대차보증금에서 당연히 공제가 가능하다. 이와 관련하여 관리비채권의 소멸시효가 3년이라는 점에서 3년이 도과한 미납관리비도 임대차보증금에서 공제될 수 있느냐의 논의가 있었다. 그러나 이에 대해 우리 법원은 관리비채권의 소멸시효에 구애받지 않고 임대차보증금에서 당연공제가 가능하다는 입장이다(대법원 2012. 7. 24. 선고 2012나2025 판결).

   즉 정리하자면 임대인은 임차인에게 임대차보증금에서 미납 월차임 뿐만 아니라 인도소송비용은 물론 3년이 지난 미납관리비를 포함한 미납관리비 일체를 공제하고 반환하면 된다.