공유 지분 위의 기존 제한물권, 공유물분할로 그대로 轉寫(전사)된다

  공유물 분할의 효과를 오해하여 황당한 재판을 하게 된 의뢰인을 최근에 상담한 적이 있다. 경기도에 10만 평방미터의 넓은 토지를 다른 여러 명의 공유자들과 소유하고 있는 이 의뢰인은 다른 공유자들로부터 공유물 분할소송을 당하게 되었다. 의뢰인은 현물분할을 주장했지만 1심에서 다른 공유자들의 경매분할 주장이 받아들여지자, 이항소 끝에 희망하던 현물분할 판결을 받게 되었다. 공유 토지의 면적이 크고 십여 명의 공유자들의 이해관계가 얽혀있어 합리적이고 공평한 분할방안을 두고 오랜 시간에 걸쳐 논쟁하고 수차례 조정재판까지 거친 끝에 원하던 결론을 얻을 수 있었다고 한다. 하지만, 이 의뢰인의 이런 기쁨은 분할 판결에 따른 공유물분할등기절차를 거쳐 받게 된 분할된 토지 등기부를 보고서 산산히 깨지고 말았다. 분할 전 다른 공유자들 지분에 설정된 압류, 저당권 등 수많은 제한물권이 의뢰인의 분할된 단독토지에도 그대로 옮겨와 있었던 것이다. 분할 전 자신의 지분에는 저당권 등 아무런 하자가 없어 분할된 토지상에 하자 없이 깨끗한 상태의 권리상태를 기대한 의뢰인으로서는 황당하지 않을 수 없었다. 분할 재판에서 소송대리인이 있었지만 현물분할 후의 이와 같은 분할결과에 대해서는 전혀 설명듣지 못했다고 했다.

  의뢰인으로서는 황당할 수 밖에 없지만, 분할의 법리상 이런 결과는 불가피할 수 밖에 없다. 경매분할이 아니라 현물분할이 이루어지면  종전 토지의 등기부상 공유관계나 권리관계가 분할된 토지에 그대로 轉寫(전사)되는 것이 기본 법리이고, 이는 공유물 전체가 아니라 일부 지분에만 존재하던 기존 담보물권이나 가압류 등의 처리에 대해서도 마찬가지이다(판례). 예를 들어, 甲, 乙이 1/2씩 공유하는 토지가 분할될 경우, 기존 甲의 1/2 지분 위에 존재하던 저당권이나 가압류는 甲 앞으로 분할된 토지에만 옮겨지는 것인지, 아니면 분할된 乙 단독 소유로 된 토지부분에도 옮겨지는 것인지에 대해 종전 토지의 등기부상 공유관계나 권리관계가 분할된 토지에 그대로 전사된다고 판례상 해석된다.

  이는 공유의 형태가 단순공유 아닌 구분소유관계라고 하더라도 마찬가지이다.

  필자는 이 의뢰인에게 이런 법리를 설명한 후 분할된 의뢰인 토지상에 전사된 다른 공유자들의 하자는 현행 법리상 어쩔 수 없는 현상이기 때문에, 분할된 의뢰인 토지상에 등재된 저당권자 등에게 저당권 등을 말소청구할 권리는 없다는 점과 함께, 이러한 상황을 야기한 다른 공유자들에 대해 정리를 촉구한 후 이를 압박하거나 향후 발생할 수 있는 손해배상의 상황에 대비하는 차원에서 다른 공유자들의 재산에 가압류조치하는 방안을 제시하였다.

  분할 전 토지상의 다른 공유 지분에 대해 이루어진 수많은 압류, 저당권 등이 분할된 의뢰인의 토지에도 전사될 수 있다는 법리를 미리 알았다면 차라리 경매분할되는 것이 더 나을 수 있었는데, 그럼에도 불구하고 굳이 항소하여 현물분할을 받은 결과에 대해 망연자실하면서 이런 법리에 대해 아무런 설명을 해주지 않은 기존 소송대리인을 원망하는 의뢰인의 표정이 기억에서 잊혀지지 않는다.