분양형 호텔계약, 체결하는 순간 족쇄가 될 수 있다

 최근 몇 년간 “분양형 호텔”이라는 이름으로 제주 등지에서 우후죽순처럼 오피스텔 등의 개별 호실을 분양해왔다. 하지만, 기대했던 관광객 유입이 주춤해지면서 최근 분양형 호텔은 큰 위기를 맞고 있다. 분양형 호텔이라는 상품에 대한 비관적인 전망이 확산되면서 건축사업 진행을 위한 자금대출 회사나 시공 회사 섭외가 어려워지고, 기존 분양 사업들 역시 미분양이나 계약포기가 속출하고 있다. 

 이런 상황에서 기존 수분양자들의 계약해제 문의도 급증하고 있다. 자금난 등으로 공사가 지연되면서 약정한 준공일자가 장기간 지체되는 상황에서, 분양계약의 해제를 선택하는 수분양자들이 늘고 있다. 빠른 시간 내에 준공을 기대하기도 곤란하지만, 우여곡절 끝에 어렵게 준공된다손치더라도 호텔 공실률 증가로 인한 수익률 저하, 수익금 분배 과정에서 예상되는 분양회사와의 갈등문제 등을 염려한 수분양자들이 늘고 있기 때문이다.

 문제는, 계약해제를 통한 권리구제가 실질적으로 쉽지 않을 수 있다는 것이다.
 
 준공기일을 준수하지 못하면 응당 계약해제 사유가 될 수 있지만, 분양회사를 상대로 한 집행이 용이하지 않기 때문이다. 이런 분양회사는 해당 분양사업 건을 위해 급조되어 분양이 종료되면 사실상 해산되는 과정을 밟는 경우가 많아, 집행할 재산이 마땅치 않을 수 있다. 게다가, 해당 분양사업의 부지인 토지는 신탁회사 앞으로 사전에 이전되어버려 더 이상 분양회사 소유도 아니어서 부동산 자체에 대한 집행이 어렵고, 신탁 수익금 등의 채권 집행 형태로만 가능할 수 있는데 이마저 실제 제대로 집행이 이루어질 수 있을지는 매우 불확실할 수 밖에 없다.  

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 그 때문에 수분양자들은 건축 중인 건물에 대한 집행에 대해 큰 관심을 두는데, 이 역시 쉽지 않다. 분양대상 건축물에 대한 건축허가나 사업승인신청은 신탁회사가 아니라 분양회사 명의로 진행되는 경우가 많아 건축 중인 건물에 대한 소유권(원시취득자)은 일응 분양회사일 수 있다. 그런데, 준공 이후에는 분양회사 앞으로의 보존등기와 동시에 신탁회사 앞으로 이전등기가 이루어지기 때문에, 건물 완공에 따른 보존등기 이전에 (가)압류해야만 계약해제에 따른 분양대금반환이라는 소기의 목적을 달성할 가능성이 높아질 수 있다. 하지만, 부동산에 대한 (가)압류는 등기부등재로 이루어지기 때문에 (가)압류를 위해서는 보존등기 절차를 반드시 밟아야하고, 이 때문에 수분양자들의 대위등기 절차가 필요할 수 있다. 하지만, 그에 따른 시간과 비용이 만만치 않은 문제가 있다. 무허가건물의 양산을 방지하기 위해, 대위등기는 건축허가된 것과 사회통념상 동일성이 인정되는 건물에 한해서만 가능한데, 사용승인(준공검사) 이전 단계이면 그 확인을 위해 집행법원의 감정을 받아야 하면서 상당한 시간이 소요되는 것은 물론 거액의 비용까지 발생될 수 있기 때문이다.

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결국, 계약해제를 통해 납부한 분양대금을 반환받는 과정은 지난할 수 밖에 없는데, 수분양자 입장에서는 황당하겠지만, 분양회사는 분양 사업을 시작하는 단계에서부터 이런 상황, 즉 일단 분양계약 체결로 분양대금이 납부되기 시작하면 그 후로는 분양회사의 분양계약위반에 대해 수분양자가 대금을 돌려받기 매우 어려운, 좀 더 적나라하게 표현하면 분양회사에 코가 꿰이는 상황이 될 수 밖에 없다는 사실을 잘 알고 있을 것이다.

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  ​한편, 결과적으로 보자면 안전판으로 생각했던 신탁등기가 오히려 수분양자의 권리행사에 장애물로 작용하게 된다. 냉정하게 이야기하면, 신탁등기는 수분양자에 대한 보호보다는 대출 금융회사나 시공사와 같은 신탁계약에서의 (우선)수익자 지위 보호에 편중되어 있는 것이다.  

   분양형 호텔과 같은 변수 많은 분양계약은 아예 거들떠 보지 않는 것이 이런 참담한 결과를 예방하는 유일한 방법이라고 해도 과언이 아닐 것이다. 앞서 본 바와 같이, 현재의 우리 관행과 구조하에서는 분양회사의 어떠한 계약위반이 있더라도 분양계약을 해제하지 못한 채 계약의 족쇄를 벗어나기 어렵기 때문이다.