수분양자가 분양대금을 미납시 대지권 관련 법률관계

  이전에 집합건물과 관련하여 전유부분과 대지사용권 등에 대하여 살펴보았다. 등기부의 내용에 대지권 등기가 되어 있는 경우 그 후부터는 전유부분과 대지권은 분리하여 처분할 수 없고 전유부분의 처분에 따라 대지권이 종속됨을 살펴보았다. 본 칼럼에서는 집합건물의 전유부분에 대하여 경매절차가 진행된 경우에 있어서 수분양자가 분양대금을 미납한 경우에 있어서 대지권의 취득 여부에 대하여 살펴보겠다.

  구체적인 사안은 집합건물을 분양한 지방자치단체가 지적정리 등의 지연으로 인하여 대지지분에 대한 소유권이전등기나 대지권변경등기는 지적정리 후 해 주기로 하고 우선 전유부분에 대하여만 소유권보존등기를 한 후 수분양자에게 소유권이전등기를 마쳐준 사안이다. 이후 대지지분에 대한 소유권이전등기나 대지권변경등기가 되지 아니한 상태에서 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 제3자가 전유부분을 경락받은 사안에서 그 경락인이 본권으로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호 소정의 대지사용권을 취득하는지 여부가 문제되었다.

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  이에 대하여 대법원은 이를 긍정하며, 이러한 법리는 “수분양자가 분양자에게 그 분양대금을 완납한 경우는 물론 그 분양대금을 완납하지 못한 경우에도 마찬가지”라고 하였다. 또한 “그 경락인은 대지사용권 취득의 효과로서 분양자와 수분양자를 상대로 분양자로부터 수분양자를 거쳐 순차로 대지지분에 대한 소유권이전등기절차를 마쳐줄 것을 구하거나 분양자를 상대로 대지권변경등기절차를 마쳐줄 것을 구할 수 있다고 할 것이고, 분양자는 이에 대하여 수분양자의 분양대금 미지급을 이유로 한 동시 이행항변을 할 수 있을 뿐이라고 할 것이다.”라고 판시하였다 (대법원 2006. 9. 22. 선고 2004다58611 판결).

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  대지권이 미등기된 목적물에 대하여 경매에 입찰할 경우에는 위와 같은 판례의 태도를 주의하여야 할 것이다. 결국 전유부분만 낙찰받더라도 대지권도 취득한다고 할 것이나 전유부분을 처음 분양받은 자가 분양대금을 미납한 경우에는 경락인이 분양자에 대하여 대지권이전등기청구를 한다고 하여도 분양자는 분양대금의 납부를 동시이행의 항변으로 주장할 수 있다는 변수가 있기 때문이다. 입찰에 참여할 경우 미리 대법원의 판례의 태도를 숙지하여야 정확한 권리분석이 가능하다는 것을 알 수 있다.