전세권을 목적으로 한 저당권 성립시 법률관계

   본 칼럼에서는 전세권을 목적으로 한 저당권이 성립된 경우 전세권의 존속기간이 만료될 경우 법률관계에 대하여 살펴본다. 우선 이를 위하여 전세권 존속기간 만료로 전세권설정등기의 말소등기가 없어도 전세권이 당연히 소멸하는 것인지와 저당권의 목적물이 정확히 무엇이 되는지를 살펴볼 필요가 있다.

​

   대법원은 이에 대하여“전세권이 기간만료로 종료된 경우 전세권은 전세권설정등기의 말소등기 없이도 당연히 소멸하고, 저당권의 목적물인 전세권이 소멸하면 저당권도 당연히 소멸하는 것이므로 전세권을 목적으로 한 저당권자는 전세권의 목적물인 부동산의 소유자에게 더 이상 저당권을 주장할 수 없다.”고 하면서, “전세권에 대하여 저당권이 설정된 경우 그 저당권의 목적물은 물권인 전세권 자체이지 전세금반환채권은 그 목적물이 아니고, 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권은 소멸하므로 더 이상 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 없게 된다.”고 판시하였다(대법원 2017. 5. 31. 선고 2014다236809 판결).

​

   이 경우 대법원은 “전세권저당권이 설정된 경우에도 전세권이 기간만료로 소멸되면 전세권설정자는 전세금반환채권에 대한 제3자의 압류 등이 없는 한 전세권자에 대하여만 전세금반환의무를 부담한다고 보아야 한다.”고 판시하고 있다(대법원 1999. 9. 17. 선고 98다31301 판결).

​

   위 판결은 그 사유로 “저당권자는 저당권의 목적물인 전세권에 갈음하여 존속하는 것으로 볼 수 있는 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받거나 제3자가 전세금반환채권에 대하여 실시한 강제집행절차에서 배당요구를 하는 등의 방법으로 자신의 권리를 행사할 수 있는 점”, “동시이행항변권은 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무이행을 거절할 수 있도록 하는 제도인 점”, “전세권을 목적물로 하는 저당권의 설정은 전세권의 목적물 소유자의 의사와는 상관없이 전세권자의 동의만 있으면 가능한 것이고, 원래 전세권에 있어 전세권설정자가 부담하는 전세금반환의무는 전세금반환채권에 대한 제3자의 압류 등이 없는 한 전세권자에 대해 전세금을 지급함으로써 그 의무이행을 다할 뿐이라는 점” 등을 들고 있다.

​

   결국 이와 같은 대법원의 태도에 의할 때 전세권은 존속기간 도과시 당연히 소멸하며 전세권설정자는 전세금반환채권에 대한 압류가 이루어지지 않은 이상 전세권자에 대하여만 전세금반환의무를 부담한다. 또한 전세권에 대하여 저당권을 설정한 사람의 입장에서는 곧바로 전세권설정자에 자신에게 전세금을 반환할 것을 구할 수는 없으며, 물상대위의 법리에 따라 저당권의 목적물인 전세권에 갈음하여 존속하는 것으로 볼 수 있는 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받거나 제3자가 전세금반환채권에 대하여 실시한 강제집행절차에서 배당요구를 하는 방법으로 자신의 권리를 행사할 수 있음을 주의하여야 한다.