공유자우선매수권 행사의 한계

  부동산을 공유하고 있는 자는 다른 공유자의 지분이 경매되는 경우 다른 사람에 우선하여 그 지분을 취득할 수 있다. 이를 공유자의 우선매수권이라고 하는데, 그 취지는 공유자는 공유물 전체를 이용 관리하는 데 있어 다른 공유자와 협의하여야 하고, 그 밖에 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있기 때문에, 공유지분 매각으로 인하여 새로운 사람이 공유자로 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 지분을 매수할 기회를 주는 것이 타당하다는데 있다.

   그러나 공유자가 낮은 가격으로 공유지분을 취득하기 위해 자신의 공유자우선매수권을 남용하여 경매를 여러 번 유찰시키는 행위를 반복하는 경우, 이는 우리 민사집행법상 매각불허가사유에 해당할 수 있다는 점을 유의해야 한다. 실제 사실관계를 통하여 이에 대해서 자세히 살펴보자.
 
   a는 b에 대한 집행력 있는 판결정본에 기하여 b와 c가 공동으로 소유하고 있는 甲부동산 중 b의 지분에 관하여 부동산강제경매신청을 하였고, 이에 따라 2007. 5. 4. 경매절차가 개시되었다. c는 2007. 6. 13. 위 경매절차에서 공유자우선매수신고를 하였으나 2007. 8. 10. 실시된 제1회 매각기일이 종결될 때까지 보증금을 제공하지 아니하였고, 한편 위 매각기일에서 입찰자도 없어 위 매각기일은 입찰불능으로 종결되었다. 그러자 c는 2007. 8. 10. 다시 공유자우선매수신고를 하였는데 2007. 9. 11. 실시된 제2회 매각기일이 종결될 때까지 보증금을 제공하지 아니하였고, 위 매각기일 역시 입찰자가 없어 입찰불능으로 종결되었다. 그러자 c는 같은 날 또다시 공유자 우선매수신고를 하였다. 위와 같이 제1회 및 제2회 매각기일에 입찰불능이 되어 최저매각가격이 각 저감된 후 2007. 10. 11. 실시된 제3회 매각기일에서 c가 입찰가격 6천만 원에 입찰하였고, d도 같은 가격에 입찰하였는데, 법원은 최고가매수신고인 겸 공유자우선매수신고인으로 c를 호창함으로써 제3회 매각기일이 종결되었다. 그러나 사법보좌관은 2007. 10. 18. 실시된 매각결정기일에 c에 대하여 매각불허가결정을 하였던바, 이에 c가 이에 대해 항고하였다.

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  ​이 사건에서 법원은, “관계 법령 및 민사집행법상의 공유자우선매수권 제도의 취지 내지 한계, 경매제도의 입법 취지 등에 비추어 보면, 공유자가 민사집행법 제140조의 우선매수권제도를 이용하여 채무자의 지분을 저가에 매수하기 위하여 여러 차례에 걸쳐 우선매수신고만 하여 일반인들이 매수신고를 꺼릴 만한 상황을 만들어 놓은 뒤, 다른 매수신고인이 없는 때에는 매수신청보증금을 납부하지 아니하는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 최저매각가격이 그와 같이 저감된 매각기일에 다른 매수신고인이 나타나면 그때 비로소 매수신청보증금을 납부하여 법원으로 하여금 공유자에게 매각을 허가하도록 하는 것에는 민사집행법 제121조, 제108조 제2호의 ”최고가매수신고인이 매각의 적정한 실시를 방해한 사람“에 해당되는 매각불허가사유가 있다고 할 것이다.”고 하여 c의 항고를 기각하였다(대법원 2011. 8. 26.자 2008마637 결정).

   사안을 다시 살펴보면, 공유자인 c는 공유자우선매수권 제도를 이용하여 甲부동산의 b지분에 대해 두 차례에 걸쳐 우선매수신고를 하였으나 제2회 매각기일까지 다른 매수신고인이 없자 매수신청보증금을 납부하지 않는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 제3회 매각기일에 다시 우선매수신고를 하였다. 이러한 c의 행위는 공유자의 우선매수권 제도를 남용하여 매각의 적정한 실시를 방해한 것으로 볼 수 있는바, 이는 매각불허가 사유에 해당한다는 결론이다.