토지 임차인의 지상물매수청구권의 상대방

  민법 제643조는 건물 등의 소유를 목적으로 한 토지 임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 임차인으로 하여금 임대인에게 계약의 갱신을 청구할 권리를 부여하며, 이 경우 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 상당한 가액을 지급하고 건물 등의 매수를 청구할 수 있는 권리를 부여하고 있다. 이러한 토지 임차인의 지상물매수청구권의 상대방과 관련하여 최근 대법원이 흥미로운 판시를 하여 살펴본다.

  대법원은 일찍이 토지 임차인의 지상물매수청구권의 상대방과 관련하여 “임차인의 지상물매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 임차인을 보호하기 위한 것으로서, 원칙적으로 임차권 소멸 당시에 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있다. 임대인이 제3자에게 토지를 양도하는 등으로 토지 소유권이 이전된 경우에는 임대인의 지위가 승계되거나 임차인이 토지 소유자에게 임차권을 대항할 수 있다면 새로운 토지 소유자를 상대로 위 매수청구권을 행사할 수 있다.”고 판시하였다(대법원 1977. 4. 26. 선고 75다348 판결, 대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717 판결).

  문제는 토지 소유자가 아닌 제3자가 임대인이 되어 토지 임대행위를 한 후에 토지 소유권이 이전된 경우, 토지임차인이 새로운 토지 소유자를 상대로 지상물의 매수를 청구할 수 있는가이다. 대법원은 이에 대하여 “토지 소유자가 아닌 제3자가 토지 임대행위를 한 경우에는 제3자가 토지 소유자를 적법하게 대리하거나 토지 소유자가 제3자의 무권대리행위를 추인하는 등으로 임대차계약의 효과가 토지 소유자에게 귀속되었다면 토지 소유자가 임대인으로서 지상물매수청구권의 상대방이 된다. 그러나 제3자가 임대차계약의 당사자로서 토지를 임대하였다면, 토지 소유자가 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인이 아닌 토지 소유자가 직접 지상물매수청구권의 상대방이 될 수는 없다.”고 판시하였다(대법원 2017. 4. 26. 선고 2014다72449 판결).

  결국, 판례의 태도에 의할 때 토지 소유자가 아닌 제3자와 임대차계약을 맺은 토지 임차인은 토지의 새로운 소유자에 대하여는 그가 임대인의 지위를 승계하였다는 특별한 사정이 없는 한 토지 임차인은 직접 토지 소유자에게 지상물의 매수청구를 할 수는 없다고 할 것이다. ​