임대차계약시 반드시 등기부를 확인해야 하는 이유

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   경매절차에서 말소기준권리보다 우선하여 대항력 및 우선변제권 요건을 갖춘 경우 주택임대차보호법 등의 보호를 받을 수 있다. 다만 이러한 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 주장하기 위해서는 해당 부동산의 등기부상 표시를 확인하여 등기부상 표시대로 전입신고 및 확정일자를 받아야 한다. 실제로 아파트의 경우와 달리 대세대주택 등은 등기부상의 표시와 실제 현황이 다른 경우가 적지 않은바, 임대차계약 당시부터 이를 반드시 확인하는 것이 필요하다. 공인중개사가 중개하는 임대차계약인 경우라 할지라도 등기부상의 표시대로 전입신고 및 확정일자를 구비하지 않는 경우, 향후 일정 부분의 불이익을 받게 될 우려가 큰바 본인이 직접 이를 확인하는 것이 필수적이다. 이와 관련된 실제 사례를 소개한다.
 
   a는 2012. 3. 공인중개사 b의 중개로 원룸 건물 309호를 보증금 7천만 원, 임대차기간 1년으로 하여 임차하였다. 공인중개사 b는 원룸 건물 현관문에 표시된 대로 309호로 임대차계약을 중개하였고, 이에 a도 309호로 전임신고를 하고 확정일자를 받았다. 그러나 당시 임대인 c는 원룸 건물 3층 301호를 301호에서 316호까지 16개로 나누어 원룸으로 운영하고 있었고, a가 임차한 309호는 사실 301호의 일부에 불과하였고, 부동산등기사항전부증명서에는 301호 단일 호실만 등기되어 있었다. 그 후 위 건물 전체가 경매에 넘어가게 되었던바, 309호가 포함된 301호도 경매목적물에 포함되었는데, a는 배당기일에서 우선변제권이 있는 확정일자 임차인이 아니라는 이유로 배당에서 제외되었다. 이에 a는 2016. 7.경 공인중개사 b와 공인중개사협회를 상대로 배당받지 못한 보증금 5천6백만 원을 배상하라며 소송을 제기하였다.

   이와 관련하여 우리 법원은 “중개업자는 중개하는 부동산의 공부와 현황이 일치하는지 여부 등을 조사, 확인한 다음 이를 의뢰인에게 고지하고 거래계약서의 목적물 표시가 최대한 건축물 대장이나 등기부상의 표시와 일치하도록 작성해 줘야 할 의무가 있다. 공인중개사 b는 301호 자체가 16개 호실로 나눠져 있어 소액임차인들이 추가 입주할 가능성이 있고 주택임대차보호법상 대항력을 갖추기 위해서는 현황상 표시된 방실 호수가 아니라 등기부상 호수로 전입신고 해야 한다는 것을 제대로 설명해주지 않았으며 임대차계약서에도 등기부상 호수(301호)가 아닌 현황상 표시(309호)대로 작성해 주는 등 주의의무를 다하지 못했다. 다만 a도 임대차계약 당시 등기부등본을 열람해 309호는 존재하지 않는다는 사실을 알 수 있었기 때문에 일부과실이 있다.”고 판단하여 공인중개사협회의 책임을 40%로 제한하여 a에게 2천8백만 원을 지급하라는 판결을 선고하였다(서울중앙지방법원 2016가단5172544 판결).

   공인중개사가 개입된 경우 공인중개사가 본인을 위해 자료제공 및 등기부확인 등 일정부분 중개서비스를 제공하지만 부동산 거래의 당사자가 본인이라는 점에서 본인도 책임에서 완전히 자유롭지는 못하다. 오히려 위 사례에서 보듯이 본인의 과실은 60%로 공인중개사의 과실 40%보다 과실 비율이 더 큰 경우도 발생한다

. 나아가 다세대주택 임대차인 경우 공인중개사 없이 당사자 간에 직거래가 이뤄지는 경우도 많다는 점에서 등기부 등 각종 공부를 확인하는 것이 너무나 중요하다는 점을 재차 강조하고 싶다.​