변화하는 경매 시장에 대처하는 우리의 자세

 최근 2~3년 사이에 경매 시장이 급변하고 있다. 가장 큰 변화는 경매 물건의 큰 폭 감소이다. 지난 2007년부터 2014년까지 법원경매 시장은 연평균 20만~25만 건의 진행건수를 꾸준하게 기록했으며, 이중 대략 35% 내외인 7만5천여 건 전후가 낙찰되곤 했다. 그러던 경매시장이 2015년을 기준으로 급변했다. 2015년 진행건수는 전년대비 5만 건이 감소한 15만 건에 불과했고. 16년도에 다시 2만5천 건이 줄어 12만5천 건으로 감소했다. 올해도 상반기 현재 5만4천 건 진행에 불과해 이대로 경매가 간다면 1만 5천 건 가량 감소한 11만 건 전후에 그칠 것으로 보인다. 불과 3년 사이에 경매 진행건수가 절반 가까이 줄어든 것이다.

 줄어든 경매 물건은 많은 변화를 가져왔다. 일단 30%대 초중반에 그치던 낙찰률(진행건수 대비 낙찰건수)이 30%대 후반에서 40%대 초반으로 6~8%가량 늘었다. 가격 지표인 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)도 60%대 중후반에서 올해 상반기 74.3%까지 상승하며 연일 역대 최고치를 경신하고 있다. 평균 응찰자(경쟁률)도 3.5명에서 4.2명으로 10% 이상 높아졌다.

 한마디로 정의해 보면 10년간 비슷하게 이어오던 경매시장이 최근 2~3년 사이에 급격하게 물건이 줄고, 경쟁을 치열해 졌으며 가격은 상승하고 있는 것이다. 이러면서 고착화 되어있던 경매의 수많은 상식들이 깨지고 있다.

 사람들이 경매를 찾는 가장 큰 이유는 저감률 이라는 제도 때문이다. 경매의 경우 법원에 의해 최저입찰가격(보통 감정가)이 정해지고 유찰이 이뤄질 때마다 지역별로 20~30%가량 최저입찰가격이 하향된다. 그러기에 보통 경매 물건이 나오면 으레 한두 차례 유찰시키는 게 과거 경매의 일반적인 상식이었다. 하지만 최근에 수익성이 있어 보이는 물건들은 신건에서 40~50명의 응찰자가 몰리고 있다. 응찰자가 몰리지 않더라도 경쟁을 피하기 위해 신건에 단독 입찰하는 투자자들도 급격히 늘었다. 신건에 입찰은 하면 최소 감정가의 100% 이상을 써야 한다.

 유찰이 되더라도 경쟁이 심해지면서 수도권 아파트의 경우에는 낙찰가율이 100%를 넘기는 일도 비일비재 하다. 권리분석만 잘 하면 낙찰 즉시 20~30% 보던 시세차익은 더 이상 경매시장에서 기대 할 수 없게 됐다. 오히려 개중에는 시세보다도 높게 낙찰돼 시세를 끌어올리는 시발점이 되는 물건들도 등장하기 시작했다.

수많은 경매 성공담들이 경매시장에 돌아다니고 있다. 그 일화에 용기와 기대를 얻는 투자자들이 당장 수십 퍼센트의 수익을 장담하며 경매시장에 뛰어들다 실망하고 포기하는 수많은 사례들을 보았다. 지금의 현실이 성공담들이 나오던 현실과 다르기 때문이다.

그렇다면 경매시장을 외면해야 할까? 전혀 그렇지 않다. 지금의 물건 감소의 주요 원인은 저금리 때문이다. 저금리로 인한 연체율 감소가 경매 물건 감소로 이어졌다는 통계적 근거가 있다. 금리는 상승할 것이며 자연스럽게 경매 물건도 증가할 것이다. 물론 경매 인구가 늘어나고 정보가 대중화 되면서 예전처럼 낙찰로 큰 수익을 내는 시장은 아닐 수도 있다. 하지만 낙찰자가 가격의 정할 수 있는 유일한 부동산 상품이 경매다. 전국의 자료가 한곳에서 볼 수 있고, 대한민국 법원이라는 안정적인 중개 주체가 있는 시장이다. 

경매를 시작하는 분들에게 조언한다. 금리는 상승할 것이고 물건을 증가할 것이다. 2~3년 안에 큰 경매 시장에 들어설 것이다. 지금부터 자신만의 노하우와 경험을 쌓는 준비가 필요하다.