계약갱신과 무관하게 2기 차임액 연체시 상가임대차계약해지가 가능하다.

​우리 상가건물 임대차보호법은 임대인은 3기의 차임액을 연체한 사실이 있는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 규정하고 있다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호). 그런데 의외로 많은 분들이 이 규정을 잘못 유추 적용하여 임차인이 3기의 차임액을 연체해야만 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다고 생각하고 있다. 그러나 상가건물 임대차보호법 제10조는 계약갱신에 관한 규정이지 계약해지에 관한 규정이 아닌바, 계약해지에 대해서는 민법 규정이 적용되어 건물 기타 공작물의 임대인은 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우 계약을 해지할 수 있다(민법 제640조). 한편 임대차계약이 갱신되었고 임차인의 차임 연체가 갱신 전후 1회씩이라고 하더라도 예외 없이 전체 차임연체액이 2기분에 달하는 경우 임대인은 민법 640조에 의해 임대차계약을 해지할 수 있다.

실제 사실관계를 통하여 이에 대해서 자세히 살펴보자.

a는 2008. 12. 1. b에게 甲호실을 보증금 1천만 원, 차임 월 8십만 원, 기간 2008. 12. 8.부터 2010. 12. 7.까지로 정하여 임대하였다. b는 음악작업실로 사용할 목적으로 위 임대차계약을 체결하였고, 위 임대차계약에 따르면 b는 a의 동의 없이 甲호실의 용도를 변경하지 못하며, 임대차 목적 이외의 용도에 사용할 수 없고, b가 이를 위반하거나 2회 이상의 차임의 지급을 연체한 경우 a는 계약을 해지할 수 있도록 되어 있다. b는 2010. 11.경, 2011. 1.경 각 차임을 연체하였고, a는 이를 이유로 b를 상대로 甲호실을 인도해달라고 청구하였고, 소송계속 중 위 임대차계약의 해지 의사표시를 하였다.

이 사건에서 법원은, “상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다. 그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다.”고 하여 a의 청구를 인용하였다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결).

한편 사안에 b는 2기의 차임연체로 해지할 수 있다 하더라도 임대차계약은 2010. 12.경 갱신되었고, 갱신 이후 b의 연체차임은 1기에 불과하여 2기의 차임연체로 볼 수 없다고 항변하였다.

그러나 갱신 전 후 상가건물 임대차계약의 내용과 성질, 임대인과 임차인 사이의 형평, 상가건물 임대차보호법 제10조와 민법 제640조의 입법취지 등을 종합하여 보면, 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다고 봄이 타당한바, b의 주장은 받아들여지지 않았다.