강제경매와 임의경매의 차이에 관하여

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   확정된 판결문 등 집행권원에 의한 강제경매와 근저당권설정자가 피담보채권의 변제를 받기 위해 신청하는 임의경매는 모두 민사집행법에 따라 진행되므로 절차상 큰 차이가 존재하지 않는다. 다만 강제경매와 임의경매는 경매를 청구하는 권원이 다르다는 근본적 차이가 존재하는바, 경매절차의 공신적 효과와 관련해서는 큰 차이가 존재한다.

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   우선 강제경매에는 공신적 효과가 있다. 즉 강제경매는 집행력 있는 정본이 존재하는 경우에 한하여 국가의 강제집행권의 실행으로서 실시되므로 일단 유효한 집행력 있는 정본에 기하여 매각절차가 완결된 때에는 후일 그 집행권원에 표상된 실체상의 청구권이 당초부터 부존재, 무효라든가 매각절차 완결시까지 변제 등의 사유로 인하여 소멸되거나 재심에 의하여 집행권원이 폐기된 경우라 하더라도 매각절차가 유효한 한 매수인은 유효하게 목적물의 소유권을 취득하게 된다(법원실무제요 민사집행ⅱ 630면).

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   그러나 이와 달리 임의경매에 관해서는 담보권자의 담보권에 기한 경매의 실행을 국가기관이 대행하는 것에 불과하므로 담보권에 이상이 있으면 그것이 매각허가결정의 효력에 영향을 미치게 되므로 경매의 공신적 효과가 부정됨이 원칙이다.

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   이에 대해 우리 판례 또한 “피보전채권의 소멸로 저당권이 소멸하였는데도 이를 간과하고 경매개시결정이 되고 그 경매절차가 진행되어 매각허가결정이 확정되었다면 이는 소멸한 저당권을 바탕으로 하여 이루어진 무효의 절차와 결정으로서 비록 매수인이 매각대금을 완납하였다고 하더라도 그 부동산의 소유권을 취득할 수 없다.”고 판시하여 임의경매는 강제경매와 달리 경매절차의 공신적 효과를 인정하고 있지 않다(대법원 1012. 1. 12. 선고 2011다68012 판결). 다만, “채무자가 매수인의 대금완납 이전에 채무를 변제하여 담보권을 소멸시켰다고 하더라도 이를 근거로 이의신청을 하고 나아가 경매절차를 정지시키지 아니하여 매수인이 매수대금을 납부하기에 이르렀다면 이로써 매수인은 경매목적물의 소유권을 유효하게 취득한다.”는 판례의 해석에 따를 때 임의경매의 경우에도 예외적으로는 공신적 효과가 인정될 수 있다.

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   정리하자면, 강제경매의 경우에는 일단 유효한 집행력 있는 집행권원에 의해 경매가 실행된 경우라 한다면 비록 후에 그 집행권원이 부존재, 무효라 판명되었다고 하더라도 경매절차에서 목적물의 소유권을 취득한 매수인은 자신의 소유권을 잃지 않는다. 이와 달리 임의경매의 경우에는 경매개시결정 전에 이미 저당권의 피보전권리가 소멸되었던 경우에는 매수인은 소유권을 취득할 수 없다. 다만 실체상 존재하는 저당권에 기하여 경매개시결정이 있었으나 후에 저당권이 소멸된 경우에는 매각대금을 완납한 매수인은 적법하게 소유권을 취득하게 된다.