일부 지분에 저당권이 설정된 후

부동산이 분할된 경우의 법률관계

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  토지를 여러 사람이 공유하고 있는 경우 각 공유자는 자신의 지분에 대하여 자유롭게 근저당권을 설정할 수 있다. 그런데 그 공유자 중 일부가 공유하고 있던 토지에 대하여 공유물분할청구 소송을 제기하여 토지가 여러 필지로 분할되었다면 종전 토지의 일부 지분에 설정되어 있던 근저당권은 어떻게 될까? 이에 대해 우리 법원은 부동산의 일부 공유지분에 관하여 저당권이 설정된 후 부동산이 분할된 경우, 분할된 각 부동산이 저당권의 공동담보가 된다고 하여 저당권이 분할된 각 부동산 위에 종전의 지분비율대로 존속한다는 입장이다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다74932 판결).

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   실제 사실관계를 통하여 이에 대해서 자세히 살펴보자.

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   나대지였던 甲토지는 a, b가 각 4/10지분, c가 2/10지분을 소유하고 있었는데, 그 중 a의 지분에 관하여 d앞으로, 1992. 1. 22. 채권최고액 7백5십만 원으로 하는 근저당권, 1992. 12. 22. 채권최고액 1천5백만 원으로 하는 근저당권이 설정되었다. e는 1992. 11. 6. 甲토지 중 c지분을 낙찰 받은 후, 1993. 3. 3. 나대지였던 甲토지를 乙, 丙, 丁토지로 분할하고, 乙토지에 관하여 공유물분할을 원인으로 한 자신 단독 명의의 소유권이전등기를 마쳤다. e는 乙토지 위에 총 9세대 규모의 乙집합건물을 신축하여 1993. 4. 16. 자신 앞으로 소유권보존등기를 마침과 동시에 乙토지에 관하여 대지권등기를 마쳤다. f는 e로부터 乙건물 중 201호를 매수하여 1993. 4. 26. f명의로 소유권이전등기를 마친 후, 같은 날 201호에 관하여 g은행 앞으로 채권최고액 1천3백만 원으로 된 근저당권을 마쳐주었다. 그 후 g은행은 위 근저당권에 기하여 201호와 그 대지권에 대하여 경매를 신청하였는데, d는 경매절차에서 배당요구를 하거나 채권계산서를 제출하지 아니하였고, 위 경매법원은 2009. 8. 26. 1천5백만 원을 d에게, 7백5십만 원을 g은행에게 각 1순위 근저당권자로 배당하고, f에게는 전혀 배당하지 아니하는 배당표를 작성하였다. 이에 f는 d를 상대로 배당이의의 소를 제기하였다.
 
   이 사건에서 법원은, “부동산의 일부 공유지분에 관하여 저당권이 설정된 후 그 부동산이 분할된 경우, 그 저당권은 분할된 각 부동산 위에 종전의 지분비율대로 존속하고, 분할된 각 부동산은 그 저당권의 공동담보가 된다.”고 전제하면서, “저당권이 설정된 1필의 토지가 전체 집합건물에 대한 대지권의 목적인 토지가 되었을 경우에는 종전의 저당목적물에 대한 담보적 효력은 그대로 유지된다고 봐야 하므로 그 저당권은 개개의 전유부분에 대한 각 대지권 위에 분화하여 존속하고, 각 대지권은 그 저당권의 공동담보가 된다고 봄이 상당하다. 따라서 집합건물이 성립하기 전 집합건물의 대지에 대하여 저당권이 설정되었다가 집합건물이 성립한 후 어느 하나의 전유부분 건물에 대하여 경매가 이루어져 경매 대가를 먼저 배당하는 경우에는 저당권자는 매각대금 중 대지권에 해당하는 경매 대가에 대하여 우선변제받을 권리가 있고 그 경우 공동저당 중 이른바 이시배당에 관하여 규정하고 있는 민법 제368조 제2항의 법리에 따라 저당권의 피담보채권액 전부를 변제받을 수 있다고 보아야 한다.”고 하여 f의 청구를 기각하였다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다74932 판결).

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   사안을 다시 정리하면, a, b, c명의로 지분이 나뉘어 있는 분할 전 甲토지 중 a지분에 관하여 d명의로 근저당권이 설정되어 있었고, 이후 c지분을 양수한 e가 위 甲토지를 분할하여 분할된 일부 토지(乙토지) 위에 집합건물을 신축하여 소유권보존등기를 하면서 乙토지에 관하여 대지권등기를 마쳤는데, 그 후 집합건물 중 일부 전유부분과 그 대지권에 관하여 경매절차가 진행된 경우이다.

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   乙토지에 관한 대지권 성립 전에 설정된 d의 근저당권은 그 후 乙토지가 乙집합건물의 대지권의 목적이 되었다고 하더라도 종전의 저당목적물에 대한 담보적 효력을 그대로 유지한다고 보아야 하므로 d는 201호에 대한 전체 매각대금 중 대지권에 대한 부분에 관하여는 우선하여 변제를 받을 권리가 있다. 한편 201호의 대지권은 d의 근저당권의 공동담보에 해당한다 할 것인데, 공동담보 중 일부인 201호 중 대지권의 경매 대가를 먼저 배당하는 경우이므로 d는 자신의 근저당권의 피담보채권 전액을 기준으로 배당에 참가할 수 있다고 보아야 함이 타당하다. 따라서 f의 d에 대한 배당이의의 소는 부당하다는 결론이 도출된다.