(사례 파일 첨부)

필자는 최근 A로부터 위임을 받아 위 소송을 수행하여 결국 임의조정으로 소송을 종결시켰는데, 위 소송 외에 거의 유사한 소송 역시 임의조정으로 소송을 종결시킨 적이 있습니다. C가 A를 상대로 손해배상을 청구한 내용을 살펴보면 B에게 지급한 권리금, 나아가 이 사건 건물을 신축하는 동안 영업을 하지 못하여 발생한 손해 등이었습니다. 

먼저 임대차계약을 체결할 때 A는 C에게 이 사건 건물을 조만간 신축할 것임을 충분히 고지하여 C 역시 이 사실을 숙지하고 있었고, 나아가 임대차계약서에 “특약사항 : 계약종료 이후 본 건물을 신축할 예정이므로 임대인이 건물신축을 위하여 건물명도를 요구할 경우 임차인은 이유여하를 막론하고 즉시 임대인에게 본 건물을 명도함과 동시에 퇴거한다. 임대인은 임차보증금 이외의 시설비, 권리금 등 일체의 권리를 인정하지 않는다.“ 는 내용의 특약사항을 첨부하였기에 임대차계약 종료시점에 A가 C와의 임대기간 연장의 약정을 하지않고 임차 점포의 명도를 요구하더라도 C는 이에 대항할 수 없을 것입니다. 

A는 C와의 임대차기간이 경료한 이후 비로서 C로부터 B에게 권리금을 준 사실을 들어서 알게 되었고, 위 임대차계약서 중 특약사항에 “임대인은 임차보증금 이외의 시설비, 권리금 등 일체의 권리를 인정하지 않는다.“ 는 내용을 명기하였기에 C는 A에게 권리금 주장은 할 수 없을 것입니다. 설령 위 특약사항이 없다하더라도 일반적인 경우 임차인이 임대인에게 권리금 주장은 할 수 없는 것이 일반적 입니다. 

나아가 C가 새 건물이 지어지면 그 건물에 우선 임대차를 할 수 있는 권리를 주기를 요청하였고, A가 이를 수락하여 확인약정서를 작성하였는데, 그 내용이 “1. 재 입주 위치 : 상기 지번 건물 내 도로변1층 약10평 내외 2. 입주 보증금 : 3천만원(현재 보관중) 3. 월세 ( 추후결정 )만원 (입주 후부터 부담) 4. 입주 예정일 : 건축 완공 후 (약 2012. 3.월경) 5. 관리비 : 건물자체기준에 따름 / 기존 전세보증금 3천만원을 임대인이 보관중이며 재입주시 보증금 및 월세를 상호협의하에 상향재조정 하기로 함. 기타 특별한 사정이 있는 경우 상호협의 하여 조정할 수 있다.“로 되어 있어 과연 위 확인약정서상의 C의 권리 및 이에 대응하는 A의 의무가 무엇인지 문제가 될 것입니다. 

위 확인약정서의 내용을 살펴보면 결국 C의 권리란 신축건물에 대하여 새로운 임대차계약을 체결함에 있어 사회통념상 적정한 임대료로 임대차계약을 체결할 수 있는 우선권이라 할 것입니다. 그런데 문제는 신축 건물의 다른 1층의 경우 평당 4천만원선에서 임대료가 결정되었기에 C의 경우 과연 어느 정도선에서 임대료가 결정되어야 사회통념상 적정한 임대료라 볼 수 있느냐일 것입니다. A와 C는 임대료를 놓고 이견을 보이다, C는 평당 1천5백만원선에서 임차할 것을 최종 제안하였고, A는 평당 2천5백만원선에서 임대할 것을 최종 제안하여 결국 임대차가 결렬되었고, 계속하여 위 102호의 임대를 미룰 수 없었던 A는 평당 4천만원 정도의 금원을 받고 D에게 위 102호를 임대하였다는 사실을 놓고 볼 때 평당 1천5백만원선에서 임차할 것을 최종 제안한 C보다 평당 2천5백만원선에서 임대할 것을 최종 제안한 A가 보다 사회통념상 적정한 임대료를 제안한 것이라 할 것입니다. 그렇다면 C는 과도하게 낮은 임대료를 제시함으로서 사회통념상 적정한 임대료로 임대차계약을 체결할 수 있는 우선권을 포기한 것으로 충분히 볼 수 있어 결국 위 확인약정서상 C의 권리는 소멸하였다고 볼 여지가 충분합니다. 

만일 이 소송이 조정으로 끝나지 않고 판결선고까지 갔다면 A가 전부 승소할 가능성도 충분히 있고, 설사 A가 일부 패소하더라도 위 청구한 손해배상금 중 건물 신축에 따른 영업을 하지 못함으로써 발생한 손해 정도 중 일부에 대해서만 책임을 지는 것으로 판결이 선고될 가능성이 높을 것입니다. 물론 후자의 경우에도 영업을 하지 못한 손해에 대한 입증책임은 전적으로 C에게 있어 그 입증이 상당히 곤란할 여지가 높습니다. 

위 실제 사안에서는 A는 C에게 1천만원을 주는 것으로 임의조정이 되어 소송이 종결되었고, 유사한 다른 소송에서는 2천만원을 주는 것으로 임의조정이 되어 역시 소송이 종결되었습니다. 물론 유사한 소송의 경우 위 사안보다 상가 점포의 크기 및 임대료, 권리금이 커서 이에 대한 소송상 청구 금액이 컸기에 2배에 해당하는 2천만원으로 조정이 되었던 것입니다. 

이와 같은 신축 건물에 대한 기존 임차인과의 새로운 임대차에 있어 임대료를 놓고 임대인과 임차인이 분란을 일으키는 경우가 많은데, 이와 같이 임차인이 신축 건물에 대한 임대차계약을 체결할 수 있는 우선권이 있는 경우 임대인과 임차인은 신축 건물에 대한 임대료를 과연 어느 정도선에서 결정할 것인지를 미리 설정해 놓아야 위와 같은 분쟁이 줄어들 것입니다.
                                  박병규변호사(법무법인 단천 대표, T. 536-0999)