칼럼 1. 중개사고와 이에 기한 한국공인중개사협회를 상대로한 손해배상청구

사례) 얼마전 상담하여 B에 대하여 민사소송 및 형사고소를 진행하기로 한 사안으로 간단히 사실관계를 설명하면 다음과 같습니다. 즉 A는 공인중개사인 B의 중개로 원룸 건물을 매수하게 되었고, 이후 B에게 매수한 원룸 건물의 임대에 관련된 일체의 권한을 위임하여 B는 A의 원룸건물을 임대하여왔습니다. 그러던중 B는 A가 B를 전전으로 신뢰하여 B가 원룸건물의 임대를 제대로하는지 등에 대한 관리·감독을 소홀히 하는 것을 알고 월세로 살고있던 세입자들의 임대차기간이 종료되면 이를 전세로 전환한 후(예 : 보증금 1천만원, 월세 40만원 ⇒ 보증금 4천5백만원) A에게는 그 사실을 숨기고 받은 임차보증금을 횡령한 후 도주하였습니다. B가 횡령한 금원이 확인된 것만 약 2억원에 달하였습니다. 

결론적으로 답을 먼저 말한다면 A는 B를 업무상 횡령죄로 수사기관에 형사고소할 수 있고, 나아가 B 및 한국공인중개사협회를 상대로 B가 횡령한 금원 전액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 

먼저 B에 대한 형사적 책임을 간단히 살펴본다면 형법 제355조 제1항에 의하면 “타인의 재물을 보관하는 자가 그 재물을 횡령하거나 그 반환을 거부한 때에는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다”고 되어 있고, 제356조에 의하면 “업무상의 임무에 위배하여 제355조의 죄를 범한 자는 10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다”고 되어있는데, 위 사안의 경우 B는 타인의 재물이라 할 수 있는 임차인으로부터 받은 임대차보증금을 업무상 보관하는 자로서 그 보증금을 횡령하였다 할 수 있기에 위 형법 제356조에 의하여 업무상 횡령죄로 처벌될 것입니다.

나아가 B에 대한 민사적 책임을 살펴본다면 먼저 B는 민법상 소위 수임인으로서 민법 제681조에 따라 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 함에도 불구하고 이를 위배하여 A에게는 월세를 전세로 전환한 사실을 숨기고 받은 임차보증금을 횡령한 후 도주하였기에 A에 대하여 채무불이행에 기한 손해배상책임을 진다할 것입니다. 또한 B의 행위는 A에 대하여 불법행위를 구성하기 때문에 A는 B를 상대로 불법행위에 기한 손해배상책임도 물을 수 있습니다. 

그런데 문제는 설사 A가 B를 상대로 민사소송을 제기하여 승소 확정 판결을 받는다 하더라도 B가 자력이 없는 경우 A는 위 횡령당한 금원을 사실상 회수할 수 없다는 것입니다. 때문에 이러한 사태를 예방하기위하여 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제3항에는 “중개업자는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다”고 규정하여 공인중개사에게 보증보험 또는 공제에 가입하는 것을 강제하고 있습니다. 

이 사건의 경우 B가 한국공인중개사협회의 공제사업에 가입하였기에 A는 한국공인중개사협회를 피고로 하여 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그런데 B가 한국공인중개사협회와 공제계약을 체결할 당시 적용되던 공제약관에 “협회가 보상하는 금액은 공제가입금액을 한도로 한다”고 규정되어 있고, 공제가입금액이 1억원이어서 과연 A가 2억원의 손해 전부를 배상받을 수 있는지 아니면 1억원만을 배상받을 수 있는지가 문제되었습니다. 

최근의 서울고등법원 판례는 “권한 없이 다세대주택에 관한 채권적 전세계약을 체결하여 그 전세보증금을 편취함으로써 임차인들에게 손해를 입힌 부동산 중개회사의 대표이사가 한국공인중개사협회와 공제계약을 체결할 당시 적용되던 공제약관에서 “협회가 보상하는 금액은 공제가입금액을 한도로 한다”고 규정한 의미는 부동산 중개행위로 인하여 발생한 ‘공제사고 1건당 보상한도’를 정한 것으로 해석될 뿐, 1인의 공제사업자에 관하여 ‘공제기간 동안 발생한 모든 공제사고에 대한 총 보상한도’를 규정한 것이라고 볼 수 없다“고 판단하여 결국 위 사건의 경우 A가 2억원의 손해 전부를 배상받을 수 있는 길을 열어 주었습니다. 

현재 위 사건은 한국공인중개사협회의 상고로 대법원에 계류 중인데, 결국 위 문제는 공인중개사의 위법행위로 피해를 입은 중개위임인의 손해를 어떻게 분담시키는 것이 타당한지의 문제로 중개위임인과 한국공인중개사협회의 충돌하는 이해관계를 어느 선에서 조율할지에 대해 서울고등법원은 중개위임인의 손을 들어 주었다 할 것입니다. 

다만 법원은 위 경우 위법행위를 한 중개인에 대한 감시·감독을 게을리한 중개위임인의 잘못을 참작하여 소위 과실상계를 하여 한국공인중개사협회의 책임을 제한하는 태도를 취함으로써 어느정도 한국공인중개사협회를 배려하는 판결을 하고 있습니다. 

결국 위 판례의 태도에 따른다면 이 사건의 경우 A는 한국공인중개사협회를 상대로 B위 횡령에 따른 손해 전액을 청구 할 수 있으나, B에 대한 감시·감독을 게을리한 과실이 참작되어 발생한 총 손해액에서 20 ~ 30% 정도 감액된 금원을 배상받게 될 것입니다. 

위와 같은 사고가 발생한 경우 중개위임인은 한국공인중개사협회를 상대로 상당부분의 손해를 전보 받을 수 있으나 과실상계를 당함으로서 어느 정도의 손해는 본인이 감수해야 하므로 중개위임인은 만연히 중개사만을 신뢰하여서는 안되고 최소한의 감시·감독을 하여야여 사고 발생시 손해 전액을 전보받을 수 있도록 하여야 할 것입니다. 
               박병규 변호사(법무법인 단천 대표, T. 536-0999)