 |
|
 |
|
|
|
|
 |
| 안녕하세요? 상담을 원하시면 메시지를 보내주세요 |
|
|
|
|
|
|
 |
|
 |
|
| |
|
|
|
|
|
|
HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2013.12.27 |
|
|
| [법률]수수료매장임대차와 상가건물임대차보호법의 적용/최광석 변호사 |
|
|
|
 |
임대차의 댓가로 임대차보증금과 확정(월)차임이 지급되는 일반적인 임대차계약과 달리, 매출액의 일
정비율에 따른 불확정적이고 유동적인 금액을 임대인에게 지급하게 되는 임대차계약형태가 있는데,
통칭하여 “수수료매장 임대차계약”이라고 한다. 이와 같은 수수료매장임대차계약에 대해 상가건물
임대차보호법(이하, 보호법이라고 함)이 적용될 수 있을까?
보호법 제2조 제1항에는 “적용범위”라는 제목하에, “이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자
등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경
우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하
여는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있다.
따라서, 상가건물의 임대차 즉, 상가건물을 이용하는데 대한 댓가를 수수하는 취지의 계약이라고 하
면 기본적으로 보호법이 적용될 수 있는데, 수수료매장 역시 상가건물임에 틀림없고 이용에 대한 댓
가가 통상의 경우처럼 일정금액이 아니라 매출액에 따라 변동될 수 있다는 점에 차이가 있을 뿐이라
는 점에서 보자면, 보호법이 적용될 수 있다는 점에는 큰 의문이 없어보인다. 아직 대법원판결은 없
지만, 아래에서 소개할 하급심판결을 비롯한 대체적인 하급심판결의 취지 역시 그러하다.
한편, 수수료매장임대차계약의 환산보증금은 어떻게 계산되어져야할까? 환산보증금액수에 따라 보호
법의 적용과 보호범위에 차이가 있을 수 밖에 없는데, 실무상으로는 건물인도청구사건에서 임차인의
갱신요구권이 행사되면서, 당해 임대차계약이 보호법의 적용을 받을 수 있는 환산보증금 범위 이내인
지 여부가 다투어지곤한다.
하급심판결의 결론은 크게 두 가지로 나뉘고 있었다.
하나는, 수수료도 차임과 유사한 것으로 보아, 월평균수수료를 계산한 다음, 이 액수에 100을 곱한
다음, 보증금과 합산하는 방식이다.
인천지방법원 부천지원 2011. 6. 23. 선고 2010가단44004 건물명도 판결< 항소취하로 1심 확정
>
☞ 임대차기간만료를 이유로 한 원고의 건물인도청구에 대하여, 피고가 상가건물임대차보호법상의 갱
신요구권으로 항변한 사안
--- 위 인정사실에 의하면, 이 사건 계약은 피고가 이 사건 매장을 점유․사용하는 대신 원고에게 보
증금과 월 수수료(매월 물품판매대금의 16%)를 지급하기로 하는 것으로서 피고가 지급한 보증금은 임
차보증금과 실질적으로 동일하고, 피고가 정기적으로 지급한 월 수수료 역시 일반적인 임대차에서의
월 차임과 실질적으로 동일한 성질을 갖는다고 판단되므로, 이 사건 계약을 상가임대차계약으로 봄
이 상당하다.
--- 살피건대 이 사건 계약이 상가임대차계약에 해당한다는 점은 앞서 본 바와 같으나, 피고가 원고
에게 지급한 월 수수료는 실질적으로 월 차임으로 볼 수 있어 이 사건 매장의 보증금액이 약 4억
1,500만 원 내지 5억 1,500만 원에 달하므로{보증금 1,500만 원 + 월 차임(수수료) 400~500만 원 x
100}, 이 사건 계약은 상가건물임대차보호법의 적용범위(김포시의 경우 보증금 1억 8,000만 원 이내)
에서 벗어난다 할 것이고, 설령 위 법이 적용된다고 하더라도 피고가 위 법 제10조 제1항에 따라 이
사건 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 원고에게 계약갱신을 요구하였음을 인
정할 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.
다른 하나는, 수수료와 차임은 본질적으로 다르고, 변동하는 매출액에 따라 보호법 적용여부가 달라
지게 되어 법률관계가 불안정해진다는 점을 이유로 환산보증금산정에서 수수료액수를 완전히 배제하
는 방식이다.
서울중앙지방법원 2012. 6. 22. 선고 2011가단470248 건물명도<항소취하로 1심 확정>
☞ 위 부천지원판결과 같이, 임대차기간만료를 이유한 한 원고의 건물인도청구에 대하여 상가건물임
대차보호법상의 갱신요구권으로 피고가 항변한 사안
--- 원고는 이 사건 임대차의 상가건물임대차보호법 적용 여부의 기준이 되는 보증금을 환산하면
405,669,600원{= 보증금 10,000,000원 + 월 평균 임대료 3,956,696원(= 40개월간의 월임대료 합계
158,267,851원/40) ☓ 100}이 되어 과밀억제권역인 안양시의 기준 보증금 250,000,000원을 초과한다
고 주장한다.
살피건대, 상가건물임대차보호법은 보증금이나 인테리어 비용 등 중소상인들의 투자비용 회수를
최대한 보장함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있는 점, 피고가 월임대료 명
목으로 매출액의 24%를 원고에게 지급하고 있지만 매출액은 유동적이어서 월 단위 임대료가 정액으
로 특정될 수 없는 점, 매출액의 일정비율을 임대료 명목으로 지급하기로 하는 약정은 그 속에 임차
목적물 사용대가로서의 차임 지급의 의미도 있지만 영업으로 인하여 얻는 수익의 배분이라는 성격도
포함되어 있는 점, 매출액의 일정비율을 차임으로 보아 이를 보증금 환산에 포함시키게 되면 매출액
이 많고 적음에 따라, 동일한 임대차에 대하여 상가건물임대차보호법이 적용되기도 하고 되지 않기
도 하는 이상한 결과가 발생할 수 있는 점 등에 비추어 보면, 상가건물임대차보호법의 적용 범위를
정함에 있어서 매출액의 일정비율을 임대료 명목으로 지급하기로 하는 약정이 있다 하더라도 그 평균
금액을 월차임으로 보아 그것에 100을 곱한 금액을 더하여 보증금액을 환산할 수는 없다고 봄이 상당
하므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.
따라서 이 사건 임대차는 보증금 10,000,000원인 상가의 임대차로서 상가건물임대차보호법의 적
용대상이라 할 것이고, 피고는 원고를 상대로 이 사건 임대차계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개
월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구한 것으로 보이므로, 이 사건 임대차계약은 종기를 2012. 11. 18.
까지로 하여 갱신되었다 할 것이다.
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각한다.
사견으로는, 수수료매장임대차계약에서 지급되는 수수료가 부정액이기는 하지만 이 역시 기본적으로
상가건물의 이용에 따른 댓가라는 점에서 수수료도 차임과 같은 개념으로 환산보증금계산에 포함되
는 것이 타당하다고 본다. 임대차보증금과 별도의 차임까지 포함하여 환산보증금액수를 산정하고 그
액수에 따라 보호법의 적용여부에 차등을 두고있는 현행제도하에서, 수수료의 다과에 따라 보호범위
에 차등을 두는 것이 형평성이나 정의관념 차원에서 타당하다고 보여지기 때문이다(다만, 수수되는
수수료 중에서 차임의 성격을 가지지 못하는 액수가 있을 수는 있어, 합리적인 범위 내에서 이 액수
만큼의 공제가 가능할 수는 여지는 있다고 본다). -이상-
상가건물 임대차보호법 시행령
제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령
으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시 : 3억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2억5천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산
시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1억8천만원
4. 그 밖의 지역 : 1억5천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로
한다.
③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. |
|
|
|
|
|
|
|
| |
|
