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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2013.12.17 |
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| [법률]권리(영업권) 양수도 과정에서의 매출액 부풀리기에 관한 또 다른 판결/최광석 변호사 |
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운영하는 점포영업권매매 과정에서 점포 내 매출(판매)액수가 부풀려지는 경우가 많은데, 중간소개업
자들의 농간으로 약국처방전 건수가 부풀려진 사안에서, 권리금과 수수료조로 건네진 돈을 약사인 원
고에게 반환하라는 판결이 최근 선고되어 소개한다.
서울동부지방법원 2013. 7. 23.선고 2012가단854 손해배상(기)
1. 인정사실
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 4호증, 제6, 8, 11, 12호증의 각 기재에
변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.
가. 피고 권00는 00디자인이라는 상호로 인테리어업을 하는 사람이고, 피고 김00은 00공인중개사사
무소를 운영하는 공인중개사이다. 피고 권00은 2011. 5. 4. 팜리쿠르트라는 인터넷 사이트에 별지와
같은 내용의 광고를 올렸다. 또 피고 권00은 소외 유00에게 전화하여 약국을 임차할 사람을 알아봐달
라고 하였다.
나. 이에 유00는 평소 알고 지내던 원고에게 전화하여 ‘좋은 약국개설 장소가 나왔는데 관심이 없
느냐’는 말을 하였고, 원고는 2011. 5. 4. 피고 권00을 만나게 되었다.
다. 피고 권00은 원고에게 ‘용인시 기흥구 00동 0000에 있는 신축건물에 내과 전문의와 신경정신
과 전문의가 공동투자한 병원이 개업을 위한 내부공사 중인데, 1일 처방전이 100건 이상 되는 병원이
며 현재 약사들의 경쟁이 치열한 장소이다’, ‘만일 1일 처방전 건수가 100건 이상이 되지 않으면
내가 받기로 한 수수료의 배액인 1,000만 원을 위약금으로 배상하겠다’라고 말하며 임대차계약을 체
결할 것을 종용하였다.
라. 또 피고 권00은 병원장, 건물주에게 주어야 한다며 이른바 바닥권리금 3,000만 원을 원고에게
요구하였다. 원고는 가계약서를 작성하고 수수료 중 일부로 100만 원을 피고 권00의 은행계좌로 송금
하였다.
마. 이후 2011. 5. 6. 피고 권00은 원고에게 병원장과의 면담을 주선해 주겠다고 하며 신경정신과
전문의를 내과 전문의인 것처럼 면담시켜 주었다. 그리고 피고 권00은 다시금 처방전이 하루 100건
이상 나올 것이고, 큰 규모의 병원이니 잘될 것이라고 말하며 원고에게 계약체결을 종용하였다. 이
에 원고는 피고 김00의 중개로 건물주 00000와 사이에 임대차보증금 6,000만 원, 월차임 280만 원,
임대차기간 24개월로 하여 상가임대차계약을 체결하였다.
바. 피고 김00은 권리금은 자신이 이미 병원장과 건물주 대리인에게 지급하였으니 자신의 계좌로
송금하여 달라고 요청하였고, 이에 원고는 2011. 5. 6. 피고 김00의 계좌로 권리금 3,000만 원을 송
금해주고, 피고 권00 계좌로는 수수료 500만 원을 송금하여 주었다.
사. 원고는 인테리어 공사를 마치고 2011. 5. 24. 약국을 개업하였는데, 1일 병원 처방전이 0~7건
에 불과하여 확인해 본 결과 위 병원의 주 진료과목은 원내 처방전을 방행하는 신경정신과이고, 내과
의사는 이른바 봉급의사로서 토요일 휴진, 평일에는 17시까지만 진료한다는 것을 알게 되었다. 결국
원고는 약국운영비용을 감당하기 어려워 2011. 6. 22. 폐업신고를 하게 되었다.
2. 피고 권00에 대한 주위적 청구에 관한 판단
가. 민법상 불법행위 책임의 성립 여부
1) 상품의 선전·광고에서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추
어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당하지만, 그 선전·광고에 다소
의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는
한 기망성이 결여된다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2012다15060, 15077 판결 등 참조). 이러한 법리는
상품의 선전·광고뿐 아니라 그 밖의 다른 거래행위에 있어서 제공되는 정보에 관해서도 마찬가지로
적용된다고 할 것이다.
2) 이 사건의 경우 1일 발행되는 처방전 건수는 원고가 이 사건 임대차계약을 체결함에 있어서
가장 중요하게 고려하는 사항이었고 피고 권00도 그와 같은 사정을 충분히 알고 있었던 것으로 보인
다. 그럼에도 피고 권00은 1일 처방전 건수에 관하여 적극적으로 구체적 수치를 제시해가며 과장되
게 정보를 고지하고, 그와 관련된 병원의 운영형태에 관해서도 사실과 다르게 말하였으며, 마치 다
른 경쟁 계약자가 있어서 서둘러서 계약해야 할 것처럼 계약을 종용하여 원고가 임대차계약에 이르
게 하였는바, 이는 거래관계의 신의성실상 허용될 수 없는 기망행위에 해당한다고 봄이 상당하다.
3) 따라서 피고 권00은 위 기망행위로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 나아가
피고 권00이 배상하여야 할 손해의 범위에 관하여 살피건대, 원고가 피고 권00에게 송금한 수수료
600만 원과 피고 권00의 기망에 의하여 피고 김00에게 바닥권리금조로 송금한 3,000만 원은 피고 권
00의 불법행위로 인하여 원고가 입은 손해라고 할 것이다. 원고는 원고가 임대인에게 지급한 월차임
1,680만 원, 상가관리비 996,000원, 인테리어 비용 1,966만 원도 피고 권00이 배상하여야 할 손해라
며 이를 청구하나, 위 돈은 권00의 기망에 따른 것이 아니라 원고가 체결한 별도의 계약에 의하여 지
급한 것이라고 할 것이므로, 피고 권00의 기망행위와 상당인과관계에 있는 손해라고 볼 수 없다.
4) 그러므로, 피고 권00은 원고에게 손해배상금 3,600만 원과 이에 대하여 2013. 5. 14.(원고가
구하는 이 사건 2013. 5. 8.자 청구취지 및 청구원인 변경서 부본 송달 다음날)부터 2013. 7. 23.(피
고가 항쟁함이 상당한 이 사건 판결선고일)까지는 연 5%(민법), 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 20%
(소송촉진 등에 관한 특례법)의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 표시·광고의 공정화에 관한 법률 위반에 따른 손해배상책임의 성립 여부
원고는 피고 권00이 위 법 제10조 제1항 위반에 따른 손해배상책임을 진다고 주장한다. 위 법은
제10조 제1항에서 “사업자등은 제3조제1항을 위반하여 부당한 표시·광고 행위를 함으로써 피해를
입은 자가 있는 경우에는 그 피해자에 대하여 손해배상의 책임을 진다.”고 규정하고 있다. 그런데,
위 규정은 부당한 광고행위와 피해 사이에 인과관계가 있을 것을 요하는바, 피고 권00이 앞서 본 바
와 같이 인터넷에 부당한 광고(거짓, 과장광고)를 게시한 사실은 있으나, 원고가 이 사건 임대차계약
을 체결하게 된 것은 위 부당광고에 기인한 것이 아니라, 앞서 인정한 바와 같은 피고 권00의 기망행
위에 기한 것이므로, 피고 권00의 부당한 광고행위와 원고의 피해 사이에 인과관계가 있다고 볼 수
없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.
다. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 위반에 따른 손해배상책임의 성립 여부
원고는 피고 권00이 위 법 제30조 제1항 또는 제19조 제2항에 위반하는 행위를 하였으므로 손해
를 배상할 책임이 있다고 주장한다. 그러나 피고 권00은 위 법 제30조 제1항에서 규정한 중개업자(또
는 중개보조인)에 해당하지 아니하므로 위 규정에 따른 손해배상책임을 진다고 볼 수 없다. 또한 이
사건 중개행위는 피고 김00이 한 사실이 인정되므로 피고 권00이 위 법 제19조 제2항을 위반했다고
할 수 없을 뿐 아니라, 이를 위반하였다고 하여 바로 민사상 손해배상책임을 지게 되는 것도 아니라
고 할 것이므로, 결국 원고의 이 부분 주장 또한 이유가 없다.
3. 피고 김00에 대한 주위적 청구에 관한 판단
가. 앞서 인정한 사실에 의하면, 원고는 피고 권00의 기망에 의하여 착오에 빠진 상태에서 피고 김
00과 부동산 중개계약을 체결하고 바닥권리금 3,000만 원을 지급하였다고 할 것이다. 한편 원고는 1
일 발행되는 처방전 건수가 이 사건 임대차계약을 체결함에 있어서 가장 중요하게 고려하는 사항임
을 수차 밝힌 적이 있고, 피고들은 모두 이를 인식하고 있었던 것으로 보인다. 사정이 이와 같다면
원고가 피고 김00에게 한 부동산중개계약 청약의 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가
있는 때에 해당하므로 취소할 수 있다고 할 것이고, 원고는 이 사건 소장 부본의 송달로써 이를 취소
하였다.
나. 따라서 원고와 피고 김00 사이의 부동산중개계약은 소급하여 무효가 되었다고 할 것이므로, 피
고 김00은 원고로부터 받은 돈 3,000만 원과 이에 대하여 2013. 5. 10.(원고가 구하는 이 사건
2013. 5. 8.자 청구취지 및 청구원인 변경서 부본 송달 다음날)부터 갚는 날까지 연 20%(소송촉진 등
에 관한 특례법)의 비율로 계산한 지연손해금을 원고에게 반환할 의무가 있으며, 피고 김00의 이러
한 금전반환의무는 피고 권00의 손해배상금 지급의무와 부진정 연대관계에 있다고 할 것이다.
4. 결론
그렇다면, 원고의 피고 권00에 대한 이 사건 주위적 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하
고, 나머지 주위적 청구는 이유 없어 기각하며, 원고의 피고 김00에 대한 주위적 청구는 이유 있어
인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
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