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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2014.03.24 |
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| [경매]층수 다르면 보증금 인수 가능/이주현 상담사 |
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경매 투자에 관심이 많은 신모 씨는 권리 분석에 꽤 자신이 있었다. 1년 전 처음으로 도전한 경매에
서 최고가 매수 신고인이 되었고 오피스텔을 낙찰 받았기 때문이다. 월 임대료 수입으로 월급 외 소
득을 올리고 있는 신 씨는 얼마 전 다시 한 번 경매에 도전했다. 이번에는 경기도 광명시의 2층짜리
다가구주택이었다. 감정가는 2억4000만 원에 1회 유찰로 최저가 1억9200만 원에 진행됐고 신 씨는 1
억9800만 원에 단독으로 응찰해 낙찰 받았다.
이 다가구주택에는 2010년 9월 25일 a의 전세권 1억 원이 설정돼 있었으며 2010년 12월 4일에 전입
한 임차인 b(보증금 7000만 원)가 등재된 것으로 조사됐고 2011년 1월 7일에 설정된 근저당권에 의
해 임의경매가 진행 중인 물건이었다.
경매 정보를 살피던 중 신 씨는 건물등기부 등본에 a의 전세권 설정 등기가 존재하나 선순위 전세권
자로서 배당요구한 사실을 알았으며 b는 선순위 세입자로서 확정일자도 받아 둔 상태였다.
이에 따라 a의 전세권은 말소 기준 권리가 되므로 비록 임차인 b가 근저당 설정일보다 전입이 이르지
만 대항력을 상실, 확정일자에 따른 우선변제만 받고 소멸한다는 것이 신 씨의 권리 분석이었다.
원칙적으로 매수인이 인수해야 하는 선순위 전세권이라고 하더라도 전세권자가 배당요구 종기 안에
배당요구를 한 것과 선순위 전세권자가 경매신청한 것 등에는 예외적으로 전세권은 매각으로 인해 소
멸하기 때문이다.
[민사집행법 제91조]
③ 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경
우에는 매각으로 소멸된다.
④ 제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중
전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
하지만 a의 전세권은 이 다가구주택 2층 부분에만 설정돼 있었으며 1층에 대한 세입자 b는 주택임대
차보호법상의 임차인으로서의 대항력은 소멸하지 않는다.
이유는 부동산 일부에 대해 전세권이 설정돼 있을 때에는 일부를 제외한 다른 임차인의 대항력이 영
향을 받지 않기 때문이다. 즉, 2층에 설정된 a의 전세권은 1층 세입자 b의 대항력 유무를 결정할 수
없기 때문에 b의 임차 보증금 7000만 원은 신 씨가 인수해야 한다는 결론이다.
결국 신 씨는 선순위 전세권자가 배당요구한 사실만을 근거로 이를 말소 기준 권리로 파악했지만 예
상하지 못한 결과를 얻게 돼 투자에 실패하게 된 것이다.
또한 이와 같이 다가구주택에 설정된 전세권은 아파트 등의 집합건물과 달리 토지와 함께 건물이 매
각된 때에도 그 토지의 매각 대금에서는 우선변제를 받지 못하고 건물의 매각 대금에서만 우선변제
를 받을 수 있다. 단, 토지도 전세권이 설정돼 있다면 토지 매각 대금에 대해 우선변제를 받을 수 있
다.
이에 따라 선순위 전세권자가 임차인으로서 대항력을 유지하고 있을 때 즉, 전세권 설정과 동시에 말
소 기준 권리보다 이른 전입과 점유를 유지했을 때 건물의 매각 대금에서 전세 보증금 전액을 변제
받지 못한 부분에 대해서는 낙찰자가 인수해야 하므로 주의해야 한다.
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