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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2014.02.17 |
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| [법률]토지주의 지상 미등기건물에 대한 이전등기청구사건/최광석 변호사 |
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낙찰 등으로 토지를 취득한 상황에서, 토지 지상에 미등기건물이 존재하는 경우가 적지 않다. 등기
된 건물이라면 토지와 함께 건물도 담보설정되어 토지,건물이 함께 낙찰되는 경우가 대부분이지만,
등기되는 못한 건물인 경우에는 토지에만 담보권이 설정되고 그에 따라 토지만 낙찰되면서, 토지, 건
물주간 분쟁으로 이어지는 구조가 된다.
통상 이들간의 분쟁은 지료청구와 철거청구를 구하는 형태로 이루어진다. 다른 특별한 사정이 없는
한, 토지주가 건물주에 대해 지료 상당의 부당이득청구는 가능할 수 있지만, 철거청구는 법정지상권
성립 여부에 따라 결론을 달리하게 된다.
그런데, 최근 필자는 토지만을 낙찰받았음에도 불구하고 미등기건물에 대한 이전등기를 청구할 수 있
는 매우 특이한 사안을 수임하게 되어 미등기건물주에 대해 소송을 진행하고 있다. 다음은 이 사건
의 소장내용이다(별지1-1, 1-2 건물이 바로 문제된 미등기건물이다).
<청구취지>
1. 피고는 원고에게 별지1-1,1-2목록 기재 건물에 관하여 2011. 8. 24. 약정을 원인으로 한 소유권이
전등기절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.
라는 판결을 구합니다.
<청구원인>
1. 이 사건의 경위
가. 피고는 ‘인천 강화군 00면 00리 286-1 대 493m2 및 지상건물 두 채(이하, 토지는 이 건 토지
로, 건물은 각 별지1-1,1-2기재 건물로, 양자를 합하여 이 건 부동산으로 칭합니다. 한편, 별지1-1기
재 건물은 별지2도면 표시 ①,②,③,④,⑤,⑥,①의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분, 별지1-2기
재 건물은 별지2도면 표시 ⑦,⑧,⑨,⑩,⑪,⑫,⑬,⑭,⑦의 각 점을 순차로 연결한 선내 (나)부분입니
다)’ 의 소유자로서, 2011. 8. 24. 소외 이00에게 자금을 빌리면서 이를 담보하기 위해 이 건 부동
산에 대하여 근저당을 설정해주기로 하였습니다. 당시 별지1-1,1-2기재 건물은 미등기 상태여서, 일
단 이 건 토지에만 근저당권설정등기를 경료하고 향후 별지1-1,1-2기재 건물이 보존등기되면 추가로
근저당권설정등기를 경료해주기로 하면서, 아래와 같은 내용이 포함된 확약서를 작성해주었습니다(갑
1,2).
나. 이후, 원고는 인천지방법원 2012타경0000 부동산임의경매절차를 통해서 이 건 토지를 낙찰 받
아 2013. 1. 31. 소유권을 취득하였습니다(갑1).
다. 2013. 5. 30. 소외 이00의 가압류등기 촉탁신청으로 별지1-1기재 건물에 대한 보존등기가 경료
되었고(갑3), 별지1-2기재 건물은 여전히 미등기상태입니다.
2. 소유권이전등기청구
가. 제3자를 위한 계약
‘제3자를 위한 계약’이라 함은 통상의 계약이 그 효력을 당사자 사이에서만 발생시킬 의사로
체결되는 것과는 달리 계약당사자가 자기 명의로 체결한 계약에 의하여 제3자로 하여금 직접 계약당
사자의 일방에 대하여 권리를 취득하게 하는 것을 목적으로 하는바(대법원 1996. 1. 26. 선고 94다
54481 판결 참조), 확약서 제5조의 ‘이 건 토지가 경매로 인하여 제3자에게 소유권이 이전되었을 경
우, 아무런 조건 없이 별지1-1,1-2기재 건물을 제3자에게 즉시 양도한다’는 취지의 약정은, 피고와
소외 이00이 체결한 계약에 의하여 이 건 토지의 경락자로 하여금 직접 피고에 대하여 별지1-1,1-2기
재 건물 에 대한 소유권이전등기청구권을 취득하게 하는 것을 목적으로 한 ‘제3자를 위한 계약’에
해당한다 할 것입니다.
나. 결국, 원고는 확약서 내용에 따라 피고에 대하여 별지1-1,1-2기재 건물에 대한 소유권이전등기
를 청구할 권리가 있다 할 것입니다(이 건 소장 부본의 송달로서 소유권이전등기청구권 수익의 의사
표시를 갈음합니다).
다. 별지 1-2에 대하여, 현재 별지1-2기재 건물에 대한 공부상 자료가 전혀 없어 현황을 바탕으로
작성하였는바, 추후 사실조회신청 및 감정신청 등을 통해 청구취지를 변경할 예정입니다.
재판은 아직 진행 중이지만, 아래 판결과 같이 법정지상권에 대한 사전포기가 허용되지 않아 미등기
건물이 존재하는 토지에 대한 담보가치를 제대로 살리지 못하던 상황에서 “제3자를 위한 계약”이라
는 법리를 통해 대출과정에서 향후 토지취득자에게 건물소유권까지 취득할 수 있게 약정이 이루어진
다면, 미등기건물이 존재하는 토지에 대한 담보가치는 지금보다 훨씬 높아지지 않을까 기대된다.
대법원 1988.10.25. 선고 87다카1564 판결 [건물명도]
☞민법 제366조는 가치권과 이용권의 조절을 위한 공익상의 이유로 지상권의 설정을 강제하는 것이므
로 저당권설정 당사자간의 특약으로 저당목적물인 토지에 대하여 법정지상권을 배제하는 약정을 하더
라도 그 특약은 효력이 없다.
민법 제366조는 가치권과 이용권의 조절을 위한 공익상의 이유로 지상권의 설정을 강제하는 것이므
로 저당권설정 당사자간의 특약으로 저당목적물인 토지에 대하여 법정지상권을 배제하는 약정을 하더
라도 그 특약은 효력이 없다고 하여야 할 것이다.
원심판결 이유에 의하면, 원심은 소외 차상희는 1978.11.28. 그의 소유인 서울 중구 신당동 484 대
323평방미터 및 같은 동 490 대 67평방미터와 그 지상에 있는 이 사건 미등기건물 4동을 소외 오성해
산주식회사의 주식회사 부산은행에 대한 채무의 담보로 제공하기로 함에 있어 이 사건 대지에 관하여
는 근저당권설정등기를 하여 주었으나 위 지상의 이 사건 건물은 미등기인 관계로 이에 관하여는 양
도담보계약을 체결하기로 하면서 위 소외회사의 채무불이행으로 이 사건 대지에 대한 근저당권이 실
행될 경우에는 양도담보로 제공된 이 사건 건물에 대하여는 어떠한 조치를 하더라도 이무런 이의나
권리주장을 하지 아니하기로 약정한 사실, 그후 위 소외회사가 채무를 이행하지 아니하므로 부산은행
이 이 사건 대지에 대한 근저당권을 실행하여 스스로 위 대지를 경락받아 1982.10.26. 그 명의로 소
유권이전등기를 마친 사실을 인정한 다음, 피고들의 법정지상권 주장을 배척하였다. 그러나 원심이
확정한 바와 같이 이 사건 대지가 경매될 경우에 이 사건 건물의 소유자인 차상희가 법정지상권을 행
사하지 아니하기로 약정한 것이라고 하더라도 위 약정은 당사자간에 채권적인 효력이 있을 뿐 경락자
인 부산은행으로부터 이 사건 대지를 전득한 원고로서는 이를 주장할 수 없다 할 것임에도 불구하
고, 원심이 위와 견해를 달리하여 법정지상권의 포기약정이 유효하다는 전제에서 피고들의 법정지상
권 주장을 배척하였음은 법정지상권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못을 저지른 것이
라 할 것이므로 이 점을 탓하는 논지는 이유 있다.
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