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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2014.01.28 |
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| [경매]권리 분석 잘해 보증금 번 사연/이주현 상담사 |
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상가의 경매 투자에 관심이 많던 박모 씨는 얼마 전 안양에 있는 상가를 낙찰 받았다. 상가의 위치
나 상권이 양호한 편이었고 감정가는 4억 원에 3회 유찰로 최저가 2억400만 원에 진행 중이었으며 입
찰 당일 2명이 응찰해 박 씨는 2억1500만 원에 낙찰받았다.
박 씨가 응찰한 상가는 임차인이 있었고 2001년 4월 18일부터 사업자 등록을 한 임차인 a 씨는 보증
금 8000만 원에 월세 100만 원의 권리 신고서를 법원에 제출했으며 현재까지 음식점을 운영하고 있
는 것으로 조사됐다.
그러나 임차인 a 씨의 사업자 등록일은 최초 근저당권자인 b은행보다 빨라 대항력이 인정되는 듯 보
였으며 확정일자를 받지 않아 여지없이 낙찰자가 보증금 1억 원을 인수해야 하는 상황이었다.
그러나 박 씨는 꼼꼼하게 부동산 등기부등본을 살피던 중 흥미로운 사실을 발견했다. 그것은 b은행
의 최초 근저당 설정 일자가 상가건물임대차보호법 시행 전인 2002년 1월 2일에 설정됐다는 점이다.
상가 건물의 임대차에서 일반적으로 사회적·경제적 약자인 임차인을 보호하고 경제생활의 안정을 도
모하기 위해 민법에 대한 특례로 규정된 상가건물임대차보호법의 시행일은 2002년 11월 1일로, 이 법
은 시행일 이후에 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용된다.
다만 대항력 취득(동법 제3조)과 보증금 회수(제5조) 및 보증금 일정액의 우선변제(제14조) 조항은
이 법 시행 당시의 임대차 계약에도 적용된다.
그러나 시행 전에 취득한 물권자(담보권자 등)에 대해서는 대항할 수 없는 것이다.
상가건물임대차보호법 부칙 ‘법률 제6542호’
① (시행일) 이 법은 2002년 11월 1일부터 시행한다.
② (적용례) 이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 다만, 제3조, 제5조
및 제14조의 규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 이를 적용하되 이 법 시행 전에
물권을 취득한 제3자에 대해서는 그 효력이 없다.
③ (기존 임차인의 확정일자 신청에 대한 경과조치) 이 법 시행 당시의 임차인으로서 제5조의 규정
에 의한 보증금 우선 변제의 보호를 받고자 하는 자는 이 법 시행 전에 대통령령이 정하는 바에 따
라 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차 계약서상의 확정일자를 신청할 수 있다.
즉, 이 법 시행 당시 이미 임대차 관계가 존속 중이던 a 씨는 원칙적으로 상가건물임대차보호법상 대
항력이 인정될 수 있지만, 이 법 시행 전인 2002년 1월 3일 b은행의 근저당권에는 대항할 수 없는 것
이다.
따라서 임차인 a 씨는 비록 b은행의 근저당 설정일보다 우선해 사업자 등록을 했다고 하더라도 낙찰
자에게 대항력을 주장할 수 없고 b은행의 근저당 설정일을 기준으로 소액 임차인으로서 최우선변제권
도 주장할 수 없어 아무런 법적 보호를 받지 못하게 된다.
물론 상가건물임대차보호법상 최우선변제 대상은 월세 환산(보증금+월세×100) 보증금을 기준으로 하
기 때문에 2002년 11월 1일 이 법 시행 이후의 근저당권을 기준으로 해도 적용되지 않는다.
이에 따라 상가 임차인 a 씨는 낙찰자 박 씨에게 보증금 1억 원에 대한 대항력을 주장할 수 없고 인
도 명령 대상자로서 상가의 점유를 박 씨에게 인도해야 하는 것이다.
결국 상가건물임대차보호법과 부동산 등기부등본 등의 권리 분석을 신중하게 한 박 씨는 상대적으로
경쟁률이 낮은 물건에 입찰해 수익률을 높이는 결과를 얻었다 | |
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