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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2014.04.29 |
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| [경매] ‘철저한 권리 분석’이 투자 성패 좌우/김부철 팀장 |
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경매 정보를 살펴보면 ‘법정지상권 성립 여부 불명 또는 법정지상권 성립 여지 있음’이라고 기재
된 경매 물건을 가끔 보는 경우가 있다. 그런데 이런 ‘특수 물건’을 철저한 권리 분석을 통해 분석
한 뒤 낙찰 받으면 예상외로 고수익을 얻을 수 있다.
건축업을 하는 이모 씨는 수도권 일대 대학가 주변과 역세권 등지에 원룸이나 투룸 등을 지어 분양하
거나 임대사업을 하기 위해 적당한 나대지를 고르고 있었다. 그러던 중 지하철 6호선 고려대역 인근
에 있는 대지가 경매에 나온 것을 발견했다. 면적은 195㎡에 감정가 6억5000만 원(3.3㎡당 1100만
원)으로 2회 유찰돼 최저 매각가는 4억1600만 원으로 떨어졌다.
원인은 대지 위에 감정평가에서 제외된 미등기 무허가 건물(165㎡)이 있어 법정지상권이 성립될 수
있는 상황이었기 때문이었다. 만약 법정지상권이 성립된다면 기존 건물을 철거하는 것이 어려워 새
로 건물을 지으려는 이 씨로서는 낭패를 볼 수도 있었다. 이 씨는 일단 위치나 가격적인 면에서 이
물건이 저렴하다고 판단하고 경매 경험이 풍부한 지인을 통해 법정지상권 성립 여부에 대한 상세 조
사를 부탁했다.
법정지상권이 성립하기 위한 기본적인 조건은 근저당권 설정 당시를 기준으로 토지와 그 지상 건물
이 동일인 소유여야 하고 그 이후 경매나 공매 또는 매매나 수용 등으로 토지와 지상 건물의 소유자
가 달라져야 한다. 이 씨는 지인과 함께 각종 공부와 탐문 조사 내용을 종합해 본 결과 어느 정도 형
식적인 법정지상권 성립 요건에 부합할 수 있을 것으로 판단했다.
하지만 이 물건에 대해 아쉬움이 남았던 이 씨는 포기하지 않고 계속 주변을 탐문했다. 해당 건물은
건축한 지 30년이 훨씬 지나 오래되고 상태도 불량한 무허가 건물이어서 경제적 가치는 없을 것으로
판단했다.
또 이 건물은 일반 주거지역에 자리 잡고 있는 데도 악취가 심하게 나는 염색 가공 공장으로 운영되
고 있어 오랫동안 지역 주민들로부터 이전 민원이 제기되고 있다는 사실을 주민들과 구청을 통해 파
악할 수 있었다.
낙찰 후 1년 만에 2억 이상 차익 올려
이 씨는 이와 같은 제반 사정과 그동안 취합한 여러 가지 정보들을 종합해 보았다. 형식적으로 법정
지상권 성립 요건을 갖췄지만 경제적인 가치가 없고 무허가 건물인 점은 철거 소송을 제기했을 때 승
소할 수 있는 가능성을 뒷받침했다.
다만 낙찰 이후 무허가 건물을 철거하기 위해 지료 청구와 지상물 철거 소송을 진행하더라도 소송 비
용이나 소요 기간 등을 감안할 때 약간의 금액으로 합의하는 방향도 열어두라는 지인의 조언도 염두
에 뒀다.
이 씨는 그동안 발로 뛰며 취합한 권리 분석 내용에 대해 확신을 갖고 최저 매각 가격보다 3000만 원
을 더한 가격에 입찰, 2명의 경쟁자를 따돌리고 낙찰을 받았다.
낙찰 뒤 이해관계인들의 항고가 없어 바로 대금을 납부했고 대금 납부 후 철거 소송과 지료를 함께
청구하는 소송을 제기, 지상 건물 소유자를 법률적·심리적으로 압박했다. 몇 차례의 협상을 거치는
동안 법정지상권만 주장해서는 승소하기 쉽지 않다고 판단한 지상 무허가 건물 소유자는 결국 합의
에 이르게 되었고 합의금(1200만 원)을 수령한 뒤 자진해 퇴거하고 물건을 인도해 줬다.
낙찰 받은 지 1년이 지난 현재 이 대지의 가격은 3.3㎡당 약 1200만 원 전후를 호가하고 있어 현재 2
억 원 이상의 차익이 예상된다. 이 씨는 앞으로 건축 경기가 살아나기를 기다려 원룸이나 투룸을 신
축해 임대 수익을 노리거나 다세대주택을 신축해 분양할 계획이다. |
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