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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2014.04.11 |
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| [경매]주거용 건물 명도 이야기/김부철 팀장 |
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경매 물건 입찰을 검토할 때 권리 분석이 매우 중요한데, 넓은 의미에서 권리 분석이라고 할 때에는
입찰을 준비하는 과정에서부터 물건 선별, 물건 분석을 포함해 낙찰 부동산을 넘겨받는 절차(명도)까
지를 말한다. 그래서 명도는 ‘경매의 절반’이라고 불릴 만큼 매우 중요한 과정이다. 일반인들은
이 명도가 어렵거나 꺼려져 경매를 기피하는 일도 많다.
2002년 7월 이전까지는 낙찰 받은 물건의 이해관계인을 동원해 매각 허가 결정에 불복하는 항고와 재
항고가 남발되는 사례가 많았다. 그러나 2002년 7월부터 민사집행법이 시행되면서 이해관계인이 항고
할 때에는 매각(낙찰) 대금의 10%에 해당하는 항고 보증금을 제공해야 하고 항고가 ‘이유 없다’고
기각될 때에는 항고 보증금을 돌려받지 못하게 됐다. 이런 법 시행 때문에 최근의 항고 사건은 낙찰
물건의 5%에도 미치지 못하고 있다.
이와 같이 항고 보증금 납부 제도가 생기면서 항고 사건이 현저하게 줄어들었다. 하지만 지금도 매
각 대금을 납부하고 점유자를 강제로 내보내야 하는 명도 문제는 낙찰자들이 가장 꺼리고 걱정을 많
이 하는 문제 중 하나다.
>강제집행에 드는 제반 비용을 따져보면, 소요 비용보다 100만 원 정도를 더 지급해서라도 합의를 보
는 편이 낫다.">
경매의 시작과 끝 ‘명도’
가장 마음 편하고 믿음직한 방법은 임차인과 합의한 후 이사하는 날을 잡아 내보내는 방법이다. 임차
인이 보증금 중 일부 또는 전부를 배당받을 수 있을 때에는 합의하기가 한결 쉽다. 보증금을 배당받
으려면 낙찰자로부터 명도확인서(인감도장 날인, 인감증명서 첨부)를 받아 법원에 제출해야 하기 때
문이다. 그러므로 낙찰자는 임차인에게 명도확인서를 교부해 주면서 낙찰 받은 부동산의 열쇠를 받아
내는 방법으로 쉽게 합의를 이끌어낼 수 있다.
만약 임차인이 보증금 일부를 배당받지 못했다는 등의 이유로 열쇠를 넘겨주지 않을 때에는 낙찰자
의 집에서 무단으로 거주하면서 월세 상당액의 부당이득을 보고 있는 것이다. 따라서 이 부당이득금
을 근거로 배당 나온 보증금을 가압류하겠다고 통보하는 것도 합의를 이끌어낼 수 있는 또 다른 방법
이다.
보증금을 한 푼도 배당받지 못하는 임차인이나 소유자가 채무자라면 합의에 쉽게 이를 수 없는데, 이
때에는 매각 대금(잔금)을 납부할 때 우선 인도명령을 신청해야 한다. 낙찰자에게 대항력을 행사할
수 없는 임차인 등 모든 점유자는 인도명령 대상자이며 인도명령을 신청한 후 특별한 사정이 없는
한 약 1~2주일이 지나면 인도명령 결정문이 나오고 그 결정문에 송달증명을 첨부해 집행관 사무소에
강제집행(법원 집행관이 강제력을 동원해 가재도구 등 유체동산을 밖으로 끌어내는 절차)을 신청해
내보내는 방법이 있다.
강제집행을 신청할 때는 접수 비용과 노무비를 포함해 약 100만~300만 원 정도의 비용이 소요되는
데, 이 비용을 임차인 등 점유자에게 이사 비용이라는 명목으로 제시해 활용하면 합의점을 찾아낼
수 있고 그렇게 하는 것이 실무이기도 하다.
강제집행으로 해결할 때에는 강제적으로 밖으로 반출한 가재도구 등의 물건을 운반해 창고에 보관하
는 비용(낙찰자가 선지급하고 채무자에게 받아내야 함)이 소요되고, 그 보관 물건을 처리하기 위해
강제집행 비용액 확정 신청과 보관된 물건에 대해 유체동산 경매를 신청해야 하는 등 사후 처리 비용
과 기간이 상당히 소요된다.
이런 점을 감안할 때 임차인 등 점유자가 지나치게 과다한 이사 비용을 요구하지 않는다면 강제집행
비용에 소요되는 비용을 감안하고, 그 소요 비용보다 100만 원 정도를 더 지급하고서라도 합의를 통
해 내보내는 방법이 유익하다.
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