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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2014.04.11 |
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| [법률]경매브로커의 잘못된 권리분석으로 인한 손해배상소송/최광석 변호사 |
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경매브로커의 잘못된 권리분석으로 피해입은 의뢰인을 대리하여 소송수행하여 최근에는 판결까지 선
고받게 되었는데, 해당 브로커 뿐 아니라 법무법인을 공동피고로 진행된 소송이어서 소송수행과정에
서 여러 가지로 부담스러웠던 기억이 남는다.
의뢰인은 평소 알고 지내던 브로커의 소개로 서울의 빌라 한 채를 낙찰받게 되는데, 경매과정에서 신
고된 임차인이 있었지만 의뢰인은 브로커로부터 “허위임차인”으로 보증금을 부담할 필요가 없는 것
으로 설명받았다. 하지만, 낙찰 이후 임차인이라는 사람과 재판 끝에 결국 보증금8천만원에, 이사비
1천만원 합계 9천만원을 추가부담하고 말았다.
이에 의뢰인은 피해를 배상받기 위해 손해배상을 제기할 수 밖에 없었는데, 컨설팅과정에서 이 브로
커가 모 법무법인의 과장이라는 명함을 사용하면서 법무법인 내에서 여러차례 미팅까지 가져 법무법
인의 정식직원인 것으로 보고(참고로 이 브로커의 남편은 해당 법무법인의 정식직원이었다), 해당 브
로커와 법무법인을 공동피고로 소를 제기하게 된 것이다.
재판결과, 법무법인의 명함사용은 법무법인으로부터 허락받지 못한 브로커의 일방적인 행위였고, 법
무법인 내에서의 미팅 역시 객관적인 입증자료가 없어 사실로 인정받지 못해, 결국 브로커 개인에 대
해서만 승소하고 법무법인에 대해서는 패소하게 되었다. 법무법인 직원의 처가 법무법인 명함을 임의
로 사용하고 컨설팅행위하는 것을 법무법인이 제대로 감시하지 못해 이러한 사정을 잘 알지 못하는
의뢰인에게 피해가 발생했다는 점에서 법무법인의 책임을 인정받지 못한 부분은 큰 아쉬움으로 남는
다(물론, 재판 전후에 걸쳐 브로커로부터 일부 배상금을 받기는 했다). 서울중앙지방법원 2013. 6.
28. 선고 2011가단383719 손해배상(기) 판결이다.
1. 기초사실
가. 원고는 재테크를 위한 경매물건을 물색하던 중 친동생인 **연으로부터 피고 법무법인 000(이
하 ‘피고 000’이라 한다)의 직원을 사칭하는 피고 000을 소개받았는데, 피고 김**은 원고에게 서
울--지방법원 2009타경104--호 부동산임의경매사건의 경매목적물인 서울 --구 --동 1-- 외 4필지 --
맨션 -층 ---호(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 낙찰받기를 권유하였다.
나. 원고는 2009. 12. 23. 피고 김**과 사이에 이 사건 건물의 낙찰과 관련된 사건의뢰계약(이하
‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하면서 이 사건 건물에 관한 권리분석상의 하자로 인한 손해는 피
고 김**이 보상하기로 약정하였는바, 이 사건 계약 당시 이 사건 건물에는 일응 대항력 있는 듯한 외
관을 갖춘 임차인이 존재하였으나, 피고 김**은 원고에게 가장 임차인이라는 취지의 답변을 하면서
크게 문제 될 것이 없다는 입장을 취하였다.
다. 이에 원고는 같은 날 피고 김**에게 입찰보증금 1,280만 원을 지급하였고, 피고 김**은 입찰서
류를 작성하여 이를 자신의 남편이자 피고 000의 정식 직원인 함**에게 건네주었으며, 함**는 원고
의 대리인의 자격에서 위 경매사건의 입찰표를 제출하였다.
라. 결국 원고는 위 경매사건에서 이 사건 건물을 낙찰받아 2010. 3. 18. 매각대금을 전부 납입하
고 같은 날 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤는바, 그 과정에서 원고는 이 사건 계약과 관련된 수
수료 및 관련 비용 등 명목으로 2010. 2. 1. 400만 원, 2010. 3. 17. 26,286,160원, 2010. 4. 5. 100
만 원을 함** 명의의 통장으로 각 송금하였다.
마. 이후 원고는 이 사건 건물을 점유하고 있는 이*자, 이*선을 상대로 하여 각 부동산인도명령신
청(서울서부지방법원 2010타기11--호 및 2010타기11--호)을 하였으나, 위 법원은 2010. 10. 5. ‘이*
자, 이*선은 원고에게 대항할 수 있는 임차인으로서 이 사건 건물을 점유하고 있다’는 이유로 원고
의 신청을 각 기각하는 결정을 하였다.
바. 이에 원고는 2010. 10. 20. 이*자, 이*선을 상대로 하여 서울서부지방법원 2010가단658--호로
건물명도 소송을 제기하고, 2010. 12.경 피고 000(담당변호사 박**)에게 위 건물명도 사건에 관한 소
송대리를 위임하였는바, 위 법원은 2011. 6. 2. ‘이*자는 이 사건 건물의 정당한 임차인으로서 이*
자, 이*선은 이 사건 건물을 점유할 정당한 권원이 있다’는 이유로 원고의 청구를 기각하는 내용의
판결을 선고하였고, 이에 원고가 불복하여 서울서부지방법원 2011나71--호로 항소를 제기하였으나,
위 항소심 법원은 2011. 10. 13. 원고의 항소를 기각하는 내용의 판결을 선고하였으며, 위 판결은
그 무렵 확정되었다.
사. 원고는 2012. 3. 25. 이*자와 사이에 원고가 이*자에게 임대차보증금 8,000만 원 및 기타비용
1,000만 원 등 합계 9,000만 원을 지급하는 것을 조건으로 이 사건 건물을 명도받기로 합의한 후,
2012. 3. 31. 이*자에게 위 9,000만 원을 지급하고 이*자, 이*선으로부터 이 사건 건물을 인도받았
다.
아. 한편 원고가 피고들을 상대로 이 사건 건물의 낙찰과 관련하여 피고들의 불법행위로 인해 원고
가 손해를 입었다고 주장하면서 이 사건 소송을 제기하자, 피고 김**은 원고에게 이 사건 손해배상금
의 일부로 2013. 1. 18. 2,000만 원, 2013. 2. 15. 1,000만 원 등 합계 3,000만 원을 지급하였다.
2. 피고 김**에 대한 청구에 관한 판단
가. 손해배상책임의 발생
위 인정사실에 의하면, 피고 김**은 마치 자신이 피고 000의 직원인 것처럼 사칭하여 원고와 사이
에 이 사건 계약을 체결하였을 뿐 아니라, 이 사건 계약 당시 이미 이 사건 건물에 일응 대항력 있
는 임차인이 존재하였으므로, 그 임차인이 진정한 임차인인지 여부에 관해 충분히 조사하여 원고로
하여금 위 경매절차에 참가할지 여부에 관해 신중하게 결정할 수 있도록 조언했어야 함에도 불구하
고 만연히 이 사건 건물의 임차인이 가장 임차인이어서 문제 될 것이 없다는 취지의 답변을 하는 등
으로 이 사건 계약에 따른 선관주의의무를 위반함으로써 결국 원고가 위 경매절차에 참가하여 이 사
건 건물을 낙찰받았으나 이 사건 건물을 인도받기 위해 매각대금 이외에 이 사건 건물 임차인에게 임
대차보증금 등 합계 9,000만 원을 추가로 지급하게 하는 손해를 입게 하는 불법행위를 저질렀고, 함
**는 피고 김**의 남편으로서 피고 김**의 부탁을 받고 원고가 위 경매절차에 입찰함에 있어 원고의
대리인의 자격으로 원고 명의의 입찰표를 제출하는 등으로 직접 경매입찰대리를 하였고, 원고로부터
이 사건 계약과 관련된 수수료 및 관련 비용 등 명목의 돈을 자신 명의의 통장으로 지급받음으로써
피고 김**의 위 불법행위를 용이하게 하였으므로, 피고 김**은 함**와 각자 공동불법행위자로서 위
불법행위로 인해 원고가 입은 손해 9,000만 원 및 이에 대한 지연손해금을 배상할 책임이 있다.
나. 책임의 제한
다만 이 사건 계약 당시 이 사건 건물에 일응 대항력 있는 듯한 외관을 가진 임차인이 존재하였
고, 이와 같은 사실은 원고도 이미 알고 있었던 것으로 보이는바, 비록 이 사건 계약에 따라 원고가
이 사건 건물을 낙찰받음에 있어 피고 김**이 제대로 된 자문을 할 선관주의의무를 부담한다고 하더
라도, 결국 위 경매절차에 참가할지 여부에 관한 최종적인 결정권한은 원고 본인에게 있는 것이므
로, 원고로서도 피고 김**을 말만을 막연히 믿을 것이 아니라 그 임차인이 진정한 임차인인지 여부
에 관해 다른 경로를 통해 자세히 알아보는 등 나름의 노력의 기울였다면 이 사건 건물에 관한 피고
김**의 권리분석상의 하자로 인한 손해를 미연에 방지하거나 그 피해가 확대되는 것을 막을 수 있었
을 것으로 보이고, 위와 같은 원고의 과실은 위 불법행위 및 그로 인한 손해의 확대에 한 원인이 되
었다고 할 것이므로, 피고 김**의 손해배상책임의 비율을 공평의 원칙에 따라 원고가 입은 손해액의
80%에 해당하는 7,200만 원(9,000만 원 × 80%)으로 제한함이 상당하다.
다. 변제항변
피고 김**은 원고에게 2011. 6. 30. 2,000만 원, 2013. 1. 18. 2,000만 원, 2013. 2. 15. 1,000
만 원 등 합계 5,000만 원을 이 사건 손해배상금의 일부로 변제하였다고 주장한다.
(1) 먼저 피고 김**이 이 사건 손해배상금의 일부로 원고에게 2011. 6. 30. 2,000만 원을 지급하
였다는 주장에 관하여 보건대, 이 법원의 주식회사 **은행에 대한 금융정보제출명령 회신결과 및 변
론 전체의 취지에 의하면, 피고 김**의 남편인 함** 명의의 통장에서 원고에게 2011. 6. 30. 2,000
만 원이 송금된 사실은 인정되나, 다른 한편 갑제10호증의 1, 갑제28호증, 을나제4호증의 각 기재와
이 법원의 주식회사 **은행에 대한 금융정보제출명령 회신결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고
가 위 경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받았으나 대항력 있는 임차인으로 인해 이 사건 건물을 인도
받지 못하는 등 손해가 발생하여 이를 피고 김**에게 항의하자 피고 김**은 이 사건 건물을 제3자에
게 매도하는 방안을 제시한 사실, 이에 원고는 피고 김**의 주선으로 이 사건 건물을 **수에게 매도
하기로 하고, 2011. 6. 30. **수를 대리한 피고 김**과 사이에 이 사건 건물을 매매대금 1억 6,000
만 원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결한 사실, 피고 김**은 위 매매계약 당일 **수의 처 **희로
부터 5,000만 원을 송금받은 후 그 중 2,000만 원을 위 매매계약의 계약금으로 원고에게 지급한 사
실, 이후 **수가 위 매매계약의 중도금 및 잔금을 지급하지 않자 원고는 2011. 11. 10. **수에게 그
지급을 최고한 후 **수가 그 기한 내 이를 이행하지 않자 위 계약금 2,000만 원을 몰취한 사실, 한
편 피고 김**은 이후 2011. 12. 28.부터 2012. 3. 28.까지 사이에 **수의 처 **희에게 2,000만 원을
반환한 사실이 인정되는바, 위 인정사실에 의하면, 피고 김**이 2011. 6. 30. 원고에게 지급한 위
2,000만 원은 이 사건 손해배상금의 일부가 아니라 **수를 대리하여 위 매매계약의 계약금으로 지급
한 것이라 할 것이므로, 위 2,000만 원이 이 사건 손해배상금의 일부로 지급되었다는 피고 김**의
위 주장은 이유 없다.
(2) 다음으로 피고 김**이 이 사건 손해배상금의 일부로 원고에게 2013. 1. 18. 2,000만 원,
2013. 2. 15. 1,000만 원 등 합계 3,000만 원을 지급하였다는 주장에 관하여 보건대, 피고 김**이
이 사건 손해배상금의 일부로 원고에게 2013. 1. 18. 2,000만 원, 2013. 2. 15. 1,000만 원을 지급
한 사실은 당사자들 사이에 다툼이 없는바, 이로써 이 사건 손해배상금채무가 일부 소멸되었다고 할
것이므로, 피고 김**의 위 주장은 이유 있다.
나아가 피고 김**의 위 변제로 소멸하는 손해배상금의 범위에 관하여 보건대, 위 3,000만 원
은 민법 제479조 제1항이 정한 순서에 따라 원고의 피고 김**에 대한 손해배상금 채권 7,200만 원
중 이에 대하여 원고가 청구하는 바에 따라 2012. 4. 1.부터 피고 김**의 위 변제일인 2013. 1. 18.
(원고가 구하는 바에 따라 계산의 편의상 위 3,000만 원이 2013. 1. 18. 모두 지급된 것으로 본다)까
지 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금채권 2,889,863원(7,200만 원 × 0.05 × 293/365, 원 미만 버
림)의 변제에 먼저 충당되고, 나머지 27,110,137원(3,000만 원 - 2,889,863원)이 원본에 충당되어,
원고의 피고 김**에 대한 손해배상금 채권은 위와 같이 변제충당되고 남은 44,889,863원(7,200만
원 - 27,110,137원) 및 이에 대한 위 변제일 다음날인 2013. 1. 19.부터의 지연손해금이 남게 되었
다.
라. 소결론
따라서 피고 김**은 원고에게 손해배상금으로 44,889,863원 및 이에 대하여 2013. 1. 19.부터 피
고 김**이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 사건 판결선고일
인 2013. 6. 28.까지는 민법에 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특
례법에 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 피고 000에 대한 청구에 관한 판단
가. 당사자의 주장
원고는, 피고 000은 피고 김** 및 함**의 사용자로서 공동불법행위자인 피고 김** 및 함**의 위
불법행위로 인해 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 주장하고, 이에 대해 피고 000은, 피고
김**은 피고 000의 직원이 아니고, 함**는 피고 000의 직원이기는 하나 함**는 원고에게 이 사건 건
물의 입찰을 권유하거나 입찰 상담을 한 적이 없고, 원고와 사이에 이 사건 계약을 체결한 당사자도
아니므로, 피고 000은 사용자책임을 부담하지 않는다고 주장한다.
나. 판단
(1) 먼저 피고 000이 피고 김**의 사용자로서 사용자책임을 지는지 여부에 관하여 보건대, 민법
제756조의 사용자와 피용자의 관계는 반드시 유효한 고용관계가 있는 경우에 한하는 것이 아니고, 사
실상 어떤 사람이 다른 사람을 위하여 그 지휘․감독 아래 그 의사에 따라 사업을 집행하는 관계에 있
을 때에도 그 두 사람 사이에 사용자, 피용자의 관계가 있다고 할 수 있으며(대법원 1996. 10. 11.
선고 96다30182 판결 등 참조), 피용자의 불법행위가 외형상 객관적으로 사용자의 사업활동 내지 사
무집행행위 또는 그와 관련된 것이라고 보일 때에는 행위자의 주관적 사정을 고려함이 없이 이를 사
무집행에 관하여 한 행위로 볼 것이고, 외형상 객관적으로 사용자의 사무집행에 관련된 것인지의 여
부는 피용자의 본래 직무와 불법행위와의 관련 정도 및 사용자에게 손해발생에 대한 위험 창출과 방
지조치 결여의 책임이 어느 정도 있는지를 고려하여 판단할 것인바(대법원 1992. 2. 25. 선고 91다
39146 판결 등 참조), 갑제8호증의 1의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 계약 체결 무
렵 피고 김**이 원고에게 자신을 피고 000의 직원이라고 사칭하면서 피고 000의 과장 직함의 명함을
교부한 사실은 인정되나, 나아가 이 사건 계약 당시 피고 김**이 피고 000의 직원이라거나 피고 000
이 피고 김**으로 하여금 피고 000의 법률사무 등에 종사하도록 하였다는 점을 인정할 아무런 증거
가 없다(원고는, 피고 000의 사무실에 피고 김**의 방과 책상 및 명패가 있고, 피고 000의 직원들이
피고 김**을 ‘과장님’이라고 호칭하였으며, 원고가 피고 000의 사무실을 방문할 때마다 피고 김**
이 피고 000 사무실 내 자신의 방에서 근무하고 있었다고 주장하나, 위 주장에 부합하는 듯한 증인
**연의 증언은 **연이 원고의 친동생인 점, 이 사건 건물의 명도소송과 관련하여 원고의 요청으로 원
고 등과 함께 피고 000을 찾아가 담당변호사 박**을 만났을 뿐 피고 000 사무실에서 원고를 계속 만
났던 것은 아니라는 피고 김**의 진술, 피고 000 사무실 내에 피고 김**의 책상이나 방은 없다는 증
인 함**의 증언 및 피고 000 소속 직원들의 진술 등에 비추어 볼 때 이를 그대로 믿기 어렵고 달리
이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 받아들이지 아니한다). 또한 피고 김**이 피고 000
을 위하여 그 지휘․감독 아래에서 사업을 집행하는 관계에 있었다는 점을 인정할 아무런 증거도 없으
므로, 피고 김**이 피고 000의 사실상 피용자라고 보기도 어렵다. 결국 피고 000이 피고 김**의 사용
자로서 사용자책임을 진다고 볼 수는 없다고 할 것이므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.
(2) 다음으로 피고 000이 함**의 사용자로서 사용자책임을 지는지 여부에 관하여 보건대, 함**가
피고 000의 직원인 점은 당사자들 사이에 다툼이 없고, 함**가 피고 김**의 위 불법행위를 용이하게
함으로써 피고 김**과 공동불법행위책임을 부담함은 앞서 본 바와 같은바, 함**의 앞서 본 바와 같
은 일련의 행위는 외형상 객관적으로 피고 000의 사무집행행위 또는 그와 관련된 것이라고 봄이 상당
하므로, 피고 000은 함**의 사용자로서 일응 사용자책임을 부담한다고 할 것이다.
그러나 피용자의 불법행위가 외관상 사무집행의 범위 내에 속하는 것으로 보이더라도 그것이
사용자의 사무집행에 해당하지 않음을 피해자가 알았거나 중대한 과실로 알지 못한 때에는 사용자에
대하여 그 책임을 물을 수 없다 할 것인바(대법원 2000. 3. 28. 선고 98다48943 판결 등 참조), 앞
서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 원고는 피고 000의 직원
이라고 사칭하는 피고 김**과 사이에 피고 000의 사무실이 아닌 서울서부지방법원 휴게실에서 이 사
건 계약서를 작성하였고, 이 사건 계약서에는 피고 000 또는 그 소속 변호사의 서명, 날인이 누락되
어 있었던 점, 그럼에도 불구하고 원고는 피고 000에게 이 사건 계약과 관련된 사항에 관하여 확인
한 적이 전혀 없었고, 피고 김**이나 함**가 피고 000의 직원인지 여부조차도 문의하지 않았던 점(원
고는 이 사건 계약 당시는 물론이거니와 이 사건 소 제기 이후에도 2012. 4. 24.자 준비서면을 통해
피고 김**의 남편이자 피고 000의 정식 직원인 함**가 위 경매절차에서 원고의 경매입찰대리를 하였
다고 주장하기 전까지는 피고 김**이 피고 000의 직원이라고 생각했을지언정 함**가 피고 000의 직원
이었다고 생각하지는 않았던 것으로 보인다), 원고는 이 사건 건물의 명도소송의 소송대리를 피고
000에게 위임하였고, 위 명도소송의 상담 및 진행과정에서 이 사건 계약의 존재 사실 및 피고 김**
과 함**의 경매입찰대리에 관해 언급조차 하지 않았던 점, 특히 원고는 위 명도소송의 1심에서 패소
하였고, 항소하더라도 승산이 없다는 피고 000의 담당변호사 박**의 말에도 불구하고 이후 이 사건
소송 제기 이전까지는 피고 000에게는 어떠한 항의도 하지 않았는바, 만일 원고가 피고 000과 사이
에 이 사건 계약이 정식으로 체결된 것이라고 생각했다면 위와 같은 원고의 행위는 매우 이례적인 것
으로 보이는 점 등 여러 사정을 종합하여 보면, 원고로서는 피고 김** 및 함**의 위 불법행위가 그
직무권한 범위 내에서 적법하게 행해진 것이 아니라는 사정을 충분히 알 수 있었거나 적어도 이를 알
지 못한 데에 중대한 과실이 있었다고 할 것이므로, 피고 000에 대하여 사용자책임을 묻는 원고의
위 주장은 이유 없다.
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