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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2014.03.27 |
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| [법률]공사 관련 채권에 따른 유치권행사와 견련성/최광석 변호사 |
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민법 제320조는 유치권이 인정되는 요건의 하나로, 유치권으로 담보되는 채권이 유치의 대상이 되는
물건에 “관하여” 생길 것을 요하고 있다. 이러한 채권과 물건과의 관계를 “견련성”이라고 한다.
실무상 부동산에 대한 유치권이 논란이 되는 80-90%의 경우가 공사관련 채권이라고 할 정도로 공
사관련채권은 유치권의 견련성을 논의하는데 중요한 비중을 차지한다. 공사관련채권 중에서 건물을
점유하는 공사업자가 건물 그 자체를 공사한 대금을 받지 못하는 경우와 같이 견련성이 분명한 경우
도 있지만, 견련성 여부가 애매한 경우가 적지 않다. 몇가지 사례를 들어보자.
먼저, 건축현장 시공사에 건축자재를 납품했다가 대금을 받지 못하게 되었다면, 자재납품업자는
건축자재 납품된 현장의 부동산에 대해 유치권을 행사할 수 있을까? 납품된 자재가 유치권을 행사하
는 해당 부동산의 건축을 위해 사용되었다는 점에서, 유치권의 견련성과 관련해서 의문이 있을 수 있
지만, 판례는 유치권성립을 부정하고 있다.
대법원 2012. 1. 26.선고 2011다96208 건물명도
☞ 주상복합건설현장 시공사에 건축자재를 공급하고 대금을 받지 못하게 되자, 공사현장 아파트에 유
치권을 주장한 사안
---그런데 원심판결 이유에 의하면, 피고는 위 건물 신축공사의 수급인인 한울(시공사)과의 약정에
따라 그 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급하였을 뿐이라는 것인바, 그렇다면 이러한
피고의 건축자재대금채권은 그 건축자재를 공급받은 한울과의 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과
한 것이고, 피고가 공급한 건축자재가 수급인 등에 의해 위 건물의 신축공사에 사용됨으로써 결과적
으로 위 건물에 부합되었다고 하여도 건축자재의 공급으로 인한 매매대금채권이 위 건물 자체에 관하
여 생긴 채권이라고 할 수는 없다.
그럼에도 불구하고 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 피고의 건축자재대금채권이 이 사건 아파트
와 견련관계가 인정되어 이 사건 아파트에 관한 유치권의 피담보채권이 된다고 판단하였는바, 원심판
결은 유치권의 성립요건인 채권과 물건 간의 견련관계에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이
다.
광주고등법원(전주부) 2011. 6. 16.선고 (전주)2010나2553 물품대금
☞레미콘 공급업자가 아파트시공사에 공급한 레미콘대금채권을 근거로 아파트부지와 아파트 건물에
대해 유치권을 주장한 사안
--원고가 00건설에 공급한 레미콘 제품 대금채권과 이 사건 아파트 사이에 위와 같은 견련관계가
인정되는지에 대하여 보면, 레미콘 타설공정은 사회통념상 레미콘의 특성에 따른 공급방법에 불과하
다고 보이는 점, --에 의하면 원고는 00건설로부터 레미콘의 물량에 따른 대금만을 지급받기로 하였
을 뿐 별도로 타설에 따른 비용까지 지급받기로 약정한 것은 아니었던 점 등에 비추어 볼 때, 원고
가 유치권의 피담보채권이라고 주장하는 레미콘 제품 대금채권은 물품대금채권에 불과할 뿐이어서
이 사건 토지나 아파트와의 견련관계를 인정할 수 없다(또한 원고가 00건설에 공급한 레미콘 제품은
이 사건 아파트 공사를 위한 것이므로, 이 사건 아파트가 아닌 이 사건 토지에 대해서까지 유치권을
주장하는 것은 주장 자체로 이유 없다).
본건물 자체 아닌 부속공사로 인한 채권을 근거로 한 본건물에 대한 유치권행사에 대해서는 구체
적인 사안에 따라 개별적으로 판단이 이루어지고 있다.
대법원 2013. 10. 24.선고 2011다44788 유치권부존재확인
가. 민법 제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하
여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리
가 있다”고 규정하고 있으므로, 유치권의 피담보채권은 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이어야 한다
(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다96208 판결 등 참조).
나. (1) 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 피고 김대0이 00종합건설로부터 이 사건 호텔 건물의 외
부 간판 등의 설치공사를 하수급하여 완료함으로써 48,437,000원 상당의 공사대금 채권을 가지고 있
다고 인정한 다음, 피고 김대0의 위 채권은 이 사건 호텔에 관하여 생긴 채권으로서 이를 피담보채권
으로 하는 피고 김대0의 유치권 또한 존재한다고 판단하였다.
(2) 그러나 위와 같은 원심의 판단은 그대로 수긍하기 어렵다.
원심판결 이유에 의하더라도, 피고 김대0이 주장하는 이 사건 유치권의 피담보채권은 00종합건설과
의 하도급계약에 따라 이 사건 호텔의 외부 간판 등의 설치공사를 완료함으로써 발생한 채권임을 알
수 있다. 그런데 건물의 옥탑, 외벽 등에 설치된 간판의 경우 일반적으로 건물의 일부가 아니라 독립
된 물건으로 남아 있으면서 과다한 비용을 들이지 않고 건물로부터 분리할 수 있는 것이 충분히 있
을 수 있고, 그러한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 간판 설치공사 대금채권을 그 건물 자체에 관하
여 생긴 채권이라고 할 수 없다.
따라서 원심으로서는 피고 김대0이 설치한 간판의 종류와 형태, 간판 설치공사의 내용 등을 심리하
여 그 간판이 이 사건 호텔 건물의 일부인지 아니면 별도의 독립한 물건인지 등을 명확히 한 다음 피
고 김대0의 채권이 이 사건 호텔에 관한 유치권의 피담보채권이 될 수 있는지 여부를 판단하였어야
한다.
다. 그런데도 원심은 이 점에 관하여 충분히 심리하지 아니한 채 곧바로 피고 김대0의 간판 설치공사
에 따른 대금 채권이 이 사건 호텔에 관하여 생긴 채권으로서 이 사건 유치권의 피담보채권이 될 수
있다고 단정하였는바, 이는 유치권의 성립요건인 피담보채권과 물건 사이의 견련관계 등에 관하여 필
요한 심리를 다하지 아니한 것이다.
광주고등법원 2008. 5. 9.선고 2007나1956【유치권부존재확인(상고포기)】
☞ 경매 중인 토지 및 지상 목욕탕건물 중 특히 목욕탕건물에 대해 각종 비용투입을 이유로 시공업자
가 유치권을 주장하자, 다른 채권자가 유치권부존재확인청구소송을 제기했는데, 이 사건에서는 시공
업자가 주장하는 여러 채권들이 시공업자가 유치권을 주장하면서 점유하고 있는 사우나 건물(토지가
아님)과 견련성이 있는지가 쟁점이 되었고, 주장하는 개별 채권별로 견련성 여부가 판단된 것에 특
징
“1. 우선, 온천공시공에 대해서는, --전00가 이 사건 건물을 신축할 당시 피고에게 이 사건 건물 신
축과 관련하여 온천개발 및 한증막 설치공사를 맡겼고, 피고는 --이 사건 온천공 3개에 관한 공사도
급계약을 체결하고 이 사건 온천공을 설치한 사실은 인정되지만, --를 종합하면, 이 사건 온천공은
지하수를 퍼올리기 위해 이 사건 건물 뒤편의 ‘익산시 00면 00리 166’ 위에 설치한 것이고, 위 토
지는 전00과 피고가 공유하고 있는 토지로 전00과 피고는 위 온천공을 함께 개발하기로 약정한 사실
을 인정할 수 있는바, 위와 같이 이 사건 온천공이 위 토지에서 지하수를 퍼올리기 위해 위 토지에
설치된 점, 위 온천공 및 위 토지가 모두 전00과 피고의 공유라고 보이는 반면 이 사건 건물은 당시
전00의 단독 소유였던 점, 위 온천공이 이 사건 건물에 바로 붙어 시설되지 않은 점, 이 사건 온천공
은 온천공이 위치한 토지로부터 쉽게 분리하기 어렵고, 토지로부터 분리할 경우 경제적 가치가 현저
히 감소하는 점 등을 종합해 보면, 이 사건 온천공는 이 사건 건물에 부합하여 그 독립성을 상실하였
다고 보기 어려우며, 오히려 위 토지에 부합된 것으로 봄이 상당하다. 따라서 이 사건 온천공 시공으
로 인한 피고의 공사대금채권은 이 사건 건물에 관하여 발생한 채권이라고 할 수 없으므로, 피고는
이 사건 온천공 시공을 위하여 투입한 공사대금채권을 피담보채권으로 하여 이 사건 건물에 대해 유
치권을 행사할 수는 없다고 할 것이다.
2. 한편, 텔레비전, 정수기, 에어컨 등 물품대금에 대해서는,
-- 피고는 이 사건 건물에 텔레비전, 정수기, 에어컨 등을 설치하면서 금 50,000,000원을 지출
하였다고 주장하나, ---이를 인정할 증거가 없을 뿐만 아니라, 그 비용이 건물에 대한 유치권의 피담
보채권이 된다고 보기도 어렵다.
3. 마지막으로, 돔형 한증막시설 부분에 대해서는,
---를 종합하면, 전00이 이 사건 건물을 신축할 당시 피고에게 목욕탕 시설로 사용할 이 사건 건
물 신축과 관련하여 그에 부착된 사우나 시설인 이 사건 각 돔형 한증막 설치공사를 맡겼고, 피고
는 ---이 사건 각 돔형 한증막을 완공한 사실이 인정되므로, 피고는 이 사건 각 돔형 한증막 시공에
투입한 140,000,000원의 공사대금채권에 기하여 이 사건 건물 전체에 대하여 유치권을 행사할 수 있
다고 할 것이다. 이에 대해 원고는, 이 사건 각 돔형 한증막이 이 사건 건물로부터 분리사용이 가능
하고, 이 사건 건물과 독립된 효용가치가 있으므로 이 사건 건물에 부합된 것으로 볼 수 없으며, 따
라서 이 사건 각 돔형 한증막 설치를 위하여 피고가 지출한 공사대금은 이 사건 건물에 관하여 발생
한 채권으로 볼 수 없으므로, 피고는 이 사건 각 돔형 한증막에 관한 공사대금채권에 기하여 이 사
건 건물에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 주장하나, ----에 의하면, 이 사건 각 돔형 한증막은
목욕탕 용도로 사용하기 위해 건축된 이 사건 건물과 연결되어 축조된 것으로 이 사건 건물 내부에
서 이 사건 각 돔형 한증막으로 통하는 출입구가 설치되어 있으며, 목욕탕 이용객들이 목욕을 하다
가 이 한증막에 들러 사우나를 할 수 있도록 설치되어 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위와 같은 사
정에 비추어 보면 이 사건 각 돔형 한증막은 이를 훼손하지 않고서는 이 사건 건물에서 분리할 수 없
을 뿐만 아니라, 이를 분리할 경우 그 기능을 전혀 발휘할 수 없는 것으로 봄이 상당하다. 따라서
이 사건 각 돔형 한증막은 이 사건 건물에 부합되었다고 할 것이므로, 원고의 이 부분 주장은 이유
없다”
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