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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2014.06.30 |
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| [경매] 첫 경매개시결정기입등기 후 배당요구 한 가압류 주의/이주현 상담사 |
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소위 ‘특수물건’에 관심이 많던 정모씨는 감정가 2억2천만원에 1회 유찰로 최저가 1억7천6백만원
에 진행되는 경기도 안양 소재에 한 아파트를 낙찰 받았다. 아파트의 위치나 주변학군이 우수하고,
무엇보다 아파트 분양 시부터 아무도 거주하고 있지 않아 명도의 어려움이 없어 보였기 때문이다.
또한, 매각부동산에는 s건설에서 공사대금채권을 위한 유치권이 신고된 상태로서 현관문에는 유치권
행사 중이라는 커다란 현수막이 걸려 있었기 때문에 정씨는 다른 매각물건보다 경쟁률이 낮을 것으
로 예상하고 유치권에 대한 조사, 분석을 시작하였다.
한참 동안 매각물건명세서와 부동산등기부등본을 꼼꼼히 살피던 정씨는 유치권 문제해결에 실마리가
될 만한 사실을 발견했다. 그것은 유치권을 신고한 s건설에서 부동산에 대하여 8천만원을 가압류 하
였고, 이 금액은 바로 공사대금채권을 이유로 한 유치권신고 금액과 동일했다.
등기부등본에 나타난 권리 순서를 정리하면 ① a은행 근저당권 1억원 ② s건설 가압류 8천만원 ③ a
은행 근저당권에 의한 임의경매개시결정등기 ④ k은행의 가압류 1억2천만원으로 권리분석상 소멸되
지 않는 권리는 없었다.
정씨는 곧바로 s건설 담당자에게 전화를 걸어 확인한 바, 가압류한 금액 8천만원이 경매절차에서 배
당으로 전부 변제 될 수 있다면 유치권을 행사하지 않을 것이며, 낙찰자에게 점유를 이전 할 것이라
는 말을 듣게 되었다.
따라서, 정씨는 생각했다.
약 1억8천3백만원 정도에 매수한다면 우선적으로 배당되는 경매비용을 제외하고, a은행 근저당권 1억
원, s건설 가압류 8천만원을 모두 배당을 받게 되는 것이고, 이후의 모든 권리는 소멸되므로 아무런
하자 없이 소유권을 취득하게 된다고 판단했다.
이에 정씨는 단독으로 응찰하여 최고가매수신고인이 되었지만, 얼마 후 잔금납부 여부에 대한 심각
한 고민에 빠질 수 밖에 없었다.
이유는 경매개시결정등기 이후 k은행에서 1억2천만원의 가압류 사실을 간과한 것이다.
민사집행법 제148조 1호내지 3호에 의하면 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자와 첫 경매
개시결정등기전에 등기된 가압류채권자, 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자를 배당받을 채권
자의 범위로 정하고 있기 때문에 비록, k은행의 가압류가 임의경매개시결정등기 이후에 등기되었다
하더라도 배당요구 종기일 이내에 가압류와 함께 배당요구를 하게 되면 그 가압류권자도 배당에 참여
할 수 있으며, 물권이 아닌 채권(가압류)은 시간의 전후에 관계없이 동등한 지위를 갖게 되므로 이
전 가압류권자와 평등하게 취급되어 배당된다는 것을 알지 못했던 것이다.
따라서, 집행비용과 근저당권자인 a은행이 순차적으로 먼저 배당 받고, 나머지 금액(약 8천만원)에
서 가압류권자 s건설과 k은행은 채권금액에 비례하여 평등하게 안분배당을 하게 된다. 즉, s건설은
3200만원[=(8천만원/2억원)*8천만원]을, k은행은 4800만원[=(1억2천만원/2억원)*8천만원]을 법원으로
부터 배당 받게 되는 것이다.
유치권자인 s건설에는 3200만원만 배당되고, 배당 받지 못하는 나머지 4800만원[=(8000만원-3200만
원)]에 대하여는 낙찰자로부터 변제 받을 때까지 유치권을 행사 할 것이다.
결국, 정씨는 경매절차에서 1억8천3백만원에 최고가매수신고인이 되었지만, s건설로부터 점유를 이
전 받고 온전한 권리행사를 위해서는 감정가 보다 높은 금액으로 매수할 수 밖에 없게 된다.
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