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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2014.06.16 |
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| [경매]권리 분석의 시작, ‘0순위 채권’ 확인/김부철 팀장 |
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서울 중랑구의 다세대주택에서 전세 1억 원에 살던 k 씨는 계약 기간 만료가 다가오면서 보증금을
3000만 원이나 올려달라는 집주인의 말을 들었다. k 씨는 이 기회에 전셋값에 경매로 아파트를 마련
하기로 마음먹었다.
경매 정보 업체를 통해 경기도 남양주시 진접읍에 있는 감정가 1억3000만 원, 전용면적 65㎡인 아파
트가 1회 유찰돼 최저 매각 가격이 1억400만 원까지 떨어진 것을 알게 됐다.
자세한 내용을 파악해 보니 개인이 강제경매를 신청한 사건으로, 채권자의 청구 금액은 2280만 원이
며 최선순위인 대항력이 있는 임차인의 보증금이 6500만 원이었다. 임차인이 확정일자를 받았고 배당
요구 종기일 전에 배당요구 신청서도 제출해 별다른 문제는 없어 보였다.
다만, 한 가지 걸리는 것은 경매 개시일 전에 임차인보다 후순위에 있는 12명이 5400만 원 상당의 가
압류를 걸어두었다는 점이었다. 그러나 가압류권은 순위와 관계없이 매각(낙찰)에 따라 모두 말소된
다는 말을 접한 터라, 최저 가격보다 500만 원을 더 써내 1억900만 원에 단독으로 낙찰받았다.
‘임금채권’ 떠안으니 오히려 손해
단독 입찰이 마음에 걸리기는 했지만 전세 보증금으로 내 집을 마련했다는 생각에 k 씨는 기쁨을 감
출 수 없었다. 1주일 뒤 매각 허가 결정이 나고 대금 납부 기한까지 잡힌 후 해당 아파트를 찾아가
세입자를 만났다.
그런데 세입자가 깜짝 놀랄 이야기를 들려줬다. 자신이 1순위인 건 맞지만 강제경매를 신청한 사람
과 가압류권자들이 전 소유자가 운영하던 음식점 직원들이고 가압류된 금액은 그들의 ‘임금채권’이
라는 것이었다.
k 씨는 담당 경매계에 사정을 말하고 구제책을 물어봤다. 경매계에서는 “채권자가 경매 개시 결정
일 전에 가압류한 경우 배당표가 확정될 때까지만 우선변제권이 있는 임금채권이라는 것을 소명하면
된다”는 대법원 판례가 있어 구제되기 어렵다고 말했다.
이때 k 씨가 대금을 납부하면 낙찰대금 1억900만 원에서 집행비용 약 200만 원을 공제하고 임금채권
자들이 먼저 7680만 원을 배당받게 된다. 따라서 임차인은 매각 대금 가운데 나머지 3020만 원만 배
당받게 돼 부족한 보증금 3480만 원은 k 씨가 떠안아야 하는 것이다. 고민을 거듭하던 k 씨는 비싼
수업료를 치렀다고 생각하고 입찰 보증금 1040만 원을 포기하고 다음 기회를 기약했다.
권리 분석을 잘해야 실수하지 않고 좋은 물건을 저렴하게 낙찰 받을 수 있다는 말이 있다. 권리 분석
의 핵심은 매수인(낙찰자)이 낙찰 대금 외에 추가로 부담하는 금전적인 부담이 있는지 판단하는 것이
다. 이 부분을 명확하게 하기 위해서는 권리 분석을 바탕으로 예상 배당표를 작성해 보는 것이 중요
하다.
예상 배당표를 작성할 때 예상 매각(낙찰) 대금에서 경매 예납금을 포함해 집행비용을 공제한 뒤 가
장 먼저 생각해야 하는 것이 이른바 0순위 채권이다. 경매 개시 결정일 전에 대항력의 요건(입주와
전입신고 또는 입점과 사업자등록 신청)을 갖춘 주택이나 상가 건물 임차인의 소액 최우선변제금과
임금채권(최종 3개월분의 임금과 재해 보상금) 및 당해세(경매 대상 부동산에 부과된 세금)가 0순위
채권에 속하는 것들이다.
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