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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2014.05.21 |
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| [법률]임대차계약을 하는 과정에서 해당 임대차목적물의 전 임차인에 의해 등기부에 등재된 임차권등기가 |
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임대차계약을 하는 과정에서 해당 임대차목적물의 전 임차인에 의해 등기부에 등재된 임차권등기가
말소되지 않고 있다면, 중개업자는 임차인을 위해 어떤 범위의 확인설명을 해야할까?
임차권등기는 주택임대차보호법에 따른 제도로서 임대차보증금을 반환받지 못한 채 주민등록을 다른
곳으로 이전하게 되는 기존 임차인에게 기존 임대차목적물에 주민등록을 그대로 유지하는 것과 같이
대항력과 우선변제권을 유지하게 하는 목적으로 이용되는 것이 일반적이다. 그런데, 이렇게 임차권등
기가 된 주택에는 다른 임차인이 임대차계약을 하고서 주민등록과 확정일자를 받더라도 주택임대차보
호법상의 보호를 받지 못하게되는 점에서 임대차계약시 유의할 필요가 있다.
주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)
① 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지
방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항
력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력
이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후
에는 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실
하지 아니한다.
⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에
는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없
다.
그 때문에, 임대차계약을 체결함에 있어 기존 임차인의 임차권등기가 되어있으면 가급적 임대차계약
을 체결하지 않는 것이 합리적인데, 이 과정에서 적절한 중개업자 확인설명의무가 무엇인지 논란이
될 수 있다.
다음의 사안은, 임대차계약과정에서 기존 임차인의 임차권등기가 등기부에 등재되어 있는 사실이 발
견되자 임대차계약서 특약사항에 ‘임대인은 임차권등기를 입주 시 말소시키기로 한다’고 기재하면
서 임대차계약을 체결하고 일부 계약금이 수수되었지만, 말소키로 한 잔금지급일에도 여전히 임차권
등기가 말소되지 않은 채 등기부상에 존재하는 상황에서 중개업자가 이 사실을 임차인에게 확인시켜
주는 정도로 행동했다면, 중개업자로서의 적절한 확인설명의무를 다한 것인지, 아니면 더 적극적으
로 위험을 알리거나 잔금지급을 하지 말도록 임차인을 설득해야 할 의무가 있는지가 논란이 되었다.
법원은, ‘중개업자가 잔금 지급 당일에 임차권등기말소의무가 이행되지 않은 사실을 임차인에게 고
지한 이상 임대차보증금을 회수하지 못할 위험성에 관하여도 임차인에게 충분히 설명하였다고 봄이
타당하다’고 판단하였다.
서울고등법원 2013. 12. 5.선고 2013나2013960 손해배상(기)
1. 기초사실
가. 피고 김00는 팔00공인중개사무소를, 피고 추00은 00공인중개사무소를 각 운영하는 사람이다.
피고 한국공인중개사협회는 2011. 8. 18. 피고 김00과 사이에, 2011. 10. 5. 피고 추00과 사이에 각
각 위 피고들이 부동산중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해
를 입힌 경우 거래당사자가 입은 손해를 보상한다는 내용으로 기간 1년, 공제금액 1억 원으로 하는
공제계약을 체결하였다.
나. ① 원고는 피고 김00의 중개로 2012. 1. 7. 피고 추00의 중개를 받은 권00로부터 서울 관악구
00동 1671-10 지상 연와조 평옥개지붕 1층 52.99㎡, 2층 51.90㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)
중 2층 51.90㎡(이하 ‘이 사건 건물 2층’이라 한다)을 보증금 1억 2,000만 원, 임대차기간 2년으
로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고 계약금
1,200만 원을 지급하면서, 2012. 2. 17.에 이 사건 건물 2층을 인도받음과 동시에 잔금 1억 800만 원
을 지급하기로 약정하였다. ② 그런데 당시 이 사건 건물 전체에 관하여 채권최고액 각 1,200만 원,
l,990만 원, 근저당권자 각 주식회사 국민은행으로 하는 각 근저당권설정등기가, 이 사건 건물 중 1
층 일부에 관하여 전세금 6,500만 원, 전세권자 서울특별시 관악구로 하는 전세권설정등기가, 이 사
건 건물 2층에 관하여 보증금 1억 2,000만 원, 임차권자 연00으로 하는 임차권등기가 각 마쳐져 있었
다. ③ 이에 피고 김00의 중개보조인 이00과 피고 추00은 원고에게 등기부를 확인하게 하고, 그 확인
사실을 기재한 중개물건확인서를 교부하였으며, 이 사건 임대차계약서에 ‘본 계약은 현장확인 후 등
기부 등본 확인 후의 계약임. 임대인은 근저당권설정등기 및 임차권등기를 입주 시 말소시키기로 한
다’는 이 사건 특약사항을 기재하였다. ④ 한편 원고는 2012. 2. 17. 00공인중개사무소에서 이 사
건 특약사항이 이행되지 않았음을 확인하고도 남편으로 하여금 권00에게 잔금 1억 800만 원을 송금하
도록 하였다.
다. 그 후 이 사건 건물에 관하여 서울중앙지방법원 2012타경19711호로 강제경매절차가 개시되었
고, 원고는 2013. 6. 13. 그 절차에서 위 보증금 1억 2,000만 원 중 49,303,111원만을 배당받았다.
2. 원고의 주장 및 판단
가. 원고의 주장
피고 김00, 추00은 이 사건 임대차계약을 중개하면서 원고에게 임차권등기가 말소되지 않는 경우
의 위험성을 설명하지 않았을 뿐만 아니라, 이 사건 특약사항이 이행되지 않았으면 잔금지급을 만류
할 업무상 주의의무가 있음에도 이를 게을리한 채 이 사건 특약사항이 이행되지 않았음을 확인하고
도 원고가 잔금 1억 800만 원의 지급하는 것을 그대로 묵인함으로써 원고로 하여금 보증금 중 배당액
을 공제한 70,696,889원(120,000,000원 - 49,303,111원) 상당을 회수하지 못하는 손해를 입게 하였
다. 따라서 원고에게, 피고 김00, 추00은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하
‘공인중개사법’이라 한다) 제30조 또는 민법상의 불법행위책임에 근거하여 위 손해를 배상할 의무
가 있고, 피고 김00, 추00이 이와 같이 손해를 배상할 책임이 있는 이상 피고 한국공인중개사협회는
공제사업자로서 위 손해액에 해당하는 공제금을 지급할 의무가 있다.
나. 판단
부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사한 것으로서 중개의뢰를 받
은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 의뢰받은 중개업무를 처리할 의무가 있고, 공인중개사법 제29
조 제1항에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 할 의무가 있으며, 같은
법 제25조 제1항에 의하여 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 성실로써 중개대상물
의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. 그리고 직접적인 위탁관계가
없다고 하더라도 부동산중개업자의 개입을 신뢰하여 거래를 하기에 이른 거래 상대방에 대하여도 부
동산중개업자는 신의성실의 원칙상 목적부동산의 하자, 권리자의 진위, 대리관계의 적법성 등에 대하
여 각별한 주의를 기울여야 할 업무상의 일반적인 주의의무를 부담한다(대법원 2012. 11. 29. 선고
2012다69654 판결, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결 등 참조). 그러나 부동산중개인의 업
무는 부동산의 ‘거래’를 중개하는 것이므로 별도의 약정이 없는 한 그 거래의 이행까지 책임지거
나 거래 상대방이 그 채무를 이행하지 않았다는 이유로 동시이행의 관계에 있는 거래 의뢰인의 채무
이행을 적극적으로 만류할 주의의무까지 부담한다고 보기는 어렵다.
이 사건으로 돌아와 살피건대, 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 건물에 관하여 채권최고액
각 1,200만 원, l,990만 원, 근저당권자 각 주식회사 국민은행으로 하는 각 근저당권설정등기가, 이
사건 건물 중 1층 일부에 관하여 전세금 6,500만 원, 전세권자 서울특별시 관악구로 하는 전세권설정
등기가, 이 사건 건물 2층에 관하여 보증금 1억 2,000만 원, 임차권자 연00으로 하는 임차권등기가
각 마쳐져 있었던 사실, 피고 김00의 중개보조인 이00과 피고 추00은 원고에게 등기부를 확인하게 하
고, 그 확인사실을 기재한 중개물건확인서를 교부하였으며, 이 사건 임대차계약서에 ‘본 계약은 현
장확인 후 등기부 등본 확인 후의 계약임. 임대인은 근저당권설정등기 및 임차권등기를 입주 시 말소
시키기로 한다’는 이 사건 특약사항까지 기재한 사실은 앞서 본 바와 같고, 피고 추00이 잔금 지급
일인 2012. 2. 17. 당시 원고에게 권00이 위 특약사항의 말소의무를 이행하지 아니한 점을 알려준 사
실은 당사자 사이에 다툼이 없으며, 갑 제4호증의 1 기재에 의하면 원고는 2012. 2. 17. 그러한 특약
사항의 말소의무 미이행 사실을 알고도 이삿짐을 이미 가져왔다는 등의 이유로 남편으로 하여금 권00
에게 잔금 1억 800만 원을 송금하도록 한 사실을 인정할 수 있다.
사정이 이러하다면, 피고 김00, 추00은 이 사건 임대차계약 체결 당시 중개업자에게 요구되는 조
사·확인의무를 다하였다고 할 것이고, 피고 추00이 잔금 지급 당일에 원고에게 권00이 위 특약사항
의 말소의무를 이행하지 아니한 사실을 고지한 이상, 원고에게 이 사건 건물에 설정되어 있던 근저당
권, 전세권, 임차권으로 인하여 원고가 임대차보증금을 회수하지 못할 위험성에 관하여도 충분히 설
명하였다고 봄이 타당하다. 나아가 피고 김00, 추00이 원고의 잔금지급을 적극적으로 만류하지 아니
하였다고 하더라도 위 법리에 비추어 이러한 사정만으로는 피고 김00, 추00에게 이 사건 중개행위를
함에 있어 고의 또는 과실이 있었다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.
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