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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2014.07.08 |
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| [경매]남들이 피하는 곳에 ‘대박’ 기회 있다/김재범 강사 |
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우리나라는 토지와 건물에 별도의 권리가 인정된다. 소유권뿐만 아니라 근저당권이나 전세권 등 기타
의 권리도 물론 별도로 설정이 가능하다. 현실적으로 대부분의 경우는 토지와 건물의 소유권이 동일
인에 속하는 경우가 많지만 그렇지 않은 경우도 의외로 많다. 생각해 보면 토지를 소유하고 있다는
말은 흙을 소유하고 있다는 의미는 아니다. 그 입지의 사용가치를 소유하고 있다는 의미일 터다. 그
런데 자기가 소유하고 있는 토지에 타인의 건물이 건축되어 있는 경우라면 정작 토지소유자는 그 토
지의 사용가치를 상실했다고 해도 과언이 아니다.
타인의 토지 위에 건물이나 수목, 기타 공작물을 소유할 수 있는 권리가 지상권이다. 지상권은 보통
약정에 의하여 등기함으로 인해 성립한다. 토지 소유자와 그 토지 위에 건물을 신축하기로 합의하고
그러한 취지를 등기함으로 인해 취득할 수 있는 권리가 지상권인 것이다. 지상권이 성립되면 건물소
유자는 토지의 사용가치를 얻게 되어 사실상 자기의 토지처럼 활용이 가능하게 된다.
경매에서 자주 문제가 되고 있는 지상권이 바로 법정지상권이다. 법정지상권은 법률의 규정에 의하
여 상호 약정이 없더라도 당연히 인정되는 지상권을 말한다. 법정지상권이 성립하는 원인은 다양하
다. 그 중에서 경매부동산의 매각으로 인하여 발생하는 법정지상권이 있는데 이 법정지상권을 이해하
지 못한다면 사실상 토지경매는 남의 얘기가 될 수밖에 없다.
우선 법정지상권의 취지를 살펴보자. 토지소유자의 동의도 없었는데 지상권을 인정한다는 것은 한편
으로 사인의 재산권침해로 여겨질 수 있음에도 법정지상권을 인정하는 취지에는 사회공익이라는 대의
가 숨어있다. 토지 또는 건물 중 한쪽만 경매로 매각됨으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라질 경
우 법정지상권이 인정되지 않는다면 결국 건축물을 철거해야 한다. 사용연한이 남아있는 멀쩡한 건물
을 철거한다는 것은 사회적 손실이 아닐 수 없다. 그런 이유로 약정이 없었다고 하더라도 법정지상권
을 인정하여 철거를 막아 낭비를 피하겠다는 것이 법정지상권의 근본 취지인 것이다. 다만, 법정지상
권을 인정함으로 인해 선의의 피해자가 발생한다면 법정지상권은 인정되지 않는다. 사회공익이라는
대의에도 불구하고 개인의 재산권이 보호받아야 할 법익이 우선되기 때문이다.
법정지상권의 내용을 알고 보니 법정지상권이 성립하는 토지를 낙찰 받는 것은 곧 손해를 의미한다
는 것을 알 수 있다. 그렇다면 법정지상권이 성립하지 않는 토지를 낙찰 받을 경우 의외의 이익이 발
생하지는 않을까? 이론적으로도 실무적으로도 얼마든지 가능한 얘기다.
경기도 평택시의 k씨는 3억원 정도의 투자금으로 적당한 투자물건을 찾고 있었다. 3억원으로 매수할
수 있는 부동산은 많았지만 평범한 물건의 평범한 수익은 k씨의 욕심을 만족시킬 수 없었다. 뭔가 남
다른 대박을 노리던 k씨는 법정지상권에 관심을 갖기 시작했다. 그러던 중 평택시에 있는 토지경매
를 발견했다. 지상에 건축물이 있었지만 건축물의 소유자가 토지의 소유자와 달라 법정지상권의 성
립 가능성은 매우 희박한 물건이었다. 토지의 위치는 차량통행이 많은 국도변에 붙은 정방형토지였
고, 그 지상의 건축물은 2층 근린상가 건물로서 공실 없이 임대료도 불만이 없는 정도였다. 감정가 7
억원의 이 토지를 k씨는 3억원에 낙찰 받았다. 지상의 건축물이 경쟁자들에게는 오히려 부담으로 작
용한 것이다.
잔금을 납부한 후 k씨는 건물 소유자를 상대로 철거소송을 시작했다. 동시에 토지명도지연으로 이한
손해배상청구소송도 함께 진행했다. 4개월 정도 후에 두 소송에서 모두 승소한 k씨는 철거를 집행하
는 대신 손해배상청구소송의 승소로 지상 건축물에 대하여 경매를 신청했다. 이 지상건축물을 낙찰
받을 사람은 아무도 없었다. 낙찰 받아 소유권을 취득한다고 하더라도 k씨가 이미 확보한 철거확정판
결을 집행한다면 건물은 철거될 수밖에 없기 때문이다. 결국 수회 유찰된 후 k씨는 단독으로 입찰하
여 건축물의 소유권을 헐값에 취득했다. 토지와 건물이 동시에 매각물건으로 나왔다면 10억원 이하
의 취득가격은 꿈도 꿀 수 없을 물건이었지만, 법정지상권의 법리를 정확히 이해한 k씨는 4억원에도
미치지 못하는 금액으로 토지와 건물의 소유권을 모두 취득할 수 있었던 것이다.
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