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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2014.09.29 |
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| [경매]낙찰 부동산의 임차인과 재계약에 있어 주의점/김재범 강사 |
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부동산 경매에 있어 낙찰 후의 예기치 못한 돌발 상황은 항상 도사리고 있다. 그 많은 돌발 상황은
주로 명도의 과정에서 발생하게 되는데 특히 낙찰 받은 부동산의 전소유자 또는 임차인과의 임대차
재계약으로 인해 낙찰자가 곤란에 빠지는 경우는 흔히 볼 수 있는 사례다.
간혹, 낙찰 후 점유자를 만나 부동산을 인도해 줄 것을 요구 했을 때 점유자가 `자기가 임대료를 지
급하고 사용할 테니 임대차계약을 체결하자`고 요구하는 경우가 있다. 낙찰자의 입장에서 낙찰 받은
목적이 실 사용에 있다면 당연히 이러한 요구는 일언지하에 거절을 하겠지만 임대수익을 노리고 낙찰
을 받은 경우라면 여간 구미가 당기는 일이 아닐 수 없다. 명도의 비용도 절약할 수 있을 뿐 아니라
새로운 임차인을 구할 때까지의 ‘기간의 손실 비용’과 ‘부동산 중개수수료’도 줄일 수 있으니 말
이다.
그러나 이와 같은 점유자의 제안은 그리 녹록하게 볼 일만은 아니다. 그 점유자와 임대차 계약을 체
결함과 동시에 임대차계약금까지 받았지만 이후 임차인이 임대차 잔금을 지급하지 않는다면 문제가
복잡해진다. 잔금을 지급하지 않으니 낙찰자는 당연히 인도명령을 신청하겠지만 이때 점유자가 낙찰
자와 작성한 임대차계약서를 법원에 제출하면 인도명령결정이 떨어지지 않을 가능성이 매우 높다. 임
대차계약이 체결됐다는 것은 이미 낙찰물건에 대한 명도문제가 협의에 의하여 종결이 됐다고 법원은
판단하기 때문이다. 임대차계약이 체결되는 순간 점유자는 낙찰물건에 대한 권원 없는 점유자가 아니
라 적법한 임대차계약에 의한 임차인의 지위를 얻게 되는 것이다. 그 임대차계약의 불이행으로 임차
인을 내보내려 한다면 인도명령이 아니라 명도소송을 해야 한다. 인도명령이라는 제도는 "민사집행
법"의 규정에 의한 제도이고 따라서 낙찰물건에 대한 점유권 취득이 아니라면 당연히 민사에 관한 분
쟁에 해당하여 소송을 거치지 않고는 강제집행을 할 수 없게 되는 것이다.
그렇다면 점유자의 임대차계약 제안은 무조건 거절해야 하는 것일까? 아무리 생각해 봐도 그냥 버리
기에는 아까운 제안이다. 계약 전에 고려해 봐야 할 사항들을 꼼꼼히 따져보고 안전한 방법을 선택
할 수 있다면 점유자의 임대차계약 제안은 낙찰자에게 큰 행운으로 작용할 수도 있다.
우선, 점유자가 전소유자냐, 불법점유자 또는 임차인이냐에 따라 낙찰자의 결정은 달라질 수 있을 것
이다. 일반적으로 전소유자나 불법점유자라면 임대차계약은 일단 위험하다고 봐야 한다. 전소유자는
이미 채무로 인하여 자기의 부동산을 매각 당한 상태이고, 그 만큼 재정적으로 위태로운 상태임이 명
백하다. 임대차계약금은 어떻게든 지급을 하더라도 잔금이 지급되지 않을 가능성이 매우 높고, 지급
된다 하더라도 월세가 제날짜에 꼬박꼬박 들어 올 것을 기대하기는 어렵다. 또, 점유자가 불법점유자
라면 남의 물건을 그 전부터 권원도 없이 점유하고 있을 정도의 무법자라는 말이고, 그 무법의 희생
양이 내가 될 수도 있음을 간과해서는 안 될 것이다.
임대차계약을 요구하는 점유자가 임차인이라면 긍정적으로 검토해 볼 필요가 있다. 그 임차인이 관리
비 또는 공과금을 꼬박꼬박 납부하고 있는지, 경매로 매각되기 전에 월세를 전 소유자에게 제 날짜
에 지급했는지의 여부는 그 임차인이 신뢰할 수 있는 임차인인지를 판단하는 척도가 될 수 있다. 요
즘은 월세를 은행계좌로 입금시키는 경우가 대부분이니 임차인이 월세를 어김없이 지급했다면 그 사
실을 증빙하는 것은 어렵지 않을 것이다. 이 두 가지의 간단한 확인만으로도 임차인의 신용도는 어
느 정도 파악할 수 있다.
어떠한 이유로든 결국 임대차계약을 체결하기로 했다면 만약의 불이행을 대비하여 계약조건을 정하
는 것이 중요하다. 우선, 임대차계약서 작성과 계약금의 수령 절차는 생략하는 것이 좋다. 임대차계
약은 하되 약정한 날에 임대차계약서 작성과 보증금 전부의 지급을 동시에 하는 방법으로 진행해야
한다. 그래야 계약서작성과 계약금지급에 의한 "권원 없는 점유자에서 적법한 임차인으로의 전환"을
막을 수 있다. 그리고 그 약정한 날이 도래하지 않았다고 하더라도 인도명령의 절차는 계속 진행하
는 것이 좋다. 그래야 약정한 날 점유자가 다른 말을 하더라도 명도의 기간이 길어지지 않는다. 약정
일 도래 전에 인도명령결정이 났다고 하더라도 그 인도명령결정문에 기한 "강제집행"을 신청하지 않
는다면 강제집행은 진행되지 않는다. 낙찰자가 인도명령결정을 받아놓고 약정일 까지 강제집행만을
유보하고 있는 상황임을 점유자가 안다면 그 임대차약정을 그리 호락호락하게 생각하지는 못할 것이
다.
인도명령에 의한 강제집행은 오직 경매에 의한 명도에서만 인용할 수 있는 규정이다. 일단 임대차 계
약이 성립된 후부터는 민사소송을 통하지 않고 임차인을 강제할 수 있는 방법은 없다는 것을 항상 명
심해야 할 것이다.
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