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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2014.09.20 |
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| [경매]경매부동산에 대한 임차인의 월차임 지급의무 /김진수 상담사 |
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주택임대차보호법(이하 주임법)과 상가건물임대차보호법(이하 상임법)에서는 월차임과 관련하여 ‘차
임등의 증감청구권’, ‘월차임 전환시 산정률의 제한’, ‘초과차임 등의 반환청구’만 명시되어 있
지만, 임차인의 월차임 지급의무에 대한 조항은 찾아볼 수 없다.
주임법과 상임법은 약자인 임차인을 보호하기 위하여 제정된 민법의 특별법 성격이 강하기 때문에,
민법의 법조항을 준용하여 적용할 수밖에 없다.
민법 제3조 2항에 따르면 ‘임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 ․ 수익하게 할 것을
약정하고, 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다’고 하며, 상
임법 제3조 2항에서는 ‘새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계한다’고 되어
있다.
대법원 판례(2007다21856호)에 따르면 ‘임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을
인도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무액은 임대차
관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에
서 당연히 공제되는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이
명도되지 않았다면 임차인은 임대차보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다’고
판시한 바 있다.
따라서 경매부동산의 임차인 중에서 근저당권 등 담보물권보다 대항요건(사업자등록신청, 건물의 인
도)을 먼저 갖춘 임차인은 대항력을 취득하게 되는데, 이 임차인이 종전 임대인과의 임대차계약에 따
라 존속기간의 만료될 때 까지 계속 영업을 원할 경우에는 자신의 선택에 따라 집행법원에 권리신고
및 배당요구를 신청하지 아니함으로써 매수인(낙찰자)에게 대항할 수 있다.
반면, 대항력 있는 임차인이 집행법원에 권리신고 및 배당요구를 신청을 하게 되면 계약해지의 의사
표시로서 배당기일에 그 보증금의 전부 또는 일부를 배당을 받게 된다. 이 때 임차인이 배당을 받기
위해선 매수인(낙찰자)의 명도확인서를 지급받아야 하는 동시에 자신이 점유하던 부동산을 매수인(낙
찰자)에게 인도해야 한다. 이는 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 건물인도의무가 동시이행관계
에 해당되기 때문이다.
하지만, 임대차기간이 존속하는 동안 임차인에게는 임대차계약 내용 중에서 보증금 이외 월차임을 지
급한다는 약정이 명시되어 있다면, 임차인은 임대차계약기간이 종료되기 전까지 월차임을 성실히 이
행해야 할 의무가 있다고 하겠다.
결국, 부동산경매사건에서 대항력 있는 임차인이 자신의 선택에 따라 권리신고 및 배당요구를 신청하
게 됨으로써 배당기일까지의 점유는 임차인으로서 불법점유가 아니므로 손해배상 책임이 없다.
다만, 전 소유자와 임대차계약 당시 임차인에게 보증금 이외 월차임 지급 조건이 약정되어 있다고 한
다면, 매수인(낙찰자)는 전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계하게 되므로(상임법 제3조 2항), 임
차인은 매수인(낙찰자)의 소유권이전 다음 날부터 배당기일 또는 그 이후 부동산을 매수인(낙찰자)에
게 인도하는 날까지 월차임을 계속해서 지급해야 할 의무가 발생한다고 보며, 만일 월차임에 대하여
연체가 발생하게 될 경우 매수인(낙찰자)은 임차보증금 범위 내에서 그 연체차임을 공제한 후 임차보
증금을 지급해야 된다고 본다.
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