 |
|
 |
|
|
|
|
 |
| 안녕하세요? 상담을 원하시면 메시지를 보내주세요 |
|
|
|
|
|
|
 |
|
 |
|
| |
|
|
|
|
|
|
HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2014.09.11 |
|
|
| [경매]상가건물임대차보호법 시행 전후의 권리관계/이주현 상담사 |
|
|
|
상가의 경매투자에 관심이 많던 박씨는 얼마 전 안양에 소재한 상가를 낙찰 받았다.
상가의 위치나 상권은 양호한 편이었고, 감정가는 4억원에 3회 유찰로 최저가 2억400만원에 진행 중
이었으며, 입찰 당일 2명이 응찰하여 박씨는 2억1500만원에 최고가매수신고인이 되었다.
박씨가 응찰한 상가는 임차인이 존재하였고, 2001.04.18.부터 사업자등록을 한 임차인 a씨는 보증금
8000만원에 월세 100만원의 권리신고서를 법원에 제출하였으며, 현재까지 음식점을 운영하고 있는 것
으로 조사되었다.
그러나, 임차인 a씨의 사업자등록일은 최초근저당권자인 b은행보다 빨라 대항력이 인정되는 듯 보였
으며, 확정일자를 받지 않아 여지없이 낙찰자가 보증금 1억을 인수하여야 하는 상황이었다.
그러나 박씨는 꼼꼼하게 부동산등기부등본을 살피던 중 흥미로운 사실을 발견했다.
그것은 b은행의 최초근저당설정일자가 상가건물임대차보호법 시행 전인 2002.01.02.에 설정 되었다
는 점이다.
상가건물의 임대차에서 일반적으로 사회적, 경제적 약자인 임차인을 보호하고, 경제생활의 안정을 도
모하기 위하여 민법에 대한 특례로 규정된 상가건물임대차보호법의 시행일은 2002.11.01.로써 이 법
은 시행일 이후에 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용된다.
다만, 대항력취득(동법 제3조)과 보증금회수(제5조) 및 보증금 일정액의 우선변제(제14조) 조항은
이 법 시행 당시의 임대차계약에도 적용한다.
그러나, 시행 전에 취득한 물권자(담보권자 등)에 대하여는 대항 할 수 없는 것이다.
[상가건물임대차보호법 부칙 <법률 제6542호>]
① (시행일) 이 법은 2002년 11월 1일부터 시행한다.
② (적용례) 이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 다만, 제3조,
제5조 및 제14조의 규정은 이 법 시행 당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행
전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다.
③ (기존 임차인의 확정일자 신청에 대한 경과조치) 이 법 시행 당시의 임차인으로서 제5조
의 규정에 의한 보증금 우선변제의 보호를 받고자 하는 자는 이 법 시행 전에 대통령령이 정하는 바
에 따라 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차계약서상의 확정일자를 신청할 수 있다.
즉, 이 법 시행 당시 이미 임대차관계가 존속중이던 a씨는 원칙적으로 상가건물임대차보호법상 대항
력이 인정될 수 있지만, 이 법 시행전인 2002.01.03. b은행의 근저당권에는 대항 할 수 없는 것이
다.
따라서, 임차인 a는 비록 b은행의 근저당설정일보다 우선하여 사업자등록을 하였다 하더라도 낙찰자
에게 대항력을 주장할 수 없고, b은행의 근저당설정일을 기준으로 소액임차인으로서 최우선변제권도
주장할 수 없어 아무런 법적 보호를 받지 못하게 된다.
(물론, 상가건물임대차보호법상 최우선변제 대상은 월세환산(보증금+월세×100) 보증금을 기준으로
하기 때문에 2002.11.01. 이 법 시행 이후의 근저당권을 기준으로 하여도 적용되지 않는다.)
이에 상가임차인 a씨는 낙찰자 박씨에게 보증금 1억원에 대한 대항력을 주장할 수 없고, 인도명령대
상자로서 상가의 점유를 박씨에게 인도하여야 하는 것이다.
결국, 상가건물임대차보호법과 부동산등기부등본 등의 권리분석을 신중하게 한 박씨는 상대적으로 경
쟁률이 낮은 물건에 입찰하여 수익률을 높이는 결과를 얻게 되었다.
|
|
|
|
|
|
|
| |
|
