 |
|
 |
|
|
|
|
 |
| 안녕하세요? 상담을 원하시면 메시지를 보내주세요 |
|
|
|
|
|
|
 |
|
 |
|
| |
|
|
|
|
|
|
HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2014.11.09 |
|
|
| [경매]주택임대차보호법상 대항력이 인정되는 법인과 전대차 관계/이주현 상담사 |
|
|
|
 |
주택임대차보호법상 대항력이 인정되는 법인과 전대차 관계.
몇 차례 경매투자에 성공한 경험이 있는 신 모씨는 최근 부천에 소재한 한 다세대주택을 낙찰 받았
다. 인근에 지하철역, 학교 등 제반시설이 갖춰져 있고, 개발호재에 따른 지가상승의 기대감이 큰 경
매물건이었다.
감정가는 1억5천만원에 1회 유찰로 최저가는 1억5백만원에 진행 되었고, 등기부등본상의 권리관계는
모두 말소되는 권리들로서 하자가 없었으나, 법원매각물건명세서에 전차인 a씨가 근저당권인 말소기
준권리보다 빠르게 전입신고를 마치고 점유를 하고 있는 상황이었다.
물론, 전대차 관계일지라도 임차인(전대인)이 임대인(소유자)의 동의를 받아 적법하게 임차권을 양도
하거나 전대를 한 경우, 그 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼
수 없을 정도의 기간(주민등록법상 14일)내에 전입신고가 이루어졌다면 임차인(전대인)이 갖는 대항
력은 동일성을 유지하고, 임차인(전대인)이 소액임차인일 경우에 한하여 전차인도 소액임차인으로서
최우선변제를 받을 수 있다.
따라서, 임차인(전대인)이 전입을 유지하지 않더라도 전차인 a가 전입신고와 점유를 하고 있다면 대
항력을 갖추게 되므로 낙찰자는 임차인(전대인) 또는 전차인이 배당요구 하지 않은 임차보증금 6000
만원을 인수하여야 하는 상황이었다.
하지만, 법원매각물건명세서 등 권리관계를 꼼꼼히 살피던 신씨는 전입신고 된 임차인(전대인)이 자
연인이 아닌 법인이라는 사실을 발견했고, 신씨의 상식으로는 법인은 주택임대차보호법의 보호대상
이 될 수 없으므로 법인과 전대차 관계인 a 또한 대항력 유지가 인정될 수 없어 a의 임차보증금을 인
수하지 않아도 될 것으로 생각했다.
<법인은 애당초 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에
비추어 보면, 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없으므로,
법인이 임차 주택을 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 우선변제권을 주장
할 수는 없다.> [대법원 1997년7월11일, 96다7236]
이에, 신씨는 과감히 경매입찰에 참여하여 최고가매수신고인이 되었지만, 기쁨도 잠시일 뿐. 신씨는
전차인 a의 임차보증금 6000만원을 인수하여야 할 상황에 처하게 되었다.
이유는 매각물건명세서에 기재된 임차인. 즉, 전대인이 다름아닌 대한주택공사인 점을 간과한 것이
다.
이는 법인이라 할지라도 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층의 무주택자에게 주거생활 안정을 목
적으로 전세임대주택을 지원하는 경우에는 법인에게도 대항력 및 우선변제권을 부여하기 때문이다.
[주택임대차보호법]
제3조(대항력 등) 2항 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으
로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입
주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되
는 법인은 대통령령으로 정한다.
따라서, 대한주택공사법에 따른 대한주택공사나, 지방공기업법에 따른 주택사업을 목적으로 설립된
지방공사는 주택임대차보호법시행령 의해 대항력이 인정되는 법인으로 규정하고 있다.
결국, 임차인(전대인)인 대한주택공사가 확정일자에 따른 배당요구를 하지 않을 경우, 대항력은 인정
되나 배당에 참여할 수 없으므로 낙찰자는 보증금을 인수하게 되는 것이고, 이를 알지 못한 신씨는
종국적으로 감정가 보다 높은 금액으로 매수하게 되거나 입찰보증금을 포기하는 수 밖에 없는 것이
다.
| |
|
|
|
|
|
|
| |
|
