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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2014.10.29 |
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| [경매]유치권에 의한 경매와 중복경매시 주의/이주현 상담사 |
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유치권에 의한 경매와 중복경매시 주의
사업가인 권모씨는 얼마 전 자신이 운영하는 공장을 확장•이전하기 위하여 경기도 화성시에 소재한
공장을 경매로 낙찰 받았다.
감정가는 10억원.
3회 유찰로 최저가는 5억 1000만원에 진행되었고, 공장의 입지나 교통여건, 시세 대비하여 최저매각
가 등이 대체적으로 만족스러웠다.
하지만, 건축된지 얼마 지나지 않은 이 공장에는 a건설회사에서 6억원의 유치권신고가 접수되어 있었
으며, 현장에 방문한 바 a건설회사 직원들이 ‘유치권 행사중’이라는 현수막을 내걸고 목적물을 점
유하고 있는 상황이었다.
[민법 제320조]
① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에
있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
하지만, 경매정보를 꼼꼼히 살피던 권씨는 새로운 사실을 발견했다.
공장설립과정에서 공사대금을 받지 못한 a건설회사가 유치권에 의한 경매신청을 한 사실이 있고, 얼
마 후 나머지 근저당권자인 b은행에서 중복으로 임의경매를 신청한 것이었다.
[민법 제322조]
① 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.
어느 정도 경매지식이 있었던 권씨는 어렴풋이 ‘유치권을 주장하는 자가 유치권에 의한 경매를 신청
한 경우(형식적 경매)에는 소멸주의 원칙에 따라 매각대금에 대하여 교부(배당) 받고 유치권은 소멸
한다.’는 내용이 떠올랐다.
이는 유치권자가 경매 신청한 경우에는 그 절차는 담보권실행을 위한 경매의 예에 따라 실시 하게 되
고(민사집행법 제274조 1항), 법원 매각물건명세서에 특별히 인수조건으로 하지 않는 이상 담보권실
행을 위한 임의경매절차와 같이 소멸주의가 원칙이기 때문에 매각으로 인하여 유치권도 소멸 되어 자
동적으로 해결될 것으로 판단한 것이다.
이에, 권씨는 6억원에 단독 응찰하여 최고가매수신고인이 되었지만, 얼마 지나지 않아 입찰보증금 5
천1백만원을 포기해야 하는 상황에 처하였다.
다른 채권자들에 의해 강제경매 또는 임의경매 개시된 경우에는 유치권에 의한 경매는 진행되지 않
고, 유치권 또한 매각으로 소멸 되지 않음을 알지 못하였던 것이다.
즉, 형식적 경매(유치권에 의한 임의경매)가 진행 중인 부동산에 대하여 강제경매 또는 담보권실행
을 위한 임의경매가 개시된 경우에는 형식적 경매를 중지하고, 채권자 또는 담보권자를 위한 절차가
진행된다.
따라서, 형식적경매(유치권에 의한 경매)와 b은행의 근저당권에 의한 임의경매가 중복된 이 사건의
경우에는 등기 선, 후에 관계없이 b은행의 임의경매 절차를 진행하게 되고, b은행의 경매절차가 취
소 되는 경우에 한하여 유치권에 의한 경매가 진행된다.
[민사집행법 제274조]
① 유치권에 의한 경매와 민법•상법, 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매(이하 "유치권등에 의
한 경매"라 한다)는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다.
② 유치권 등에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개
시된 경우에는 이를 정지하고, 채권자 또는 담보권자를 위하여 그 절차를 계속하여 진행한다.
③ 제2항의 경우에 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매가 취소되면 유치권 등에 의한 경매절차
를 계속하여 진행하여야 한다.
결국, 권씨의 예상과는 달리 유치권은 매각으로 소멸하지 않는 것이고, 유치권자는 계속적인 점유를
통하여 낙찰자 권씨에게 공사대금 채권 전부가 변제 될 때까지 공장의 점유이전을 거부할 수 있는 것
이므로, 권씨는 공사대금을 6억원을 변제하여야만 그 점유를 이전 받을 수 있게 된다.
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