 |
|
 |
|
|
|
|
 |
| 안녕하세요? 상담을 원하시면 메시지를 보내주세요 |
|
|
|
|
|
|
 |
|
 |
|
| |
|
|
|
|
|
|
HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2014.10.20 |
|
|
| [경매]체납세금의 배당/김재범 강사 |
|
|
|
 |
체납세금의 배당
하나의 부동산경매 사건에는 많은 이해관계인들이 있고, 각각의 권리로 낙찰대금을 배당 받는다. 배
당의 순서는 등기된 권리의 경우 대부분 그 설정일자에 의해 결정되지만 등기의 설정 여부와 상관없
이 법률의 규정에 따라 배당의 순서가 결정되는 것도 있다. 그 중 하나가 체납된 세금이다.
체납된 세금이 있는 경우 그 체납세금의 배당순위를 결정하는 방식은 일반채권이나 물권과 다르다.
조금 복잡하기는 하지만 취지를 정확히 이해한다면 그리 어렵지만은 않다. 뿐만 아니라 체납세금의
액수와 배당순서에 따라 낙찰 후 낙찰자에게 인수될 수 있는 부담이 달라질 수 있다는 점을 상기한다
면 경매를 정복하는데 있어 결코 가볍게 볼 수 없는 것이 조세체납에 대한 분석이다.
우선, 세금은 국세와 지방세로 나뉜다. 국세는 말 그대로 국가가 징수하는 세금으로서 부동산등기부
등본 상에 압류권자가 세무서로 표시되고, 지방세는 지방자치단체가 징수하는 세금으로서 압류권자
는 지방자치단체가 된다. 이렇게 구분 된 국세와 지방세는 다시 당해세와 일반세로 구분된다. 당해세
는 그 부동산 자체에 부과된 세금이고 일반세는 당해세가 아닌 모든 세금을 뜻한다.
결론적으로 상속세와 증여세, 종합부동산세는 국세로서 당해세에 해당하고, 재산세, 자동차세, 도시
계획세, 공동시설세는 지방세로서 당해세에 해당한다. 다만, 자동차세는 자동차를 압류한 경우에 한
하여 당해세가 된다. 가령, 자동차세를 체납한 상태에서 자동차가 폐차되고 체납자 소유의 다른 부동
산에 압류를 잡았다고 한다면 이는 당해세에 해당되지 않는다.
각각의 체납세금은 등기부등본 상의 압류일자가 아니라 특수한 규칙에 의해 배당의 순위가 결정되는
데 당해세는 담보물권에 우선하고 일반세는 법정기일의 순위로 담보물권과 배당순위를 경합한다.
즉, 주택 또는 상가의 소액임차보증금, 3개월분의 임금, 3년분의 퇴직금, 재해보상금 과 같이 최우선
변제권이 있는 권리에 먼저 배당이 되고 그 다음 순위로 당해세를 배당한다. 당해세까지 배당되고도
재원이 남는다면 비로소 등기부등본 상의 근저당권, 담보가등기, 전세권, 가압류, 임차인의 소액이외
의 보증금 등의 부동산상의 권리 설정일과 일반세의 법정기일의 순위에 따라 배당이 이뤄지는 것이
다.
일반세의 법정기일은 세목에 따라 달라진다. 자진신고 하는 세금은 자진신고일이 법정기일이 되고,
자진신고 하는 세금 이외의 세금의 경우는 고지서 발급일이 법정기일이 된다. 간혹 등기부등본상의
압류일자를 기준으로 권리분석을 하여 낙찰 후에 낭패를 보는 경우가 있으니 특히 주의해야 할 것이
다.
서울의 금천구에서 직장생활을 하고 있는 노총각 k씨는 직장 근처에 오피스텔을 경매로 알아보던 중
마음에 드는 물건을 발견했다. 전용면적 약 11평 정도의 이 오피스텔은 감정가 1억2천만 원에 2회 유
찰되어 7,680만 원까지 최저가격이 차감되어 있었고 무엇보다 마음에 든 것은 거의 전용면적만큼의
발코니가 서비스면적으로 포함되어 있는 점이었다. 현장을 답사한 후 입찰을 결심한 k씨는 곧바로 권
리분석에 착수했다. 특별한 하자는 없는 듯 보였다. 보증금 6,500만 원의 선순위 임차인이 있었지만
확정일자의 순서도 가장 빨랐고 하자 없이 배당요구도 해 놓은 것을 확인했으니 문제될 것이 없다고
판단한 것이다.
세 명의 경쟁자를 물리치고 8,860만 원에 낙찰에 성공한 k씨는 한동안 희망에 부풀어 있었다. 그러
나 매각허가결정이 떨어지고 잔금을 지급하기 전에 명도를 협의하기 위해 임차인을 찾아간 k씨는 하
늘이 무너지는 소리를 들어야 했다. 법정기일이 빠른 체납세금이 있어 임차인은 1,500만 원 정도만
배당을 받을 수 있고 나머지 5,000만 원은 낙찰자가 인수해야 한다는 것이었다. 급히 법원을 찾아 사
건기록을 열람해 보니 등기부등본 상의 압류일자는 임차인의 확정일자보다 늦지만 법정기일이 임차인
의 확정일자보다 빠른 체납세금이 무려 7,000만 원정도 있었고 경매비용까지 고려하니 임차인이 배당
받을 수 있는 재원은 1,500만 원에 지나지 않는다는 임차인의 말이 사실이었던 것이다. 결국 k씨는
입찰보증금 768만 원을 포기해야만 했다.
| |
|
|
|
|
|
|
| |
|
