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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2014.10.11 |
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| [경매]부동산 일부에 대한 선순위 전세권 주의 |
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부동산 일부에 대한 선순위 전세권 주의
경매투자에 관심이 많은 신모씨는 얼마전 경기도 광명 소재의 2층짜리 다가구주택을 낙찰 받았다. 감
정가는 2억4000만원에 1회 유찰로 최저가 1억9200만원에 진행되었고, 신모씨는 1억9800만원에 단독으
로 응찰하여 최고가매수신고인이 되었다.
본건 다가구주택에는 2010년9월25일 2층 세입자 a의 전세권 1억원이 설정되어 있었으며, 2010년12월4
일에 전입한 1층 임차인 b(보증금 7000만원)가 등재된 것으로 조사되었고, 2011년1월7일에 설정된 근
저당권에 의해 임의경매가 진행 중인 물건이었다.
경매정보를 살피던 중 신씨는 건물등기부등본에 a의 전세권설정등기가 존재하나 선순위전세권자로서
배당요구 한 사실을 알았으며, b는 선순위 세입자로서 확정일자도 받아 둔 상태였다. 이에 따라 a의
전세권은 말소기준권리가 되므로 비록, 임차인 b가 근저당설정일 보다 전입이 빠르지만 대항력을 상
실하여 확정일자에 따른 우선변제만을 받고 소멸하는 것이 신씨의 권리분석이었다.
원칙적으로 매수인이 인수해야 하는 선순위전세권이라 하더라도 전세권자가 배당요구 종기안에 배당
요구를 한 경우와 선순위전세권자가 경매신청을 한 경우 등에는 예외적으로 전세권은 매각으로 인하
여 소멸하기 때문이다.
[민사집행법 제91조]
③ 지상권•지역권•전세권 및 등기된 임차권은 저당권•압류채권•가압류채권에 대항할 수 없는 경우에
는 매각으로 소멸된다.
④ 제3항의 경우 외의 지상권•지역권•전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그 중 전
세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
하지만, a의 전세권은 본건 다가구주택 2층 부분에만 설정되어 있었으며, 1층 부분에 대한 세입자 b
는 주택임대차보호법상의 임차인으로서의 대항력은 소멸하지 않는다.
이유는 부동산 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우에는 일부를 제외한 다른 임차인의 대항력
이 영향을 받지 않기 때문이다.
즉, 2층에 설정된 a의 전세권은 1층 세입자 b의 대항력 유무를 결정 할 수 없기 때문에 b의 임차보증
금 7천만원은 신씨가 인수해야 한다. 결국, 신씨는 선순위전세권자가 배당 요구한 사실만을 근거로
이를 말소기준권리로 파악하였으나, 예상치 못한 결과를 얻게 되어 실패한 투자가 됐다.
또한, 본건과 같이 다가구주택에 설정된 전세권은 아파트 등의 집합건물과는 달리 토지와 함께 건물
이 매각된 경우에도 그 토지의 매각대금에서는 우선변제를 받지 못하고, 건물의 매각대금에서만 우선
변제를 받을 수 있다. (단, 토지에 대하여도 전세권이 설정되어 있다면 토지매각대금에 대해서도 우
선변제를 받을 수 있다.)
따라서, 위의 사례처럼 선순위전세권자가 임차인으로서 대항력을 유지하고 있는 경우, 즉, 전세권설
정과 동시에 말소기준권리 보다 빠른 전입과 점유를 유지하는 경우로서 건물의 매각대금에서 전세보
증금 전액을 변제 받지 못한 부분에 대하여는 낙찰자가 인수하여야 하여야 하므로 주의를 요한다.
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