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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2014.11.21 |
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| [경매]경매의 진행 절차/김재범 강사 |
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경매의 진행 절차
경매로 부동산을 취득하려면 권리분석만큼 경매진행절차에 대한 이해가 필요하다. 절차를 완벽하게
이해하고 있어야 수순에 따른 자금계획과 준비에 차질이 발생하지 않을 수 있기 때문이다.
채권자가 채무자의 부동산에 경매를 신청하게 되면 신청일로부터 2일 안에 법원은 그 부동산이 경매
절차에 들어갔음을 등기부등본에 경매개시결정등기를 촉탁함으로써 공시한다. 이것이 경매절차의 첫
번째 단계다. 이후 3일 이내에 채무자에 대한 개시결정정본을 송달하고 부동산에 대한 현황조사와 감
정평가를 명령한다. 또 배당요구의 종기를 결정하여 채권자들이 자기의 채권금액만큼 배당을 요구할
수 있는 기한을 정한다. 배당요구의 종기는 보통 2개월 ~ 3개월 정도의 기한을 두며 배당요구종기로
부터 1개월 이내에 최초 매각기일과 매각허가결정기일이 지정, 공고된다.
입찰자 입장에서 어떤 부동산이 경매로 매각된다는 사실을 알 수 있는 때는 최초 매각기일의 14일 전
이다. 이 시점 이전부터 법원은 그 부동산에 대한 매각절차를 진행해 왔지만 그 사건의 이해관계인
이 아니라면 사실상 이 시점 이전에 경매에 대한 정보를 얻기는 어렵다.
매각기일 7일 전부터 법원은 매각물건명세서의 사본과 현황조사보고서, 감정평가서 사본을 법원의 민
사신청과에 비치하여 입찰자들에게 공개한다. 그러나 요즘은 대부분의 입찰자들이 경매에 관한 정보
를 법원에 직접 방문하여 얻는 것이 아니라 경매정보회사가 운영하는 인터넷 사이트에서 얻는다. 인
터넷 경매정보 회사들은 법원이 공개한 자료를 입찰자들이 쉽게 이해할 수 있는 형태로 가공하고 자
체적으로 조사한 내용을 추가하여 정보를 제공하기 때문에 특히 경매 초보자라면 법원의 서류를 직
접 열람하는 것 보다는 인터넷을 이용하는 편이 좋다.
법원이 공개한 서류를 열람했다면 반드시 현장을 방문해 보아야 한다. 서류상으로 나타나지 않는 위
험이 있을 수 있고, 감정평가 및 현황조사가 이뤄진 시점에서 실제로 매각이 이뤄지는 시점까지는 상
당한 시간이 경과되기 때문에 그동안 변동사항이 발생했는지도 확인해 보아야 하기 때문이다. 이 때
매각부동산에 대한 정확한 시세와 거래동향까지 함께 알아본다면 경매에 어쩔 수 없이 따르는 위험
을 최소화 할 수 있을 것이다.
매각기일에 매각을 실시한다. 현행의 민사집행법에 따르면 매각은 기일입찰, 기간입찰, 호가경매의
방식으로 진행할 수 있다. 그러나 대부분의 매각은 기일입찰의 방법으로 진행되고 간혹 기간입찰을
실시하는 경우도 있지만 호가경매의 방식으로 진행하는 경우는 아직까지 없는 것이 현실이다. 매각기
일에 유효한 입찰이 있는 경우 법원은 최고가매수신고인을 지정한다. 최고가매수신고인이 되지 못한
패찰자는 현장에서 바로 입찰표와 동봉했던 입찰보증금을 반환받고 최고가매수신고인은 입찰보증금
에 대한 영수증을 교부받는다. 낙찰 받은 부동산이 농지라면 최고가매수신고인은 매각결정기일까지
관할 지방자치단체로부터 농지취득자격증명을 발급받아 법원에 제출해야 한다. 농지취득자격증명의
제출은 당해 사건의 특별매각조건으로 공고되며, 만약 농지취득자격증명을 매각기일까지 제출하지 못
할 경우 매각은 불허가되고 제공했던 보증금을 돌려받지 못하므로 사전에 농지취득자격증명의 발급
가능성에 대해 충분히 검토하고 입찰에 응해야 한다.
매각기일 7일 후 매각을 허가할 수 없는 특별한 사정이 없다면 매각허가가 결정된다. 이 결정에 불복
하는 이해관계인은 매각허가결정이 있은 때로부터 7일 내에 항고가 가능하다. 항고는 항고보증금을
공탁해야 하고 만약 항고의 사유가 정당하지 않아 기각될 경우 항고보증금의 전부 또는 일부가 몰취
될 수 있으므로 항고는 신중한 판단에 따라야 할 것이다.
항고기간 내에 항고장이 제출되지 않거나 항고가 기각되면 매각허가결정이 확정된다. 매각허가결정
의 확정일 또는 항고가 있은 경우 상소법원으로부터 기록송부를 받은 날로부터 3일 내에 대금지급기
한이 지정된다. 대금지급기한은 통상 1개월 이내로 지정되는데 낙찰자는 이 기한 내 언제든지 대금납
부가 가능하다. 만약 대금납부기한까지 대금을 납부하지 못한 경우 법원은 재매각 절차를 시작하는
데 재매각 3일 전까지 지연된 기간만큼의 이자와 재매각 절차에 소요된 비용을 대금과 함께 납부한다
면 재매각 절차는 취소되고 낙찰자는 소유권을 취득할 수 있다.
대금납부와 동시에 낙찰자는 소유권이전등기의 여부와 상관없이 소유권을 취득한다. 따라서 낙찰 받
은 부동산에 불법 점유자가 있다면 대금납부와 동시에 명도의 청구가 가능하다. 점유자가 임의로 부
동산을 인도하지 않을 경우 낙찰자는 법원에 인도명령을 신청할 수 있는데 인도명령신청은 대금납부
일로부터 6개월 이내에만 할 수 있으며 이 기한을 넘기면 명도소송을 통해야 하기 때문에 기한에 대
해 각별한 주의가 필요하다. 인도명령은 특별한 사정이 없는 한 신청일로부터 3일 내에 결정되고 결
정문은 낙찰자와 점유자 모두에게 송달된다. 인도명령결정문이 점유자에게 송달되지 않은 경우 강제
집행을 신청할 수 없으므로 송달상황을 수시로 확인하여 만약 송달이 지연될 경우 상황에 맞는 조치
를 조속히 취함으로써 송달의 기간을 줄이는 것이 낙찰 받은 부동산을 하루라도 빨리 인도받을 수 있
는 방법이다.
인도명령결정문이 점유자에게 송달되면 법원으로부터 송달증명원과 집행문을 부여받아 집행관 사무소
에 강제집행을 신청해야 한다. 법원의 집행일정에 따라 집행일이 지정되고 지정된 날에 강제집행이
이뤄지면 비로소 낙찰자는 낙찰 받은 부동산을 아무런 방해 없이 사용 수익할 수 있게 되는 것이다.
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