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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2015.01.30 |
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| [경매]전 소유자가 임차인인 경우 대항력 발생시점/이주현 상담사 |
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전 소유자가 임차인인 경우 대항력 발생시점
경매투자에 관심이 많던 정모씨는 얼마 전부터 수원에 소재한 아파트 경매물건이 마음에 들지만 경매
참여를 망설이고 있다.
진행 중이던 경매물건의 감정가는 2억원.
1회 유찰로 최저가 1억6천만원부터 진행되는 경매사건으로 주변상권과 교통여건 등 입지가 양호하고
소형 평수로서 비교적 수요가 꾸준한 지역이었다. 또한, 종종 거래되는 매매가격이 법원감정가를 상
회하는 가격으로 거래가 이루어져 투자가치가 충분했다.
그러나, 본 경매사건에는 근저당설정일 보다 빠른 임차인 a가 전입돼 있었고, 임차인은 법원에 권리
신고 및 배당요구를 하지 않은 상태로서 자칫 잘못하면 낙찰자가 임차보증금을 인수해야 하는 상황으
로 보였기 때문에 입찰여부를 쉽게 결정할 수 없었다.
그러던 정씨는 법원기록과 부동산등기부등본 등을 꼼꼼히 살펴보던 중 새로운 사실을 알았다. 이는
현재 선순위임차인으로 보이는 a가 1998.10.12.에 자신의 명의로 소유권보존등기를 했고,
2002.04.08.에 현재 경매사건 채무자인 한씨에게 소유권을 이전한 사실이다.
즉, 전 소유자이던 a는 경제적 사정이 점차 나빠지자 현재 채무자겸 소유자인 한씨에게 매매로 소유
권을 이전하고, 자신을 임차인으로 한 새로운 임대차계약을 체결한 것이었다.
그 후 한씨는 소유권을 취득함과 동시에 k은행의 근저당권을 설정했지만 대출금 연체로 인해 임의경
매가 진행 되었다.
이 경우 a의 전입일은 소유권보존 당시인 1998.10.12.이 그대로 유지되고 있으므로 소유권
이전 후 다른 채권자에 의해 경매가 진행된 때에는 선순위임차인으로 등재되기 마련이다.
따라서, 임차인 a의 대항력 발생시점과 소유권 이전 후 근저당권 등의 ‘말소기준권리’ 설정일자에
따라 임차보증금 인수여부가 결정되므로 신중한 판단이 필요하다.
[대법원 2000.2.11.선고 99다59306]
‘갑’이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거
주하다가 ‘을’에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차
인을 ‘갑’의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 ‘을’ 명의의 소유권이전등기가 경료된 경
우, 제3자로서는 주택에 관하여 ‘갑’으로부터 ‘을’ 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는
‘갑’의 처의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할
것이므로, ‘갑’의 처의 주민등록은 주택에 관하여 ‘을’ 명의의 소유권이전등기가 경료되기 전에
는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고 ‘을’ 명의의 소
유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 ‘갑’의 처와 ‘을’ 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시
방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날
인 ‘을’ 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.
판례에 따르면 임차인a의 대항력은 적법한 공시방법으로서 효력이 인정되는 소유권이전 다음날인
2002.04.09.에 대항력이 발생하게 된다. 하지만, 이 사건에서 소유권이전과 같은 날인 2002.04.08.
에 k은행의 근저당권이 설정돼 있기 때문에 임차인 a는 매수인에게 대항력을 주장할 수 없으므로 임
차인 a의 보증금은 낙찰자의 인수사항이 아니다.
이렇게 전소유자가 현재 임차인으로 등재돼 있는 경우에는 임차인으로서 대항력 발생시점과 ‘말소기
준권리’의 비교가 중요시 되고, 현재 임차인과 전소유자가 동명이인(同名異人)일 가능성도 배제 할
수 없으므로 철저한 조사가 수반되어야 한다.
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