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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2015.01.26 |
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| [경매]임차인의 대항요건 존속기한/김재범 강사 |
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임차인의 대항요건 존속기한
주택경매에 있어서 임차인에 대한 권리분석은 매우 중요한 의미를 갖는다. 일반적으로 배당을 받을
수 있는 권리는 낙찰자에게 인수되는 경우가 없고, 낙찰자에게 인수될 수도 있는 권리는 배당받을 자
격이 없다. 그러나 임차권은 배당받을 자격을 가질 수도 있고 동시에 낙찰자에게 인수될 수도 있다.
뿐만 아니라 임차인이 자기의 임차권을 공시할 수 있는 방법은 다양해서 입찰자의 입장에서 쉬운 것
같으면서도 그리 만만하지 않은 것이 임차인에 관한 권리분석이다.
임차인이 자기의 권리를 공시할 수 있는 방법으로는 우선 전세권등기와 임차권등기가 있다. 그러나
전세권 또는 임차권등기는 등기부등본을 열람해 보는 것만으로 간단하게 그 실체를 파악할 수 있어
서 별다를 것도 없다. 문제는 주택임대차보호법의 규정에 의한 대항력이다. 임차인이 주민등록(전입
신고)과 점유의 요건을 갖추면 그 다음날 0시부터 제삼자에 대하여 대항력을 갖는다. 그런데 경매주
택의 임차인이 대항요건을 구비한 시점이 해당 주택에 최선순위로 설정된 다른 권리보다 앞설 경우
낙찰자는 임대인의 지위를 승계하여 낙찰대금 외로 추가의 부담을 떠안게 될 수도 있다.
그렇다면 임차인은 대항요건, 즉 주민등록과 점유라는 요건을 언제까지 갖추고 있어야 대항력을 인정
받을 수 있을까? 많은 사람들이 해당 주택이 낙찰되고 임차인이 배당을 받을 때까지 대항요건을 유지
하고 있어야 하는 것으로 알고 있지만 이는 잘못된 상식이다. 임차인은 대항요건을 해당 경매사건의
배당요구종기까지만 갖추고 있으면 족하고 이후 다른 주소지로 전출하더라도 기존의 대항력은 그대
로 인정받을 수 있다.
이러한 시점의 차이는 실무에서 간혹 사고를 부르기도 한다. 직장이 k씨는 주택을 매수하기 위해 부
동산경매사건을 검색하던 중 마음에 드는 물건을 발견했다. 선순위로 대항요건을 구비한 임차인이 있
을 경우 그 임차권은 낙찰자에게 인수될 수도 있다는 정도는 이미 여러 서적을 통해서 알고 있는 터
였다. 동사무소를 방문하여 세대열람을 해 봤지만 해당 주택으로 전입신고 되어 있는 세대는 없었고
내친김에 중개사무소를 방문하여 시세도 파악했다. 고민 끝에 입찰가를 산정했고 결국 낙찰에 성공했
다. 그런데 기쁨보다는 불안감이 밀려오기 시작했다. 입지와 단지 규모, 주변의 편의시설 등 단점이
라고는 찾아볼 수 없는 아파트 경매에 입찰자가 오로지 자신뿐이었기 때문이다. 뭔가 잘못됐다고 직
감한 k씨는 전문가에게 문의했고 전문가의 진단을 받은 후 망연자실할 수밖에 없었다.
부동산경매의 절차상 배당요구의 종기가 있은 후에 일반인들에게 해당 경매가 공고된다. 즉, 입찰자
들이 그 주택이 경매로 매각된다는 사실을 알 수 있는 시점은 이미 배당요구의 종기가 지난 후라는
말이다. 그런데 만약 선순위의 대항력 있는 임차인이 배당요구종기 이후에 다른 주소지로 전출한 상
태라면 입찰자들이 동사무소에서 세대열람을 하더라도 그 임차인에 대한 정보를 얻을 수 없고 그 세
대열람 결과를 신뢰하고 입찰에 참여한 사람은 예기치 못한 낭패를 볼 수밖에 없는 것이다. k씨가 낙
찰 받은 아파트에도 선순위의 임차인이 있었고 이 임차인이 무슨 연유인지 배당요구종기가 지난 후
에 다른 주소지로 전출을 한 상태였던 것이다. 그대로 낙찰대금을 완납하여 소유권을 취득한다면 임
차인의 보증금을 고스란히 물어줄 수밖에 없었고 결국 k씨는 입찰보증금을 포기하고 말았다.
스스로 동사무소에서 세대열람을 해 보는 것도 좋지만 그 결과는 반드시 법원의 현황조사서와 비교
해 보아야 한다. 집행관이 현황을 조사하는 시점은 배당요구종기 전이다. 따라서 현황조사서에는 배
당요구종기 전에 대항요건을 유지하고 있던 임차인에 관한 사항이 틀림없이 기재되어 있다. 결국 k씨
가 잃어버린 입찰보증금은 현황조사서만 꼼꼼히 살폈더라도 피할 수 있었던 손해인 셈이다.
반대로 임차인이 손해를 본 사례도 있다. 다른 지역으로 발령이 난 직장인 j씨는 임대차의 만기가 되
어 임대인에게 보증금의 반환을 청구했지만 임대인은 사정이 어렵다며 차일피일 반환을 미루기만 했
고 그러던 중 해당 주택이 근저당권에 기해 경매가 개시됐다. 다른 채권자들도 많았지만 j씨는 경매
를 신청한 근저당권에 이어 2순위였고 확정일자에 기한 배당요구까지 해 놓은 상태라서 상식적인 선
에서 예상할 수 있는 낙찰가격이라면 보증금을 전액 배당받는 것은 걱정할 일이 아니었다. 보증금을
돌려받지 못해 먼 거리를 통근하던 j씨는 배당요구종기가 지나자마자 기다렸다는 듯이 직장과 가까
운 곳으로 이사했고 주민등록도 이전했다. 법적으로 배당요구종기까지만 대항요건을 유지하고 있었다
면 이후 전출하더라도 배당받는 데는 아무 문제가 없다는 전문가의 조언에 따른 것이다. 그러나 그
전문가도 간과한 부분이 있었다. 임대인이 소액에 불과했던 선순위의 근저당 채권을 변제하고 해당
경매사건을 취하시킨 것이다. 깜짝 놀란 j씨는 급하게 다시 해당 주택으로 전입신고를 했지만 재전입
하여 새롭게 취득한 대항력은 기존에 그 주택에 설정되어 있던 다른 권리들보다 후순위가 돼버린 것
이다. 만약 지금 그 주택이 다시 경매된다면 j씨는 보증금을 한 푼도 배당받을 수 없다.
임차인이 배당요구종기까지 대항요건을 유지하고 이후 전출했다면 해당 경매사건에서는 기존의 대항
력이 그대로 유지되지만 만약 그 경매사건이 취하되고 새로운 경매가 개시되면 기존의 대항력은 인정
되지 않는다. 재전입 하더라도 재전입 한 시점에 새롭게 대항력을 취득하는 것이다. 따라서 임차인
의 입장이라면 가급적 실제로 배당을 받을 때까지 대항요건을 유지하는 것이 좋고, 부득불 전출해야
한다면 번거롭더라도 임차권을 등기한 후에 전출해야 손해를 피할 수 있음을 명심해야 한다.
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