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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2015.01.16 |
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| [경매]임차인 주민등록과 확정일자가 같은 경우 우선변제권 발생 시점/이주현 상담사 |
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임차인 주민등록과 확정일자가 같은 경우 우선변제권 발생 시점.
계속되는 부동산 경기침체 속에 주택 낙찰가격이 하락함에 따라 경매절차에서 임차인이 보증금 전부
를 보호 받지 못하는 경우가 종종 발생한다.
이 경우 임차인이 ‘말소기준권리’보다 먼저 주택의 인도와 주민등록(전입)을 갖추었다면 보증금 전
부를 매수인에게 대항할 수 있으므로 임차인 입장에서는 별다른 문제가 되지 않을 것이다.
하지만, 대항력을 갖추지 못한 임차인이 확정일자에 따른 우선변제권을 갖는다 하더라도 배당액 부족
으로 임차보증금 전부를 잃는 경우가 생겨나고 있다.
이러한 상황은 낙찰 후 매수인 입장에서도 주택을 인도받는 과정이 수월하지 않음을 예상하게 되고,
이는 매수심리에 부담으로 작용하여 미미하게 나마 낙찰가격에 영향을 미치기 마련이다.
따라서, 경매사건에 임차인이 존재한다면 대항력 유무의 판단과 함께 임차보증금의 회수 가능성 여부
도 미리 고려하는 것이 일반적이다.
얼마 전 경매투자에 관심이 많던 김씨는 부천시에 소재한 아파트를 매수하였다.
경매사건의 감정가는 2억1천만원. 2회 유찰로 최저가 1억2백90만원에 진행되었으며, 권리상 별다른
하자는 없는 물건이었다.
부동산등기부등본에는 근저당권 1억3천만원이 설정되어 있었고, 보증금 1억원에 임차인이 거주하는
것으로 조사되었는데, 매각물건명세서상 임차인의 전입과 확정일자는 2010.10.05. 이고, 근저당권 역
시 같은 날인 2010.10.05.에 설정되어 있음을 알게 되었다.
꼼꼼히 권리분석을 하던 김씨는 임차인이 <주택임대차보호법 제3조 1항>에 의해 대항력은 갖추지 못
하지만, 전입과 확정일자가 근저당설정일자와 같으므로 임차인은 근저당권자와 동순위로 배당되어 임
차보증금 일부라도 회수 할 것으로 판단하였다.
하지만, 이와 같이 임차인의 전입과 확정일자가 같은 경우에는 확정일자를 기준으로 우선변제권을 판
단하지 않고, 임차인의 대항력 효력 발생시점인 주민등록(전입)일 다음날을 기준으로 배당하게 된다.
[대법원 1999.3.23.선고 98다46938]
구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항은 임대차는 그
등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여
효력이 생긴다고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제1항은 같은 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대
차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보
다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주
민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 같은 법 제3조의2 제1
항에 의한 우선변제권은 같은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록
을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.
따라서, 본 건의 경우 확정일자를 갖춘 때인 2010.10.05.을 기준으로 우선변제금의 배당이 이루어지
지 않고, 임차인의 대항력 발생 시점인 주민등록(전입)을 마친 다음 날.
즉, 2010.10.06.을 기준으로 임차인의 우선변제금 배당이 이루어지게 된다.
결국, 임차인은 배당순위에서 근저당권자 보다 후순위로 밀려나게 되어 매각대금에서 집행
비용을 공제한 나머지 금액은 근저당권자에게 우선 배당되며, 배당액 부족으로 인하여 대항
력 없는 임차인은 보증금 전부를 잃게 된다.
최근 전.월세의 수요의 증가와 부동산 가격의 하락 등으로 더욱 불안정한 지위에 있는 임차인 입장에
서는 임대차계약 후 주민등록과 확정일자를 마쳤다 하더라도 부동산등기부등본을 열람하여 같은 날
새로운 권리가 설정되어 있는지 여부를 확인하는 것이 바람직할 것이다.
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