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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2015.01.10 |
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| [법률]구분건물(다세대) 호실표시가 잘못된 추가사례/최광석 변호사 |
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구분건물(다세대) 호실표시가 잘못된 추가사례
그동안 303호로 알고서 거주하던 다세대주택호실이 실제로는 302호로 밝혀져 1억원에 달하는 임대차
보증금을 손해보게 될 처지에 놓인 세입자가 중개업자와 중개협회를 상대로 소송제기한 사안을 소개
한다. 호실이 뒤바뀌는 경우가 적지 않고 피해회복도 쉽지 않은만큼 경각심을 높이는 차원에서 사례
를 추가로 공개하게 되었다. 다음은 위 사안의 소장내용이다.
1. 사건의 경위
가. 원고는 임차할 주택을 알아보던 중, 중개업자인 피고 이00의 중개로, 2011. 3. 1. “서울 송파
구 00동 13번지 다세대주택” 중 000알엔씨 주식회사(이하 ‘소외회사’라 함) 소유인 별지 도면
(가)부분에 대하여 임대차계약을 체결하였습니다. 계약조건은, 보증금 9,500만원, 기간 2011. 3. 25.
부터 2년으로 하였습니다(갑1, 2, 이하 ‘이 건 임대차계약’이라 함). 이 과정에서 원고는 소외회사
에게 보증금 9,500만원을 모두 지급하면서 입주하였습니다(갑3).
임대차계약 체결 당시 별지 도면 (가)부분 현관문에는 303호(현황표시)로 호실표시되어 있
어, 임대차계약서상에도 303호라고 표기하고 당연히 303호로 알고 있었지만, 아래에서 살펴보는 바
와 같이 이 공간이 법적으로는 302호임이 뒤늦게 밝혀졌습니다. 호칭상의 혼란을 방지하는 차원에서
일응 “별지도면 (가)부분”이라고 칭하기로 합니다.
나. 그 후 원고는 임대차계약기간 만료일이 다가오면서 소외회사에게 ‘더 이상 이 건 임대차계약
을 갱신할 의사가 없으니, 기간만료 시 보증금을 반환하여 달라’고 수차례 이야기 하였습니다. 하지
만, 소외회사로부터 전혀 보증금을 반환받지 못한 채 현재까지 별지 도면 (가)부분을 점유하고 있습
니다.
다. 그러던 중, 원고는 2013. 10월경 한국자산관리공사로부터 위 다세대주택 중 원고가 임차한 옆집
<별지도면 (나)부분이면서, 현관문표기상으로는 302호임>에 대한 공매진행을 계기로 3층 구분호실의
표기가 별지도면과 같이 잘못 표기되어있음을 알게 되었습니다(갑4,5),
라. 한편, 원고가 거주하고 있는 별지 도면 (가)부분에 대해서는 2014. 12. 현재 (공)경매 등이 이
루어지지 않았지만(조만간 경매가 예상됩니다), 별지 도면(나)부분은 현재 공매 중에 있습니다.
2. 피고 이00 책임
가. 피고 이00은 원고로부터 중개의뢰를 받은 중개업자인 바, 이러한 경우 중개업자로서 적절한 주
의의무를 다하지 못해 원고와 같은 중개의뢰인에게 손해를 입게 할 경우 공인중개사법 제30조 제1항
에 따른 책임은 물론, 민법 제681조에 따른 선량한 관리자로서의 책임, 민법 제750조에 따른 불법행
위자로서의 책임을 부담한다 할 것입니다.
공인중개사법
제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명)
① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확
인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하
고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.
<개정 2011.4.12., 2013.7.17., 2014.1.28.>
1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계
2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항
제30조(손해배상책임의 보장)
① 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상
의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. <개정 2014.1.28.>
공인중개사법 시행령
제21조(중개대상물의 확인·설명)
① 법 제25조제1항의 규정에 따라 개업공인중개사가 확인·설명하여야 하는 사항은 다음 각 호
와 같다. <개정 2014.7.28>
1. 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관
한 기본적인 사항
나. 그렇다면, 피고 이00이 이 건 중개과정에서 원고들을 위해 적절한 주의의무 내지 선량한 관리자
로서의 주의의무를 다했는지가 쟁점이 될 수 있는데, 다음에서 보는 바와 같이 이러한 의무를 다하
지 못하였습니다.
임대차계약을 체결함에 있어 임차인에게 가장 중요한 문제는 임대차계약이 종료되었을 때 임대
차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 여부라 할 것입니다. 아를 위해서 중개업자는 임대차계약을
중개함에 있어 임대차목적물이 공부상 서류와 일치하는지 등에 대해 확인, 설명할 의무가 있다 할 것
입니다. 특히, 법적으로 하나의 부동산에 불과한 다가구주택과 달리, 다세대주택이나 연립주택과 같
은 집합건물의 경우에는 정확한 호수까지 확인 할 필요가 있습니다. 왜냐하면, 다가구의 경우에는 지
번까지만 전입신고를 하더라도 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 인정받을 수 있지만, 집합
건물의 경우에는 지번까지만 표시하고 호수표시를 하지 않거나, 잘못 표시할 경우 적법한 전입신고
로 보지 않아 대항력과 우선변제권을 인정받을 수 없기 때문입니다(이렇게 되면 경매에서 배당을 받
지 못하게 되어 보증금을 손해 볼 수밖에 없습니다).
그렇다면, 부동산 전문가로서 중개업자가 호수 확인을 위해서 어느 정도로 확인을 하여야 하는
지가 문제될 수 있다 할 것인데, 실제 현관문에 표시된 현황표시와 등기부등본 내지 건축물대장 등
과 같은 법률상 표시가 다를 수 있기 때문에 단순히 현장에 가서 육안으로만 현관문에 기재된 호수만
을 하는 것으로는 절대적으로 부족하고 최소한 건축물대장과 그에 첨부된 건축물현황도 등을 발급받
아 확인하는 정도의 주의의무가 필요하다 할 것입니다. 그런데, (이 사건 계약체결 당시에는)건축물
현황도 등의 발급이 소유자 등에 제한되어 있어 중개업자 내지 임차인이 임의로 발급받을 수 없다는
점에서 중개업자는 소유자에게 건축물현황도 등에 대한 서류제공을 요청하거나, 서류발급에 대한 협
조(위임장 등)를 요청하여 호수 확인을 하여야 할 것입니다. 만약, 이 과정에서 소유자(임대인)의 비
협조로 건축물현황도를 발급받을 수 없는 상황이라면 중개의뢰인에게 그러한 사실을 설명하여 주고,
혹시라도 현황과 법률상 표시가 다를 경우 대항력과 우선변제권이 없어 경매될 경우 보증금을 전혀
반환받지 못할 위험성에 대해서도 설명하여 주어야 할 의무가 있다 할 것입니다.
건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 (이 건 계약체결 당시인 2011. 3. 무렵 적용되던
규칙)
제11조(건축물대장 초·등본의 교부 및 열람)
③ 제1항에 따라 교부하거나 열람하게 하는 건축물현황도 중 평면도 및 단위세대별 평면도는 건
축물 소유자의 동의를 얻거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청하는 경우에 한하여 교부
하거나 열람하게 할 수 있다.
1. 건축물 소유자의 배우자와 직계 존·비속 및 그 배우자
2. 국가 또는 지방자치단체
3. 경매·공매 중이거나 법원의 감정명령서가 있는 경우 또는 공공사업을 위한 보상 등을 위한
감정평가를 하는 경우
4. 건축물 소유자의 필요에 의하여 건축물의 감정평가, 설계·시공 또는 중개 등을 의뢰한 증빙
서류가 있는 경우
한편, 이 건 임대차계약체결 시점에는 다세대주택에 대한 호수확인이 잘못되어 임차인이 손해보
는 사안이 빈번히 발생하였고(아래 하급심 판례 등 참조) 이런 이유로 이 건 임대차계약체결시점 이
후 기존에는 인정되지 않았던 건축물현황도 등에 대한 발급권자를 임차인에게까지 확대하도록 건축물
대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙이 개정되기도 하였습니다(2011. 9. 16. 개정).
대법원 2003. 3. 28. 선고 2003다3041 손해배상(기)
그런데 피고는 원고에게 이 사건 건물을 중개함에 있어 중개대상물인 이 사건 건물의 등기
부상 표시를 제대로 확인하지 아니한 채 이 사건 건물을 현관문에 표시되어 있는 대로 301호라고 설
명하고, 임대차계약서를 작성함에 있어서도 이 사건 건물을 301호라고 표기하였으며, 그에 따라 원고
가 1992. 4. 19. 전입신고를 함에 있어 전입주소를 301호로 하여 주민등록표상에도 301호로 기재된
사실, 그 후 이**의 채권자의 신청에 따라 이 사건 건물과 3층 301호 건물 등에 대하여 경매절차가
진행되자, 원고는 위 3층 301호에 대하여 대항력 있는 임차권자임을 주장하였으나 2차례의 소송 결
과 패소하여 위 3층 301호에 대한 낙찰대금에서 한푼도 배당받을 수 없게 되었을 뿐 아니라 이 사건
건물에 대하여도 적법한 전입신고가 되어 있다고 볼 수 없어 낙찰대금을 배당받거나 대항력을 행사
할 수 없게 된 사실 등을 인정한 다음, 위 인정사실에 의하면 피고는 부동산중개업자로서 부동산중개
업법 등 관련 법령에 따라 이 사건 건물에 대한 등기부상 표시를 제대로 확인하여 원고에게 설명하
지 아니한 잘못이 있고, 이로 인하여 원고가 위 임대차보증금 4,500만 원을 회수하지 못하는 손해를
입게 되었으므로 원고에게 위 손해를 배상할 책임이 있으며,- -
서울북부지방법원 2005. 6. 29.선고 2004가단47182 손해배상(기)
부동산중개업법 제17조 제1항, 제4항, 제19조 제1항, 같은 법 시행령 제22조 제1항 제1호의 각
규정에 의하면, 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 소재지․지목․면적․구조․건축
연도 등 당해 중개대상물에 관한 기본적인 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취
득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실․정확하게 설명하여야 하며, 중개업자가 중개
행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는
그 손해를 배상할 책임이 있는바, 위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 임대차계약을 중개함에 있
어 계약체결 당시 집합건축물대장과 그에 첨부된 도면 등을 통하여, 잔금 지급 당시 집합건축물대장
과 등기부 및 그에 첨부된 도면 등을 통하여 각 임대차목적물이 다세대주택인 구분소유 건물의 일부
임과 그 정확한 호수를 확인하여 이를 원고에게 설명하지 아니한 잘못이 있고, 그로 인하여 원고는
임대차보증금 4,000만 원에 대하여 대항력과 우선변제권을 확보하지 못하여 이를 회수하지 못하는 손
해를 입었다고 할 것이므로, 피고는 다른 특별한 사정이 없는 한 원고에게 위 손해를 배상할 책임이
있다.
서울북부지방법원 2006. 1. 25.선고 2005나4619 손해배상(기)
중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 소재지․지목․면적․구조 및 건축연
도 등 당해 중개대상물에 관한 기본적인 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득
하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실․정확하게 설명하여야 하며, 중개업자가 중개행
위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그
손해를 배상할 책임이 있는바, 앞에서 인정한 사실관계에 의하면, 피고는 이 사건 임대차계약을 중개
함에 있어 계약 체결 당시 집합건축물대장과 그에 첨부된 도면을 통하여, 잔금 수수 당시 집합건축물
대장과 그에 첨부된 도면 및 등기부등본과 그에 편철된 도면을 통하여 임차목적물이 다세대주택인 구
분소유 건물의 일부임과 그 호수를 확인하여 이를 원고에게 설명하지 아니한 잘못이 있고, 그로 인하
여 원고는 임차보증금 4,000만 원에 관하여 대항력과 우선변제권을 확보하지 못하여 이를 회수하지
못하는 손해를 입었다고 할 것이므로, 피고는 다른 특별한 사정이 없는 한 원고에게 그 손해를 배상
할 책임이 있다.
건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 (이 건 계약체결 후인 2011. 9. 개정된 규칙)
제11조(건축물대장 초·등본의 교부 및 열람)
③ 제1항에 따라 교부하거나 열람하게 하는 건축물현황도 중 평면도 및 단위세대별 평면도는 건
축물 소유자의 동의를 얻거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청하는 경우에 한하여 교부
하거나 열람하게 할 수 있다. <개정 2011.9.16>
1. 건축물 소유자의 배우자와 직계 존·비속 및 그 배우자
2. 국가 또는 지방자치단체
3. 경매·공매 중이거나 법원의 감정명령서가 있는 경우 또는 공공사업을 위한 보상 등을 위한
감정평가를 하는 경우
4. 건축물 소유자의 필요에 의하여 건축물의 감정평가, 설계·시공 또는 중개 등을 의뢰한 증빙
서류가 있는 경우
5. 해당 건축물에 거주하는 임차인(賃借人)
이런 점들을 종합하여 보면, 부동산 전문가로서의 중개업자는 다세대주택에 대한 호수확인이 얼
마나 중요한 지, 어떤 방법으로 확인을 해야 하는지 등에 대해서 일반인에 비해서 잘 알고 있었다
할 것입니다. 결국, 중개업자는 다세대주택의 경우 위와 같은 방법을 통해서 더 주의를 기울여 중개
의뢰인에게 호수확인 확인, 설명을 할 의무가 있다 할 것입니다.
이 사건에 돌아와서 살펴보면, 피고 이00은 중개과정에서 이 건 임대차목적물이 다세대주택임에
도 ①현장방문과 등기부등본만 확인한 점, ②소유자(임대인)인 소외회사에게 호수확인을 위한 건축물
현황도 등에 대한 서류제공을 전혀 요청한 사실이 없었던 점, ③또한, 위와 같은 서류발급을 위한 협
조 내지 위임장 등에 대해서도 요구한 사실이 없었던 점, ④이 밖에도 호수가 변경될 경우 초래되는
위험성(대항력과 우선변제권이 없어 배당을 받을 수 없는 점)에 대해서도 전혀 설명이 없었던 점 등
을 종합하여 보면, 원고에게 임대차목적물에 대한 법률상 표시와 현황상 표시가 일치하는지에 대한
확인, 설명을 다하지 않은 책임이 있습니다.
3. 손해액수
원고가 거주하고 있는 별지 도면 (가)부분은 현재 (공)경매가 진행 중이지는 않지만, ①세금체납으
로 소외회사 소유 부동산들에 대한 공매가 진행중인 점, ② 별지 도면 (가)부분에 대하여도 부동산
가액(원고가 확인한 대략적인 가액은 약 1억7천만원정도 입니다)을 초과하는 공동담보(채권최고액 65
억원)가 설정되어 있는 점 ③ 이 건 임대차계약기간 만료 후 계속된 보증금반환 요청에도 불구하고 1
년이 넘도록 소외회사로부터 전혀 보증금을 반환받지 못하고 있는 점 등을 종합해 본다면, 소외회사
의 채무초과 상태를 충분히 짐작할 수 있으며 여러 정황상 조만간 경매진행 될 것이 명백합니다.
결국, 원고로서는 위와 같은 상황을 종합해 보면, 보증금 9,500만원 상당의 손해가 있음을 알 수 있
습니다.
4. 피고 한국공인중개사협회 책임
공제사업자로 피고 한국공인중개사협회(이하 “피고협회”라 함)는 중개업자가 고의 또는 과실로 중
개의뢰인에게 손해를 발생시킨 경우 이에 대한 손해배상책임을 보장하고 있으며, 피고 이00는 공제
금 1억원을 한도로 한 피고협회의 공제가입자입니다(갑6).
따라서 피고협회는, 피고 이00이 가입한 위 공제금 범위내에서 원고에게 공제금을 지급할 의무가 있
다 할 것입니다.
5. 피고들의 책임 관계
피고협회의 공제금지급채무와 피고 이00의 손해배상금 지급채무는 서로 별개의 원인으로 발생한 독
립된 채무이나, 동일한 경제적 목적을 가진 채무로서 부진정연대의 관계에 있다 할 것입니다.
서울중앙지방법원 2011. 11. 3. 선고 2011가합3355 판결
피고 협회의 원고에 대한 공제금지급채무와 (중개업자인) 피고 임00, 임00의 손해배상금지급채
무는 서로 별개의 원인으로 발생한 독립된 채무이나 동일한 경제적 목적을 가진 채무로서 부진정연대
의 관계에 있다고 할 것이다.
6. 결론
이상과 같은 이유로, 원고의 이 건 청구를 인용하여 주시기 바랍니다.
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