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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2015.01.10 |
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| [경매]과거경매사건 임차인의 대항력 주의/법무팀 이주현 상담사 |
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과거경매사건 임차인의 대항력 주의.
부동산경매에 관심이 많던 박모씨는 최근에 인천에 소재한 한 다세대주택을 매수하였다.
진행 중이던 경매물건의 감정가는 1억5천만원. 1회 유찰로 최저가 1억5백만원부터 진행되었으며, 주
변의 상권과 교통여건 등 입지가 양호하여 실거주 목적인 박씨에게 적절한 물건이었다.
진행되던 경매사건은 근저당권에 기한 임의경매로서 집합건물등기부등본의 권리분석상 하자는 발견되
지 않았으나, 매각물건명세서에 근저당 설정일 보다 빠른 임차인 a가 등재되어 있었고 임차인 a는 법
원에 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 상태였다.
그러나, 등기부등본을 꼼꼼히 살피던 박씨는 약1년 전 이 물건에 대하여 임의경매가 진행되어 현재
소유자가 과거 낙찰자인 사실을 알 수 있었고, 이에 인터넷 경매정보 등을 통하여 과거경매사건을 검
색한 결과, 현재 임차인a는 과거경매사건에서도 선순위임차인이었으며, 그 당시 법원에 권리신고 및
배당요구를 했던 사실을 알게 되었다.
따라서, 박씨는 임차인 a가 전입만 등재되어 있을 뿐, 과거사건 임차인이므로 현재까지 거주하지 않
을 것이라고 예상하였고, 이에 응찰하여 1억2천만원에 최고가매수신고인이 되었다.
그러나, 매각허가결정 후 잔금을 납부한 박씨는 임차인 a로부터 충격적인 사실을 듣고 망연자실했다.
임차인a는 과거경매사건에서 확정일자를 갖추고 배당요구를 하였지만, 확정일자가 최초근저당설정일
자 보다 느려 보증금을 한 푼도 받지 못했다는 것이다. 따라서, 임차인a는 현재 소유자(채무자)로부
터 임대보증금반환을 청구했지만 현재까지도 이를 반환 받지 못하였고, 이에 따라 새로운 매수인이
된 박씨가 그 보증금을 인수해야 하기 때문이다.
이유는, 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인은 보증금 전액이 변제되지 않는 한 주택이 경매절차
에서 매각되더라도 임대차가 소멸되지 않고, 임대차가 종료한 경우에도 마찬가지로 보증금을 반환 받
을 때까지 임대차관계는 존속하기 때문이다. 또한, 과거경매사건의 선순위임차인이 배당요구 하였으
나 보증금 전액 또는 일부를 배당받지 못한 상황에서 새로운 경매절차가 진행된다면 기존의 임차인
은 우선변제권을 주장하지 못한다.
[대법원 2006.2.10. 선고 2005다21166]
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인이 우선변제권
을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을
수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을
뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에
의한 배당을 받을 수 없는바, 이는 근저당권자가 신청한 1차 임의경매절차에서 확정일자 있는 임대차
계약서를 첨부하거나 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 하였음을 근거로 하여 배당요구를 하는 방
법으로 우선변제권을 행사한 것이 아니라, 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 승소판
결을 받은 뒤 그 확정판결에 기하여 1차로 강제경매를 신청한 경우에도 마찬가지이다.
따라서, 임차인a는 현재 경매사건에서 확정일자에 따른 우선변제권이 인정되지 않기 때문에 매각대금
으로부터 보증금을 배당 받을 수 없고, 낙찰자인 박씨에 대하여는 대항력을 주장할 수 있는 것이다.
결국, 박씨는 임차인의 보증금 8천만원을 인수 해야 할 상황에 처하게 되므로, 이러한 경우신중한 판
단이 필요하다.
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