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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2015.01.05 |
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| [경매]상업용 부동산 경매의 수익성 분석/김재범 강사 |
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상업용 부동산 경매의 수익성 분석
경매사건에 입찰을 하기 위해서는 입찰 전에 조사하고 분석해야 할 사항들이 많다. 조사할 내용과 방
법은 부동산의 종류에 따라 달라지는데 특히 상업용 부동산을 경매로 취득하기 위해서는 주거용 부동
산에 비해 각별히 신경 써야 할 사항들이 많다.
주거용 부동산의 임차인을 조사할 경우 입찰자가 직접 동사무소에 전입세대 열람을 할 수 있는 것과
달리 상업용 부동산의 임차인을 조사할 경우는 관할 세무서에 사업자등록 등의 등록사항을 입찰자가
직접 열람할 수 없다. 따라서 법원의 현황조사서를 전적으로 신뢰할 수밖에 없는데 법원의 현황조사
서에 사실과 다른 내용이 기재되어 있는 경우는 거의 없으므로 그리 큰 문제는 아니다. 그러나 그 내
용이 충분치 않은 경우는 있을 수 있고 그런 경우 입찰자가 직접 필요한 정보를 구해야 하며, 만약
임차인에 대한 권리관계를 정확히 판단할 수 있을 정도의 정보를 얻지 못했다면 아쉽지만 입찰을 포
기하는 것이 현명한 선택이다.
상업용 부동산을 취득하는 목적은 역시 임대수익이다. 물론 직접 사용하거나 향후의 가격상승을 기대
하고 상업용 부동산을 취득하는 투자자가 전혀 없는 것은 아니지만 대부분의 경우는 취득 후 임대하
여 월세에 상당하는 수익을 얻으려는 목적이 많다. 따라서 임대보증금과 월세에 대한 정확한 정보는
상업용 부동산에 대한 투자에 있어 필수요소라 할 수 있다. 임대수익률을 판단하기 위해 필요한 정보
를 얻는 과정에서 자칫 빠지기 쉬운 함정들에 대해 살펴보자.
경매의 매각대상 상업용 부동산에 임대차가 있다면 그 임대보증금과 월세에 대한 정보는 현황조사서
에 대부분 기재되어 있다. 하지만 이 정보에 함정이 도사리고 있는 경우가 있는데 현황조사서 상에
기재되어 있는 월세가 부가가치세를 포함하고 있는 경우가 그 중 하나다. 현행의 세법상 농수축산물
을 제외하고 거래되는 거의 모든 재화와 용역에 부가가치세가 부과된다. 주거용 부동산의 경우는 임
차인이 사업을 영위하기 위한 목적으로 임차한 것이 아니기 때문에 관행적으로 부가가치세를 상호 수
수하지 않지만 상업용 부동산의 임대차는 임차인이 사업을 영위하기 위한 목적으로 체결된 임대차이
기 때문에 월세의 10%에 해당하는 부가가치세를 약정된 월세에 추가하여 수수하는 경우가 대부분이
다. 임대인은 이렇게 임차인에게 받은 부가가치세를 고스란히 세금으로 납부해야 한다. 문제는 법원
현황조사서에 기재된 월세가 부가가치세를 포함하고 있는 액수인지가 분명치 않다는 점이다. 가령,
현황조사서에 월세가 100만 원으로 표시된 경우 이 금액이 부가가치세를 포함하고 있는 액수라면 실
제의 월세는 약 91만 원이 되는 셈으로서 월세가 100만 원일 때에 비해 수익률에서 10%정도의 차이
가 발생하게 된다. 특히 현황조사서 상에 표시된 월세가 110만 원, 132만 원, 165만 원, 77만 원 등
과 같이 11로 정확히 나누어 떨어지는 금액이라면 부가가치세를 포함하고 있는 액수일 가능성이 매
우 높으므로 현장답사 시에 정확한 월세 파악에 각별한 주의를 기울여야 한다.
구분상가건물에서 [월세가 100만 원인 ‘갑’ 소유의 점포 101호]와 [월세가 80만 원인 ‘을’ 소유
의 점포 102호]를 임차인 ‘병’이 모두 임차하여 하나의 식당으로 사업을 영위하던 중 ‘을’ 소유
의 점포 102호가 경매로 매각되는 경우를 가정해 보자. 이 때 임차인 ‘병’은 자기가 매월 지급하
던 월세가 180만 원이었으므로 아무 생각 없이 법원에 월세를 180만 원으로 신고하는 경우가 많다.
이런 경우 현황조사서 상에 표시된 월세로 임대수익률을 계산하여 낙찰 받는다면 큰 손해를 보게 된
다. 스스로 조사한 임대시세와 현황조사서 상에 표시된 임대가격에 큰 차이가 있다면 그 원인이 무엇
인지 반드시 찾아내야 한다.
건축회사가 상가를 신축하여 분양을 할 때 점포별로 업종을 지정하는 경우가 있다. 같은 건물 내에서
의 경업을 금지함으로써 입점자 상호간의 분쟁을 방지하고 안정된 상권을 보호하기 위한 조치로 볼
수 있다. 이렇게 경업금지 약정이 있는 점포의 소유권이 이전되거나 임대된 경우 매수인 또는 그 점
포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분
양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의한 것으로 본다. 즉, 상호간의 업종제한에
관한 약정을 준수할 의무가 있다는 말이다. 만약 정하여진 업종제한약정을 위반할 경우 이로 인해 영
업상의 이익을 침해 당할 처지에 있는 사람은 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리
가 있다. 따라서 입찰하려는 부동산이 구분상가의 점포라면 분양계약 또는 관리규약 상에 경업금지
의 약정이 있는지도 살펴 볼 필요가 있다.
주거용 부동산과 상업용 부동산은 취득의 목적이 다르다. 반드시 그렇다고는 할 수 없지만 주거용 부
동산의 취득 목적이 주거라면 상업용 부동산의 취득 목적은 수익이다. 결국 수익률을 산정하는 과정
에 숨어 있는 함정들을 찾아내지 못한다면 취득과 동시에 손해를 떠안게 될 수도 있다. 이러한 함정
들을 찾아내는 방법으로는 역시 발품을 파는 방법이 있을 뿐이다. 입찰 전에 가능한 많이 현장을 방
문하고 임차인이나 중개업소에 충분히 문의하여 정확한 내용을 파악하는 방법만이 이러한 손해를 줄
일 수 있는 유일한 방법이다
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