깡통주택에 관한 단상

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 부동산 사기조직은, 이미 시세를 훨씬 초과하는 액수의 저당권이 설정되어 있어 담보가치가 거의 없고 대출이자 연체로 경매위기에 있는 소위‘깡통주택’을 노숙자 등을 명의자로 하여 구입한 후, 업(up)계약서, 허위의 시세확인서, 위조된 재직증명서 등을 금융기관에 제출하고, 부동산 사기조직으로부터 향응 및 금품을 제공받은 금융기관 직원을 통하여 과도한 대출을 받아 편취하였다. 그 후 부동산 사기조직은 공모한 부동산중개업자 등을 통해 임차인을 모집한 후, 주택임대차보호법에 따라 소액 임차보증금은 무조건 보장된다고 안심시켜 임대차계약을 체결시킨 후 임대차보증금마저 편취하였다. 결국 깡통주택은 경매로 넘어가게 되었고, 배당과 관련하여 경매 목적물에 근저당을 설정한 금융기관과 주택임대차보호법상 최우선변제권을 주장하는 소액임차인 간의 배당이의 소송이 속출하게 되었던 것이다.

 이러한 부동산 사기조직의 행위로 말미암아, 금융기관은 담보를 초과하는 부실대출로 인해 재정 건전성에 문제가 생겼고, 임차인은 임대차보증금을 돌려받지 못하는 처지에 처했으며, 법원은 사건의 엄청난 폭증으로 인한 업무 과부하에 시달리고 있는 등 피해자들이 양산되고 있는 실정이다.

 이와 관련하여 소액임차인의 최우선변제권에 대하여 대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결은 “주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로, 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다고 할 것이다. 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위인 경우, 채무자의 악의는 추정되는 것이고, 수익자인 임차인의 악의 또한 추정된다고 할 것이나, 다만 위 법조 소정의 요건을 갖춘 임차인에 대하여 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금회수에 대하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대하여 통상적인 거래행위 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이므로, 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 한다.”고 판시하고 있다.

 즉, 주택임대차보호법상 소액임차인은 원칙적으로 최우선변제권에 의해 보호받지만, 예외적으로 이미 다액의 근저당이 설정되고 경매가 예견되는 상황에서 시세보다 저렴한 보증금으로 체결한 임대차계약은 채권자에 대한 사해행위에 해당되어 취소될 수 있고, 그러한 경우 임대차계약 자체가 무효가 되어 경매 배당 절차에서 제외 될 수 있다.

 위 사건은 주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제권에 대한 맹신에 대해 주의의 메시지를 보내고 있는바, 이와 관련된 법리를 정확히 이해하고 대처하시기를 독자들에게 권해드린다.