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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2015.02.13 |
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| [경매]임차인의 대위변제에 의한 대항력 취득/이주현 상담위원 |
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임차인의 대위변제에 의한 대항력 취득.
경매초보인 최모씨는 얼마 전 부천에 소재한 다세대주택에 관심을 갖고 입찰에 참여했지만, 입찰보증
금을 포기해야 하는 상황에 처하였다.
다세대 주택의 감정가는 2억5천만원. 2회 유찰로 최저가는 1억2천250만원부터 진행하였고, 인근에 지
하철역이 있어서 교통이 편리 할 뿐만 아니라 주변에 편의시설이 소재하여 실거주와 동시에 투자대상
으로 더할 나위 없이 만족스러웠다. 또한, 최근 들어 치솟는 전세값 때문에 항상 고민이던 최씨로서
는 내집마련을 위한 절호의 기회라고 생각했다.
이에 따라, 최씨는 경매에 응찰하여 1억3천만원에 단독으로 최고가매수신고인이 되었지만, 내집마련
의 꿈은 고사하고 경매 입찰보증금을 포기해야만 했다.
이 사건 다세대주택에는 2011.03.08.에 전입과 확정일자를 갖춘 임차인이 존재하였고, 등기부등본상
에는 2002.11.02. w은행의 근저당과 2012.08.13. 경매신청 채권자인 k은행의 근저당이 설정되어 있었
다.
권리분석상 임차인의 전입일자가 선순위 근저당설정일자 보다 늦어서 낙찰자에게 대항력을 주장할
수 없었고, 확정일자에 따른 우선변제권은 인정 되지만, 이 사건 임차인은 배당요구 종기 이후에 배
당요구를 하여 임차보증금에 대한 우선변제권마저도 인정되지 않는 상황이었다. 즉, 임차인은 배당요
구를 하였지만, 매각대금에서 한 푼도 배당 받을 수 없게 된다.
[대법원 2008.12.24. 선고 2008다65242]
집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법•상법, 그
밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한
하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 실체법상 우선변제청구
권이 있는 채권자라 하더라도 매각대금으로부터 배당을 받을 수 없으며, 배당요구의 종기까지 배당요
구한 채권자라 할지라도 채권의 일부 금액만을 배당요구한 경우 배당요구의 종기 이후에는 배당요구
하지 아니한 채권을 추가하거나 확장할 수 없다.
결론적으로 최씨는 권리상 아무런 하자가 없다고 판단했고, 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못하므
로 명도과정에서 약간의 어려움만 있을 것으로 생각했다.
하지만, 낙찰 후 임차인을 찾아간 최씨는 임차보증금을 물어줘야 한다는 말을 듣고 하늘이
무너져 내리는 듯 했다.
경매가 2회 유찰되어 진행되는 동안 임차인은 선순위 근저당권자 w은행의 채권을 대위변제 한 것이
다. 즉, 임차인이 경매절차에서 전혀 배당 받을 수 없게 되자, 선순위 근저당의 피담보채무인 2천만
원을 대위변제하고, 근저당설정등기를 말소 함으로써 선순위임차인의 지위를 얻게 된 것이다.
따라서, 임차인은 소유자의 채무를 대위변제 함으로써 경매절차에서 보호받지 못하는 임차보증금 1억
3천만원을 낙찰자에게 주장할 수 있게 되므로 손해를 최소화 할 수 있게 된다.
물론, 임차인의 대위변제가 낙찰 후에 이뤄졌다면 낙찰자는 법원에 매각불허가신청을 하거나, 매각허
가결정취소 신청 등을 통하여 구제받을 수 있겠지만, 이와 같은 경우 응찰자 입장에서는 매각기일 전
날 등기부등본을 재차 확인하거나, 매각물건명세서에 기재된 최선순위설정일자란을 확인하여 부동산
등기부등본의 선순위 권리와 일치하는지 확인하여야 한다.
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