 |
|
 |
|
|
|
|
 |
| 안녕하세요? 상담을 원하시면 메시지를 보내주세요 |
|
|
|
|
|
|
 |
|
 |
|
| |
|
|
|
|
|
|
HOME > 경매검색 > 전문가컬럼 |
 작성일 : 2015.02.06 |
|
|
| [경매]공유자우선매수청구권/김재범 강사 |
|
|
|
 |
공유자우선매수청구권
하나의 부동산은 반드시 한 사람만 소유할 수 있는 것은 아니다. 여러 사람이 각각 자기의 지분만큼
하나의 부동산을 공동으로 소유할 수 있는데 이런 경우 ‘공유’라 하고 공유하고 있는 부동산을
‘공유물’이라 한다. 근래에 들어서는 부부가 주택의 소유권을 공동의 명의로 등기하는 경우가 많아
졌는데 이런 경우가 공유의 대표적인 예라 할 수 있다.
공유물이 경매로 매각되는 경우 그 공유물 전부가 매각의 대상이라면 단독 소유인 부동산을 매각하
는 경우와 달라질 것은 없다. 그러나 만약 공유자 중 한 사람의 지분만을 매각하는 경매라면 민사집
행법은 나머지 채무자 아닌 공유자에게 ‘공유자우선매수청구권’이라는 특별한 권리를 인정하고 있
다. 공유지분의 경매에 있어서 그 공유물의 채무자 아닌 다른 공유자는 매각기일 당해 경매사건의 입
찰절차가 종료되기 전까지 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 입찰보증금을 제공하고 최고가 매수
신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수 하겠다는 청구를 할 수 있다. 공유자의 우선매
수 청구가 있는 경우 법원은 다른 사람의 최고가 매수신고(입찰)가 있더라도 우선매수를 청구한 공유
자에게 매각을 허가한다.
공유자우선매수청구권을 이해하기 위해서는 그 규정을 둔 취지를 살펴볼 필요가 있다. 가령, ‘갑’
과 ‘을’이 아파트를 1/2씩 공유하고 있다고 보자. 이런 상태에서 을의 지분만 경매되고 개찰 결과
공유자 ‘갑’과 생면부지의 ‘병’에게 낙찰이 된다면 이 아파트를 사용하는데 또 다른 분쟁이 발생
할 가능성도 배제할 수 없다. 그래서 집행법원은 기왕이면 ‘갑’이 ‘을’의 지분을 낙찰 받아 그
아파트 전체를 단독으로 소유할 수 있도록 배려하는데 이 규정이 바로 공유자우선매수청구권에 관한
규정인 것이다. 그런데 이때 그 가격을 ‘갑’ 일방의 의사로 결정할 수 있도록 한다면 ‘갑’은 당
연히 최저가격으로 매수하려 할 것이고 그렇게 된다면 ‘을’지분의 낙찰대금으로 배당을 받게 될 채
권자들이 손해를 볼 수도 있다. 따라서 ‘갑’에게 우선매수의 권리를 인정하면서도 그 가격은 자유
경쟁입찰의 결과에 따라 정하는 것이다.
공유자가 우선매수를 청구하면 법원은 매각물건명세서 상에 그 내용을 기재하고 그렇게 되면 대부분
의 입찰자들은 입찰을 포기할 수밖에 없다. 최고가격으로 입찰하더라도 소유권을 취득할 수 있다는
보장이 없는 한 입찰준비에 시간과 노력을 투자할 사람은 없을 터이기 때문이다. 예전엔 공유자가 이
러한 맹점을 악용하는 경우가 많았다. 즉, 공유자우선매수를 청구하여 다른 입찰자들이 입찰을 포기
하도록 하고 보증금을 납부하지 않는 방법으로 우선매수청구의 효력을 상실시켜 거듭 유찰이 될 수밖
에 없도록 한 후 최저매각가격이 시세에 비해 현저히 저감된 후 지분을 헐값에 취득하는 것이다. 그
러나 근래에는 이러한 행위는 허용되지 않아 공유자는 1회에 한하여 우선매수를 청구할 수 있고 보증
금을 납부하지 않아 우선매수청구의 효력을 상실하면 같은 경매사건에서는 재차 우선매수를 청구할
수 없도록 하고 있다.
공유자우선매수청구권은 그 경매사건의 매각절차가 종료되기 전까지만 하면 인정되고, 매각절차의 종
료시점은 집행관이 다음 개찰할 사건번호를 호창함과 동시다. 따라서 공유물 지분 경매사건에서 입찰
자가 아니라 공유자로서 매수를 원한다면 미리 우선매수청구를 하지 말고 입찰 당일에 법원으로 가
서 개찰과정을 참관한 후 입찰자가 아무도 없어 유찰이 된다면 그냥 돌아와 다음 매각기일을 기약하
고, 만약 입찰자가 있어 최고가 매수신고인이 지정된다면 그 때 바로 공유자우선매수를 청구하는 방
법이 가장 저렴한 가격으로 나머지 지분을 취득할 수 있는 방법이다. 우선매수청구의 방법은 경매를
진행하는 집행관에게 큰 소리로 “우선매수청구 하겠습니다.”라고 외치는 것으로 충분하다. 단, 집
행관이 다음 개찰할 사건번호를 호창한 후로는 청구할 수 없으므로 지체함이 없어야 한다. 우선매수
를 청구하는 방법도 일반 입찰과 같으므로 ‘입찰가격’만을 공난으로 두고 입찰표를 작성하여 보증
금도 동봉해서 기다리고 있어야 우선매수청구의 절차를 신속하고 간단하게 진행할 수 있으니 참고하
자.
공유자 우선매수청구는 매각 대상 부동산 전부에 대한 공유자만 할 수 있다. 가령, a, b, c 세 필지
의 토지가 있다고 보자. 이 때 a토지와 b토지를 ‘갑’과 ‘을’이 절반씩 공동으로 소유하고 있고,
c토지는 ‘을’이 단독으로 소유하고 있는 상태에서 ‘을’의 지분(a, b토지의 각 절반과 c토지 전
부)만 일괄매각 하는 경매사건이라면 ‘갑’에게 공유자우선매수청구권은 인정되지 않는다. 매각 대
상 부동산 전부를 공유하고 있어야 하는데 c토지에 대해서는 공유지분을 소유하고 있지 않기 때문이
다. 물론 a토지의 지분, b토지의 지분, c토지의 전부를 각각 물건번호를 달리하여 따로따로 매각하
는 개별매각 사건이라면 a토지의 지분과 b토지의 지분에 대한 우선매수청구권은 인정된다.
| |
|
|
|
|
|
|
| |
|
