권리금보호에 관한 상가건물임대차보호법 시행시기에 대하여

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상가임차인의 권리금보호방안을 담은 상가건물임대차보호법 개정안이 며칠 전 국회 본회의를 통과하여 시행을 위해 대통령 공포만을 남겨두고 있다. 상가 임차인의 권리금 보호방법으로,  권리금평가 상당액만큼을 임대인에게 직접 청구하는 형식이 아니라, 현재의 권리금 관행과 같이 기존 임차인이 다른 임차인을 임대인에게 주선하여 권리금을 회수하되 임대인이 이를 협조하지 않은 방해행위를 할 경우에 이를 불법행위로 규정하면서 권리금평가액 상당을 임차인에게 손해배상해야 하는 구조로 접근한 점에 특징이 있다.
 

 법안 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 
 

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
  1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
  2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
  3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
  4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
 

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
  1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
  2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나, 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
  3. 임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
  4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
  

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
 

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효로 소멸한다.

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⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

부동산전문변호사로 일하는 필자의 입장에서는 이번 법안 통과는 정말로 역사적인 사건이라고 평가하지 않을 수 없다. 
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무려 33조에 달하는 엄청난 규모의 시장이고 분쟁도 매우 빈번하게 발생함에도 불구하고 상가권리금에 대한 보호범위나 절차를 법적인 테두리 내에 포함시키지 못하고 방치해 버린채 서로간의 계약에만 맡겨버린 것이 지난 수십년간의 현실이었고, 그 결과 임대인과의 관계에서 약자일 수 밖에 없는 임차인보호라는 면에서는 큰 문제가 아닐 수 없었다. 이번 법 통과는 지난 수십년간의 방치상태를 탈피했다는 점에 가장 큰 의의가 있는 셈이다.
 
물론, 권리금보호을 위한 법안의 구체적인 내용에 대해서는 이해관계에 따라 평가가 극명하게 다를 수 밖에 없다. 임차인측과 달리 임대인측은 이번 법시행으로 그동안 없던 새로운 부담을 안게 되기 때문이다. 서로의 입장 차이가 있다보니 공정한 잣대가 어디까지인지도 사실 애매할 수 밖에 없는 측면이 있다.

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필자의 사견으로는, “권리금”의 특성상 여러 가지가 모호할 수 밖에 없는 측면이 있고, 그 때문에 지난 수십년간 입법화에 실패한 것이 현실이라는 점에서, 첫 입법에서는 임차인측에 다소 미흡하더라도 보다 명확한 범위에만 국한하여 입법한 다음 추후 시행과정에서 보다 범위를 넓혀나가는 것이 더 바람직하지 않았을까하는 아쉬움이 있다. 분쟁가능성을 최소화하여 분쟁으로 인한 고통을 줄이는 것이 얼마나 중요한지를 분쟁일선에서 매일 지켜보기 때문이다. 
 
그럼에도 불구하고 이번 입법은 임차인 보호라는 명분 때문에 분쟁가능성이 높다는 사실을 입법자들이 충분히 공감하면서도 임차인의 보호범위를 다소 넓게 정했는데 향후 시행과정에서 많은 분쟁이 예상된다.

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그 일환으로, 법안내용과 별개로 법안의 시행시기 역시 적지 않은 문제가 있다고 본다. 위 법의 시행시기에 대해 법사위 법안 부칙 제3조는 “ 제10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속중인 임대차부터 적용한다”고 정하고 있다. 워낙 분쟁소지가 많아 수십년간 입법화되지 못한 것이 상가권리금인데, 그렇다면 이런 논란많은 법안의 시행시기를 법시행 당시의 기존 임대차계약에 대해서도 그대로 적용토록 한다면 지난 수십년간 임차인의 권리금을 임대인에 대한 법적인 “의무”라는 부담으로 의식하지 못한 채 계약을 체결한 임대인에게 불의의 타격이 될 수 있기 때문이다. 소급입법금지와 이해관계인에 대한 不意打(불의타) 금지원칙 등을 고려한다면 가장 무난한  시행시기는 “대항력에 관한 적용례”를 규정한 법안 부칙 제2조의 시행시기를 고려하여 “ 이 법 시행 이후 최초로 계약이 체결되는 임대차부터 적용한다”라고 정하는 것이 가장 무난할 것이다. 하지만, 이럴 경우 법시행 이후 새로 체결되는 임대차계약과정에서 임대인이 권리금을 회피 내지 최대한 감축하는 차원에서 기존 임대차계약에 비해 임대료를 대폭 인상하는 등으로 대응하면서 적지않은 부작용이 예상될 수 밖에 없다는 점에서, 이를 대비하는 차원에서 법 시행당시의 기존 임대차계약에 대해서도 법 적용이 가능토록 입법한 것으로 짐작되지만, 이 점을 감안하더라도 기존 임차인이 주선한 신규임차인을 거절하게 되면 거액의 부담으로 이어질 수 있는데, 이를 전혀 고려하지 못한 기존 임대차계약에 대해서도 그대로 적용하는 것은 그 대응과정에서 향후 사회적인 큰 혼란으로까지 이어질 가능성이 크다고 본다.