상가권리금

상가임대차에 있어서 권리금은 매우 중요한 의미를 지니는 경우가 많다. 특히나 상권이 발달한 곳일수록 그 단위가 억대를 넘는 경우가 많아 임차인들에게는 보증금 못지 않은 중요한 관심사가 된다. 

대법원은 권리금을 “영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가”라고 정의하면서 “약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니한다”고 판시하고 있다(대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결). 또한 “임대차계약서에 권리금액의 기재 없이 단지 `모든 권리금을 인정함`이라고 기재되어 있는 경우, 임대인이 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정한 것으로 볼 수 없다”고 판시하고 있다(대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517 판결).

이와 같은 판례의 태도에 의하면 임차인의 권리금 회수가 법적으로 보장되지 아니하여 임대차 종료시에 임대인과 임차인의 이해관계가 정면으로 충돌하는 경우가 많았다. 이와 같은 문제점을 인식한 정부는 2014. 9. 23. 권리금의 법제화방안을 발표하였고 여러 논의 끝에 2015. 5. 6. 상가건물임대차보호법 개정안이 본회의에서 가결되었다. 위 개정안의 요지는 모든 상가임대차에 대항력을 인정하여 임대인이 변경되더라도 권리금을 회수할 수 있도록 보장하며, 임대차 종료시에 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 임대인이 회수방해행위를 할 경우 손해배상책임을 지도록 한다는 것이다. 

이와 같은 개정안에 대하여 임차인의 보호에 치중하여 임대인의 재산권을 침해한다는 비판 또한 제기되고 있다. 현실에서 존재하는 지역권리금, 시설권리금, 영업권리금 등 그 성격이 모두 다른 권리금을 어떻게 산정하여 임차인의 재산권을 어느 정도로 인정해 줄 것인가의 문제와 재개발이나 재건축 시 임차인에게 퇴거보상금을 인정할 것인지의 문제 등도 남아 있다. 이러한 부분과 관련하여 앞으로 치열한 논쟁이 예상되며, 이와 관련한 입법과 법원의 판단에 관심을 기울여야 할 것이다. 

앞으로 개정안이 시행된다고 하더라도 그에 따른 다양한 분쟁의 발생이 예상된다. 따라서 상가임대차계약을 하고자 하는 임대인이나 임차인은 체결 전후를 막론하고 정확한 법률적 판단과 조언에 따라야 할 것이 요구된다고 하겠다.